二线城市优先考虑开发区地块

小房企进入二线城市的战略考量（二）

    自从一线城市地价飙升以后，原来大城市的小开发商被逐步排挤出大城市，这类开发商面临着同一个问题，要继续发展就必须往外走，以往一直在一个熟悉的相对小的市场，而今后要面对的是广阔的但又十分陌生的市场，怎样的项目（土地）该拿？

一、城市的重要性

……（具体请参考上系列文章之一：http://blog.sina.com.cn/s/blog_53ac84b70100ivib.html）

二、片区前景的考虑

    如果你也认同我对于城市重要性的分析。那么接下来我们就要考虑下同一个城市，那些片区值得我们重点关注。

中心城区项目：

    老城区土地价值是最容易估算的，所以地方政府不可能以低廉的价格出让给你。如果你被许诺以低于市场普遍认    可的价格获得项目，那其中的差价不单要进行暗中的利益再分配，而且其潜在的风险很难评估。另外，老城区城市建设处于饱和状态，就区域价值提升而言，缺乏亮点，所以获得高于其他区域的溢价收益的可能性不大。一般而言，老城区的房价会随着城市整体均价而上涨，其上涨速度可能会低于重点发展的新区。但还有一个值得注意的情况，就是老城区的特殊资源，最具代表性的就是“名校”，临近这些特殊资源的项目会在市场下跌的时候更加抗跌。

旧城改造项目：

    内地省会城市基本都有旧城改造的想法，说是想法是因为实际执行并不容易。一般小开发商参与这类项目一定要摆正位置，即自己向政府要价本钱是有限，如果前面没有太多的成功案例，自己就不要吃这个螃蟹。比如西安，旧城改造的办法和案例都很多，你可以尝试参与。另一方面要考虑的是城市可发展用地，如果发展用地比较紧张的地区，地方政府定有更强的旧城改造动力（如济南北是黄河南是山，如西安到处是历史古城的保护地）。可发展用地广阔的城市对旧城改造的决心自然也没有这么大。

新城区：

    地方政府重点打造的区域，随着政府投入的增加，区域配套的完善，新区价值提升是不容质疑和担心的。当然，投资新区最大的一个问题的是当前价格是否已经过分透支了未来的预期，这则需要专业眼光进行分析和判断。

拥有多个新城区他们之间的区别：

    在不少城市，可能同时存在几个新区，他们似乎都有强大的发展规划，不同的产业布局，这大多是不同界别政府所留下来的，每届政府领导班子都希望超越上一届，于是总有新区在开发。在新区的选择上，应该优先考虑有实质性必须完成的题材的新区。举个例子，一个城市有两个新区，A新区计划打造未来的商贸物流中心，B新区计划打造以全运会为依托的商务区。两个新区比较一个是地方政府的意愿，一个是承办全运会必须落实的工程，在选择上就应该选择必须落实的工程，例如全运会，而不是可有可无的地方政府意愿的片区。

邓浩志

2010年6月2日