陈真诚：开征物业税新预兆

陈真诚：开征物业税新预兆

——严厉调控下物业税系列之一

文/陈真诚

（内容导读：来自两个重要途径的信号正给出相互印证，这或是政府开征物业税以强化房地产调控的新预兆…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

开征物业税的预期曾有所下降

由于多年来房价一直持续高涨，在政府多次调控均无功而返之后，人们把遏制房价快速上涨、促使房价回落到合理区间的希望寄托在开征物业税这个被称之为最严厉的调控手段上。尤其是，由于今年4月14日召开的国务院常务会议首次明确提出要加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策，国务院办公厅4月17日出台的“新国十条”更是以正式通知明确，财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，于是开征物业税的预期再次高涨。

由于开征物业税的传闻很多，而且变来变去，真假难辨。再加上，由于中央政府祭出了史上最严厉的调控政策，尤其在房地产金融政策方面是空前严厉，打击对象直指投资投机者，大幅提高第二套房的房贷首付比例和利率，各大商业银行暂停向第三套及以上住房提供按揭贷款，有些地方政府甚至明确限制居住不满一年（不能提供有效纳税或缴纳社保证明）的外地人购房，房地产调控开始见效。只是，在调控效果到底会到什么程度、房价到底会下降多少等问题上，依然存在分歧。

正在一些人依然对政府的调控态度、房地产调控效果继续观望之际，5月2日，央行突然宣布，决定从5月10日起再次上调商业银行存款准备金率，进一步收紧银根，于是，房地产预期再次受打击，不但消费者对房价走势预期进一步异变，甚至此前一直坚信调控或难见效、房价或难下降的开发商们的预期也几乎一致性地发生了改变。

正因为中央政府相继出台了系列调控措施，祭出史上最严厉的差别化房地产信贷政策、最严厉的土地调控政策和最严厉的行政措施，连续大规模回收市场流动性，并强化了地方政府的落实执行力度，把房地产调控上升到了政治的高度，于是，房地产市场形势在短期内突变。

整个“五一”假期期间，全国房地产一片冷清，尤其是一些一线城市和部分二、三线城市的成交量大幅下降，成交量下降50%以上的城市不在少数，一些城市甚至下降幅度达到80%以上，而且，深圳、广州等一些城市的房价也出现了明显下降，下降幅度在15%以上，有的下降幅度甚至已经达到30%左右。

在这种形势下，一些人便做出判断认为，在祭出了史上最严厉的差别化房地产信贷政策来调控房地产之后，政府可能不会再开征物业税（或房产税或住房保有税等准物业税）。市场对于政府开征物业税（或房产税或住房保有税等准物业税）的预期，有所下降。

两部委相关人士同一天透露出开征物业税的信号

然而，5月4日，开征物业税的消息再次风起。同一天，两部委相关重要人士透露出政府应该开征物业税或建议政府开征物业税的信号，引发了市场对政府将开征物业税（或房产税或住房保有税等准物业税）的预期。

5月4日，税法起草人、国务院法制办财政金融司副司长季怀银在接受新华社记者专访时，以国务院法制办官员身份公开表示，房价飙升的真正原因是投机炒作。投机者甚至开发商囤积大量房源,造成虚假的供不应求,推动房价暴涨。前几年税收调控措施收效甚微,是因为当时的税收措施都是增加住房交易环节一次性缴纳的税收,而交易环节的税收完全可以转嫁给购买方承担,不会影响囤积住房者收益。税收政策要真正发挥作用,必须让囤积住房的人付出较高成本,至少要抵消掉他们的预期收益。保有环节的税收是每年缴纳,对于多年囤积的住房来说,如果将累积多年的税款转嫁到价格中,其价格会比新房高出很多,难以成交。而且囤积时间越长其税负越重,越难以转嫁。这便达到了保有环节税收的真正目的,即逼迫投机者尽快将囤积的住房卖出,否则其税负会越来越重而且无法转嫁。开征住房保有环节的税收,是保证住房市场健康发展的治本之策,也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策,早开征比晚开征好,但需分步实施而非一蹴而就。季怀银同时指出，开征住房保有环节的税收,同时是解决地方政府乱收费、乱罚款、乱摊派等问题以及规范政府收支的治本之策。地方政府之所以不顾禁令地“敛财”,是因为地方税制设计没有解决地方政府的财源问题。从长远看,地方税的主体税种应该是住房保有环节的税收,因此当务之急是尽快开征这一税收。季怀银认为，房价飙升的真正原因是投机炒作，大量的投机炒作才是导致房价暴涨暴跌的根源,开征保有税恰恰可以消除这一根源,维护市场安全。

同一天，财政部财科所所长贾康在接受《人民日报》海外版采访时表示，在我国征收物业税非常必要，现阶段是推出物业税的可操作时机。按照目前市场通常的理解，物业税即相当于住房保有税。另外，5月1日《华夏时报》报道称，贾康在最近接受《华夏时报》记者访问时就相关问题做了深入分析和论证后强调说，当前是推行与调控楼市相关的税制改革的一个很好的“时间窗口”，不应错过。早在今年“两会”上，贾康就提出提案，要求加快研究、准备开征物业税。在接受《华夏时报》这次采访时，贾康表示，现在我依然认为，开征物业税意义重大，不仅能抑制十分严重、肆无忌惮的房地产投资、投机（两者无截然分明的界限）行为，并且从中长期看，对于改革现行“土地财政”意义重大——可以使地方政府得到一种大宗、稳定、随自己职能履行而不断“水涨船高”式增长的支柱税源，从而有助于健全地方税体系和落实我国省以下的分税制财政体制。现实生活中，在没有物业税的情况下，炒房人由于不需要付出持有成本，是无所顾忌的。而物业税开征，其持有房产的时候有了成本，炒房、囤房行为就必然会在经济压力下有所收敛，假定某人原来一下子炒几十套房子，有可能就会减少到十几套，原来炒七套八套的，可能就减少到三套五套。虽然我们知道物业税开征并不会解决全部问题，但是会增加炒房人的风险预期，而一旦这种预期增加，他们的行为就会有所收敛。这个政策效应是正面的和值得期待的。

就这样，在“五一”假期刚过的第一日，两部委相关人士同一天透露出开征物业税（或房产税或住房保有税等准物业税）的信号，开征物业税的预期再次大增。

之前，在4月8日，就有消息传出，上海拟开征住房保有税，该项工作将由上海市住房保障局牵头负责，且“基本方案已经确定”。对此，上海市住房保障和房屋管理局当天下午发表声明称，在房产保有阶段征税，要经国家层面定，地方应贯彻执行好。“房管部门虽不是税收征管的主管部门，但如果政策出台，我们会积极配合贯彻落实好。

通过增加保有环节税收来调控房地产市场，是中央政府财税部门一直以来的思路。但是由于物业税必须经过全国人大批准立法才能施行，程序复杂，时间过程会很长，而且有包括土地出让金是否纳入物业税等众多难题没有解决，因此物业税短期内还难以出台。于是，中央政府决定将重点放在在现有的税种上做出调整，暂时让房产税替代和发挥物业税的功能，不但可以达到开征物业税的目的，起到调控房价的作用，而且比较容易实施。目前可行的办法就是，由国务院修订《房产税暂行条例》，将征税范围扩大到个人自用住宅，以房产消费税形式开征，对个人住房保有环节征税，中央设定一个浮动税率区间，授权地方政府视情况征收，决定是否开征和具体税率。

来自两个重要途径的信号相互印证

综合分析此轮房地产调控的特点可知，中央政府调控房地产的态度非常坚决，目标也非常明确，不再象以前那样做官样文章般地强调难以明确化的“维稳”，而是已经明确要让房价回落到合理区间。而且，本文作者陈真诚认为，不难看出，此轮调控中，政府储备的武器充足，政策准备充分，凡可用到的手段、政策几乎都可能使出或用到。特别要注意到的是，从中央经济工作会议、两会《政府工作报告》等可以看出，为极力预防市场各方因事先知道政府将采取什么手段或出台什么政策而进行化解，这次政府出手调控房地产，往往“出其不意”，出台的政策及政策内容的严厉程度，往往超过了许多人的预期，而事先只侧面地隐约透露出部分信息，不认真分析者甚至捕捉不到相关信息。在没有正式出台相关政策或采取手段调控房地产之前，往往难以看到相关消息。甚至，即便即将出台的政策，在政策没正式出台前，不但不透露具体消息，甚至对某些相关人士因故“不慎”“漏嘴”所提前透露的消息进行“澄清”。一个典型的例子便是，银监会主席刘明康在海南“不慎”“漏嘴”透露出未来将提高第二套房的房贷款首付比例到50%甚至60%，第二天银监会便对刘明康的“漏嘴”之说进行澄清。结果，没过几天，国务院出台“新国十条”，大幅提高第二套房的房贷款首付比例至50%，并进一步大幅提高第三套房及以上的房贷款首付比例和利率，从严限制购买第三套房。从政策内容来看，出入不大。

4月14日的国务院常务会议明确提出，要加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。4月17日国务院办公厅出台的“新国十条”明确，财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。结合此前种种迹象、信号以及政府出台房地产调控政策的经验、此前新华社“六连评”高房价为政府开征物业税造舆论来看，5月4日，税法起草人、国务院法制办财政金融司副司长季怀银和财政部财科所所长贾康在同一天接受两大权威官方媒体（分别为新华社和《人民日报》）记者采访时表示，在我国开征物业税（或住房保有环节税等准物业税）非常必要，是保证住房市场健康发展的治本之策,也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策,现阶段是推出的可操作时机，早开征比晚开征好，本文作者陈真诚认为，这或是政府即将开征物业税（或住房保有环节税等准物业税）的一个重要信号。这个信号显示，为进一步强化房地产调控，促使房价向合理水平回落政府很可能即将开征物业税（或住房保有环节税等准物业税）。

值得注意的是，来自两个重要途径的信号正给出相互印证，这或是政府开征物业税（或住房保有环节税等准物业税）以强化房地产调控的新预兆！本文作者陈真诚认为，认识到这点非常重要，市场各方应引起重视！

[联系作者陈真诚：QQ622000544，请注明具体事宜，电话18975123407，限工作联系。欢迎加入QQ群“全国土地项目交易所”（群号95761689）：此群为全国土地、楼盘项目供需双方、银行、投融资等机构人士提供一个专业的研讨、信息沟通、交易平台。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。无关人士免入，否则，事后也会被请出。]

阅读推荐：