楼市新政出台已经有近两个月的时间了，可见这次政府对房地产投资市场“降温”的态度是十分坚决的。各地也纷纷做出了不同反应，北京、上海、深圳等地的新盘推出量急速降低，楼市的整体价格也出现了松动。但在对各大一线城市楼市状况讨论进行的如火如荼的同时，大家似乎遗忘了一个近几年在房地产建设上高歌猛进的城市——鄂尔多斯。这次去鄂尔多斯的考察，让我对这个正沉浸在高速发展期的城市产生了几分担忧。

    鄂尔多斯，一个位于中国西部的新兴城市，总面积8.7万多平方公里，下辖七旗一区。2008年末，全市常住人口159.13万人。在2009年，全市人均GDP超过香港，成为了中国内陆第一个超过香港的城市。

    在2001年中国确立西部大开发的时候，鄂尔多斯很成功的抓住了这一有利的措施，进行城市改造，土地拆迁，一夜之间鄂尔多斯的原住居民就爆发啦，成为了百万富翁和千万富翁。随着以“羊、煤、土、气”为重点的经济发展，鄂尔多斯的经济开始了新的升华。我记得，在与鄂尔多斯市某局局长聊天的时候，他表示：在鄂尔多斯市宾利车就有十几辆，100万元以上的车有3000多辆，亿万以上的富翁最少有2000个。

    最近某报的某位记者去了鄂尔多斯，曾颇为激动的描述说，在鄂尔多斯，其房屋的年收益一般都在5%以上，远高于银行存款的收益，这说明鄂尔多斯的房价还具有一定的升值空间，不会产生像人们所担心的房地产泡沫。

当我看到这则报道的时候，使我又想起了这个神奇的城市。但是上述观点，我个人不是很赞同。原因主要有两个方面：

一、供给方面：

    第一，在2001年西部大开发开始的时候，由于政府拆迁，这里的居民一夜之间暴富！使得在鄂尔多斯的第一批开发商获得了巨大的利润，面对房地产行业暴利的诱惑，很多人和企业开始开发房地产，由于开发经验和市场经验的缺失，就造成了鄂尔多斯房地产业的发展过热现象！

    第二，鄂尔多斯面积8.7万多平方公里，地广人稀，这就使得发生在一线城市中的土地稀缺性在这里基本上不会被看到。由于政府为开发商提供了大量的土地，造成鄂尔多斯的楼盘新罗蝶起，供应量在不根据市场规律发展的情况下不断增长。这种庞大的楼盘供应量将会给市场带来很大的消化压力。

二、需求方面

    在2008年末，鄂尔多斯的人口只有159.13万人，其最为繁华的东胜区也只有70万人口。这160万人的收入主要来源于两个方面：第一，固定收入——工资。2009年鄂尔多斯人均可支配收入为21883元，其中最为繁华的东胜区人均可支配收入也只有23426元，低于全国平均水平。从这点我们可以看出鄂尔多斯的固定收入相对较少，对于居民的长期发展是不利的。第二，投机性收入——拆迁补偿款和地下钱庄。这里人们的主要收入来源是由于当地居民拆迁后的补偿款和基于诚信之上的地下钱庄操作，这两种投机方式的稳定性很弱，而且风险性很大，非常容易受到制约。

    由于鄂尔多斯人大多属于牧民和农民，突然一夜暴富，第一天还为生计发愁，第二天就知道脚下的地要卖几千万元，从而这些豪爽的当地居民大多就形成了为钱来的容易而产生的冲动性消费心理，他们的购买动机大多是攀比性消费购买动机。

    记得我在太古广场考察时，一个看房子的李先生的话给我留下了很深刻的印象：“暴发户里很多都是农牧民！哪有什么审美观？可不是谁买什么就跟着买么！反正也不缺钱。”由于投资煤炭和拆迁补偿，很多家庭拥有上百万甚至几百万家产，这些钱缺少投资渠道，只有拿来买房，有些家庭一次性就买了三四套房，甚至一个单元。

    在对鄂尔多斯的供给和需求分析之后，我们可以很清楚的看到鄂尔多斯的房产市场供给大于需求。这就很有可能会形成为一个潜在的威胁。其中康巴什新城就是一个最好的例子。

    康巴什新城，这个位于鄂尔多斯最繁华的东胜区旁边的一座新城，在2004年开始筹建，在2008年开始销售，仅仅只用了几个月的时间就销售完毕。但是现在的现实情况是，其设计的居住人口是100万，而目前这里的居住人口却仅有28600人，虽然房子销售出去了，但是由于没人居住，使得这里成为了人们所熟知的“鬼城”。

    这个发生在鄂尔多斯的例子充分的说明了，鄂尔多斯目前人口总量太少，导致供给大于需求越趋严重，在这里促使房价上涨的主要原因是由于本地人消费的不理性和炒房现象的不断发生，从某种角度来讲，比起中国的一线城市，投机性住宅消费在这里显得更加明显。

    像这样随着资本在房地产市场的迅速集聚，鄂尔多斯的楼市泡沫也开始逐渐发酵。由于其本地的常驻人口只有160万左右，外来人口较少，在未来的几年内，政府也无针对人口迁入等相关政策。所以鄂尔多斯今后几年对楼市的需求并不会有显著提高，目前这种大规模的开发建设已经使得供大于求的市场压力越趋严重。在现今政府持续不断楼市新政的干预下，鄂尔多斯很有可能会成为中国楼市泡沫最先破灭的城市。

    通过上面的分析，我个人认为在现今的这种市场情况下，鄂尔多斯的房地产开发商必须放弃“闭门造车”，一门心思在本市搞开发建设这种思想。对于其有着雄厚资金实力的开发企业而言，走出去“放眼未来”，寻求与专业的运营管理团队合作，在鄂尔多斯楼市泡沫破碎前提早撤场，转向更广阔的市场空间，这才是当下最能体现本地开发商市场洞察力与整体策略的明智之选。