新政下的房地产市场形势判断与企业对策

3月全国房价同比上涨11.7%，巨大的涨幅激起了中央政府的愤怒，4.17日以后，中央政府连续三次下文，对房地产行业提出了空前未有的严厉调控政策。在中国向来都是政策市的大背景下，中央政府每一次举动，都意味着市场的变化。如何就当前中央政府的政策指向进行解析，以及政策执行的力度，时间与深度，将对市场产生什么样的深刻影响进行深度解析，为企业投资决策提供必要的可靠的参考依据。

（一）本轮楼市上涨的原因

本轮全国楼市大幅度上涨的原因主要在于如下几个方面：第一是2009年楼市的谷底效应，2009年春季是全国楼市最低潮期间，成交量和成交价格都大幅度回落，以重庆市为例，重庆市一季度房价由2008年四季度4200元左右回落到3600元每平米，而今年1季度则是高位运行，虽然环比价格涨幅并不明显，但同比则呈现出巨大的涨幅，同比涨幅甚至会远远超过11.7%的比例，但这个涨幅的真实含义是09年谷底效应所导致的，随着谷底效应的逐渐消退，房价上涨幅度将逐渐回落；其次是因为08年4月—09年5月全国土地供应量极少，因此在09年以后的追加供应量一直无法起来，导致今年一季度楼市仍然处于供不应求的局面，房地产市场高位运行于供不应求双向结合，导致了市场恐慌性心理的出现，这也间接推动了市场量价同时上行的局面；三是因为2009年全年市场高位运行，开发商资金比较充裕，加上一季度为传统的房贷高峰期，开发商资金量极为充裕，因而土地市场高位运行，土地市场价格高企，这间接推动了市场的旺盛走势；第四方面则是09年四季度与10年一季度刚好是四万亿投资的结算高峰期，如果将4万亿用平均15%的利润来结算，投资杠杆拉动用3倍来计算，那么则中间可以产生1.8万亿左右的市场现金流量，因此本阶段会有大量的现金就算盈余，加上实体投资领域尚未真正启动，因此现金大量流入楼市和股市等资本品行业；第五则是受到人民币升值预期推动，境外投机资金与江浙一带游资大量寻找投资出路，而产生的炒房团的全国出现，直接推动了楼市阶段性房价的上涨。

（二）中央政府楼市调控的政策背景和经济背景

2009年12月，在11月外贸数据公布的第二天，中央政府即拉开了房地产市场调控的序幕，只不过选择的时点很值得我们关注。中国经济的三大马车，一是投资，二是出口，三是消费。因为消费稳定性较高，如果要平衡经济，那么投资和出口则呈现出跷跷板游戏，在09年前期，因为出口市场大幅度萎缩，所以中央政府大力推动投资（基础设施投资和房地产市场投资），在年末因为东盟自由贸易区成立后，出口市场大幅度回暖，在这种背景下，中央政府即着手开始调控投资，不仅仅是房地产领域的投资，基础投资领域年末也开始了一系列的清理。

今年调控政策出台的时间背景依然值得关注，政策调控时间是从17日发出，刚好也在统计局数据公布以后，一方面第一季度经济增长速度过快，中央政府有抑制经济增长的动因；第二方面是出口市场继续回暖，给了调整投资缓冲时间；第三方面则是房地产市场的过快上涨，的确引发了一些经济问题。在2009年年末，银行按揭违约率大幅度上升，银行风险的增加是本轮房地产市场调控的重要动机，因此本次调控政策的信号发出者是银行系统，而对二套房的认定以及多套房的认定，也是以银行贷款来认定，从这个角度来说，本轮房地产市场调控主体，并不是房地产行业的调控，而是银行业自身安全性调控对房地产市场的牵连影响。在第二次调控内容依然是围绕着银行开始执行的；第三次调控内容只是以前政策的强化而并没有出台新的政策。

第三个方面则是中国经济背景，中国经济增长至2009年初到今年一季度，从同比增长趋势来看，必然将经历一次完整的抛物线，今年一季度经济高速增长也有经济的谷底效应在里面，2009年一季度经济增长的增速为6.1%，为2008年以来的经济增长的最低谷。如果基于我们对经济增长理解抛物线的确立，2010年经济增长将是一个下坠形的抛物线。与经济同步的也是中国出口市场，今年一季度出口市场大幅度回暖的重要原因也在于2009年出口市场大幅度下挫以后形成的谷底效应。在这两种因素决定下，随着时间向后推移，经济增长与出口市场向下的压力会逐渐增大。但出口市场现在短期内不可能恢复，一方面是世界总需求量受到经济危机的影响而减小，另一方面贸易战开始大范围扩大。在出口市场受到抑制的情况下，为了确保经济的增长，中央政府势必又将放松对投资市场的限制，开始启动投资市场。而房地产市场，是启动投资市场最为快速而有力的市场手段。

因此从中国经济宏观形势来判断，我们认为在今年三季度末或者四季度的时候，中央政府出于保住经济增长速度的动机和压力，会逐步放松房地产市场的调控和控制。

（三）房地产市场今年运行特征和调控影响

因2009年二季度开始出现土地高位放量，按照一年的生产周期来衡量，今年二季度就将开始释放出巨大的供应量。这种供应量的放量，因为土地市场热潮延续到今年一季度，因此这种持续的供应放量时间将延续到今年年底与明年二季度。

如果用资金供应量来看，在资金总量不变的情况下，价格的升高必将导致销售量的下滑，从2009年到2010年价格同比大幅度上升20%左右的背景下，价格对需求的抑制作用在今年一季度已经得到最为明显的显现。今年全国成交量同比去年都呈现出不同程度的萎缩，但今年背景与09年背景刚好相反，09年是市场低位开始启动，而今年则是高位的回落，两者的差异更突显了今年房地产需求市场的不容乐观。

第三方面则是银行紧缩二套房政策出台以后，投资性需求必将得到极大的抑制作用，对高端产品打压，本质就是对价格标杆的打压，如果高端市场产生下坠效果，那么将牵连到整个市场的结构性和方向性的调整。但我们对目前市场的判断是，因为一季度供需基本平衡，二季度产生虽然需求受到一定程度的抑制，但市场只会出现有存量无压力的局面，加上09年与10年楼市火爆，开发商现金流相对充裕，因此也不存在降价的动机。在三季度以后，市场的存量开始逐渐加大，持续的需求萎缩将有可能导致开发商内部博弈，这个时候市场或许将出现逃跑迹象，是否引发连锁反应，将取决于两个方面，一是供应市场内部资金充裕的均衡程度，二是市场资金缺口大小，如果资金充裕的均衡程度较高，市场或许将持续僵持一段时间，如果资金均衡程度较差，那么资金缺口较大的开发商将开始思考出货的方式和出路，这个时候将是价格变动的高敏感区。而如果市场资金缺口较大，那么博弈将在2季度末与3季度初期，面临市场的强大的供应压力与资金短缺的缺口，市场将开始出现变异。

从以上分析，本次针对楼市的调控主要是针对资金总量的调控，而资金量调控策略有效性在于市场是否存在巨大的资金缺口，二是市场自身运行特征和阶段性特征处在哪个节点，如果没有市场自身运行体系的配合，单纯的金融调控，对市场影响作用要有限的多，在供不应求的情况下，资金总是会呈现出充裕状态。行业会表现出较高的资金吸纳能力和状态。