五一”楼市惨淡收场

　　2010年05月06日 07:24:23 中财网

　　编者按：

　　楼市新政频频袭来，调控效果渐渐显现。"五一"假期，原本是楼市的传统旺季，而今年却明显遇冷，各地楼市成交量普遍下降，市场进入"冰冻期"。不过，与购房者观望、试探气氛趋浓形成明显对比的是，多数开发商仍在死扛房价，不愿轻易降价促销。而恒大地产则成为新政后"跑路"第一人，率先推出全国八五折。

　　撞上楼市新政的"五一"楼市，如同一个泄气的皮球。各地尤其是一线城市的楼市成交量应声下跌，十分惨淡。据了解，"五一"期间，北京的期房才卖出7套，4月30日－5月3日，上海全市仅成交了65套住宅，４天的成交量比平时单日的还少。深圳春交会３天，全市成交住宅34套，日均成交量仅为新政前的1/10。广州的情况也不容乐观，全市的网签量同比下降79.3%。

　　房地产调控政策出台后，上海第一个房展会颇为冷清。房展会现场，一些楼盘"直降10万元"的宣传也没能让购房者动心。不少购房者对房价下跌的预期非常强烈，再加上贷款政策有所调整，他们选择推迟购房计划。不过，与购房者的预期有距离的是，现场并无大范围的促销活动，楼盘大幅降价的现象也不多，不少开发商选择下半年推出新盘，价格待定。据悉，上海房展会大多数参展楼盘的成交量均为个位数。

　　"从5月1日至今，均无成交记录。"昨日，上海臣信房地产经纪有限公司营销顾问李方华告诉记者。在他提供的一份房源登记册上，记者看到，尽管"五一"期间登记的房源高达5页之多，但成交并不理想。

　　对于目前市场上出现的成交低迷，不少中介人士表示，这是由买卖双方的观望情绪造成的。事实上，成交受阻仅仅是一个侧面。"更糟糕的是，上周，我们还遭遇到了退房。"某中介人士表示，"退房"的主要原因在于，无法承担二套房的高首付。

　　与此同时，虽然二手房成交遇冷，但记者从上述房产中介提供的房源登记册上看到，房产的价格却没有受到影响，房价依然高企。而他预测，随着政策消化的持续，这种买卖间的博弈也将使中介市场的成交更加低迷。不过，著名经济学家、国际财务策划标准联盟协会副主席、美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司执行董事、首席经济学家、中国企业海外发展中心主任、国巨投资基金管理有限公司董事长孫飛博士认为，一线城市楼价还有30%的下调空间，这种价格调整可能在未来3-6个月内实现。在孙飞看来，"五一"一线城市成交量明显下跌，这证明新政的"药"下得很对，相信成交量和价格将下滑。"中国一线城市的楼市确实存在巨大泡沫，需要理性回归。"

　　（记者 .潘.洁 .国.际.金.融.报）

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　　房价仍有30%的降幅空间

　　 来源：华商网  2010年05月06日08:11 

　　

　　昨日中国社科院发布的《中国房地产蓝皮书(2010)》预测，2010年全国房地产市场总体上供求偏紧，各月房价同比增幅呈现由高到低的趋势。但商品房价格下调的可能性不大。

　　蓝皮书指出，尽管我国房地产调控政策已实施数年，但2009年之所以房价、地价大幅上涨，还是与房地产调控措施未及时到位有关。

　　

　　

　　摘录今年楼市总体上供求偏紧

　　蓝皮书预测，2010年房地产市场总体上供求偏紧。

　　供求偏紧的主要原因是，虽然房地产投资在住房商品化改革以来一直持续增加，但竣工面积和土地购置面积均在2008年略有减少，2009年明显减少，对2010年市场供给至少形成预期性压力。

　　■解析

　　社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞分析，房地产市场供不应求的矛盾可能至少还会持续20年。这是由我国所处的特殊发展阶段决定的。城市化的进程决定了不只是住宅，非住宅如办公楼、营业用房等在未来很长一段时间内刚性需求都比较大。

　　摘录房价将在盘整中增速趋缓

　　2010年全国商品房价格下调的可能性不大，在经济形势和政策预期下，房价将在盘整中增速趋缓，各月房价同比增幅呈现由高到低的趋势，都市密集区与区域性中心城市房价增长较快。

　　■解析

　　此前也有专家预测，今年房价可能有30%的下降空间，回落到去年年中的水平。对此，牛凤瑞表示，房价下行的空间存在，但下行的幅度不会太大，时间不可能持久。政策密集出台的目标是遏制房价的过快上涨，但遏制房价过快上涨不等于房价下降。目前房地产市场所表现出来的现象是政策出台后的正常表现。

　　■不拐论

　　潘石屹：两年后房价会上涨

　　SOHO中国董事长潘石屹近日表示，楼市新政策实施后，北京、上海等城市半年或一年内一手房价下降的可能性都不大。原因是现在开发商手里都很有钱，从上市公司的情况看，拥有100亿现金的上市公司很多。除非政策接二连三出台，房价或可能下降，但也需要一段时间。

　　潘石屹认为，从拿地到把房子建起来，至少需要三年。2008年以来，土地供应越来越少，未来一年半到两年内销售的房子就少，两年后房价就会上涨。

　　昨日，潘石屹在北京一个论坛上表示，全国楼市已进入冰冻期，预计此轮政策调整将持续三年，未来政府可能出台更加严厉的调控政策。

　　张洪石：可能出现报复性上涨

　　“国十条”重点打击炒房投机，但不可忽视的是把真正的购房群体挡在了门外。楼市的刚性需求暂时被打压住了，但这些需求五年、十年之后同样客观存在。

　　中科院政策所经济学家张洪石说，一旦缺乏后续调控政策，没有从根本上解决土地财政、房地产开发成本不断上涨、市场供应量严重不足等关键性问题，“房价经过政策调整适应期后，可能出现‘报复性’上涨。”

　　不少专家建议，把土地出让收入的80%划归中央政府，这样就可以让地方政府失去卖地的冲动。为了弥补地方财政收入不足，国家可以把高科技、节能减排、绿色环保产业的税收划给地方政府。

　　■拐点论

　　牛刀：“五一”成交稀少宣告拐点来临

　　草根经济学家牛刀在其博客中表示，“五一”期间一线城市住房交易量大跌大势已定，绝对不是什么降价30%的问题，从趋势上看，楼市供求关系发生了逆转，市场正在强势修补被投机炒作严重扭曲的价值形态。

　　卖方市场开始打破观望。这个观望的心态是被央行冷不丁提高存款准备金率打破的，因为原先的购买主要是流动的货币造成的，现在央行要一点一点回收了，这种回收对开发商和炒房客来讲，宛如钝刀子割肉。

　　所以，千万不要小看“五一”期间成交量的稀少，这是中国房价拐来拐去的又一个拐点，这一次拐了就不是什么W型或V型，而是L型，那下面一横要持续很长时间。三年、五年、八年、十年，很难说，我认为是十年。

　　

　　孙飞：房价仍有30%的降幅空间

　　昨日下午5时，著名经济学家、国际财务策划标准联盟协会副主席、美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司执行董事、首席经济学家、中国企业海外发展中心主任、国巨投资基金管理有限公司董事长孫飛博士在接受本报记者采访时认为，房地产市场目前的供求有问题，在高房价下，房地产市场已成为一种暴富的手段和一些人攫取财富的捷径，部分真实需求已经被逐渐挤出市场。

　　他认为，如果这轮调控未能达到预期目标，下一步开征物业税和房产税将是调控的“撒手锏”。

　　针对各地区房价不同的特点，孙飞建议，从此轮调控北京、上海、深圳等热点城市房价下跌幅度分析，中国房地产价格仍有30%的降幅。

　　自4月中旬新一轮楼市调控政策接连出台后，全国楼市顿时陷入了重重迷雾之中。未来楼市是否会出现拐点？

　　对于这些疑问，著名的开发商和经济学家的看法大相径庭，尚没有一个清晰而准确的判断。

　　中央是否继续出台打压政策，央行会否加息，这些可能是判断楼市走向的决定性因素……

　　■观察

　　房价增速远超居民收入

　　中国社会科学院管理研究所土地与房地产研究室主任李景国昨日在发布会上表示，2009年商品房价格增长23.6%，商品住宅的价格增长25.1%。远远超过了城镇居民人均可支配收入9.8%的增长速度，这种状况如果持续会使市场失去支撑，并有可能导致经济出现问题。

　　李景国称，有资料显示2007年不断刷新地王的企业许多是国有和国有控股的企业，比例超过70%。

　　李景国表示，如果2010年收紧货币，且加大房地产的调控力度，出台过于猛烈的房地产措施，2010年全国房地产价格会受到遏制，热点城市房价在下半年会下调，二、三类城市房价上涨的速度将减慢。

　　加息将消纳新政打压力度

　　有专家表示，近日风传的央行在二季度加息，除了能有效抑制通胀，还可看做是人民币即将升值的风向标。人民币升值必将引入大量热钱，而楼市和股市将是最直接的两个突破口。调控政策在打压楼市，而追涨的热钱又在反复托起楼市，这种作用力和反作用力可在一定程度上消纳新政的打压力度，使楼市不会遭遇“釜底抽薪”般的致命打击。

　　二季度央行如果真的加息，那将是楼市反弹的一个重要节点，在入市新盘有限的情况下，二手房价格的维稳将成为最直接的被影响者。二手房价格不一定有明显变化，但有境外热钱推动，二手房的交易量肯定会上升。

　　■链接

　　新一轮楼市调控政策

　　4月17日国务院发文，购买第二套住房的家庭首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍；对三套房贷提出具体要求：在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；

　　4月19日建设部发“53号令”：未取得预售证的商品房，不得进行任何形式的预销售，取得预售证的项目，要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售。

　　5月1日起 北京市“同一家庭限新购一套商品住房”。

　　5月10日起央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。市场分析人士认为，对楼市的放贷经过几次楼市紧缩政策后已十分紧，此次调整令开发商可获贷款更少，有利于房价加速回落。

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　　开发商投资客力撑北京房价 银行表态称还扛得住

　　

　　 来源：新华报业网-扬子晚报 2010年05月06日04:13

　　

　　

　　

　　好冷！新政后奥体首开盘130套 认购16套；真降！别墅玩起85折

　　这种情况不仅出现在南京，全国很多城市楼市都备受冷落，但在北京情况突变：开发商和投资客开始“死扛”房价

　　北京

　　开发商投资客力撑房价

　　“毫无疑问，这两周是交易低潮。”北京中鼎联行房屋顾问张靖坤说，但客户需求下降并不等于二手房交易价格下降。

　　在机场高速公路大山子桥附近的国观上风楼盘，四栋高层住宅楼已经耸立路旁。去年底，中国青年报记者登录该楼盘网站查询获悉，这个楼盘预计在今年2月开盘，均价1.8万~2万元／平方米。春节过后，销售顾问说，该楼推迟至3月初开盘，价格未定。4月下旬，记者再次光顾国观上风售楼处时被告知：至少要到七八月再开盘，楼盘周边的房价涨到3.5万元／平方米，“我们不会低于这个价格”。

　　这是一种典型的“捂盘”抬价现象。

　　中科院政策所经济学家张洪石说，新政接连出台后，不管是开发商，还是投资户，都在奋力扛住降价压力，甚至已经对政策调控产生了“抗药性”。虽然国家近年来一直在出台政策遏制房价过快上涨，但每次政策观望期过后，京城房价仍旧一路飞跑。

　　“不出下周末，房市就能转暖。”在北京某中介公司从事投资置业顾问的庄先生说。

　　他分析，新政提高首付比例与利率后，把大量从银行贷款的买房户拒之门外。但以2009年末公布的11家上市银行为例，房贷占了个人贷款的百分之七八十。政策观望期结束后，银行怎么可能让“钱躺在金库里睡大觉”，必须寻找出路，从而推动房市转暖。

　　庄先生的观点是“扛过政策观望期就万事大吉”。他说：“这不是信口雌黄。”国家调控政策不是要把房价一棒子打到谷底，而是希望房价不能涨得太猛。北京链家房地产经纪公司芍药居分店一位经纪人对记者说，2008年房价大跌，2009年房价大涨，一边调控一边涨价已经使很多业主“心理非常成熟了”。

　　采访中，不少专家建议，国家在加大土地供应量的同时，利用税收杠杆，把土地出让收入的80%划归中央政府，就可以让地方政府失去卖地的冲动，从而让房市回归理性。据中青报

　　    东京

　　400万人民币买精装3居室

　　在房地产泡沫时代，日本东京有着全球“住房价格最昂贵的城市”之称。随着泡沫经济的结束，日本的房地产市场逐渐回归理性，价格也趋近合理。昨天，央视财经频道《环球财经连线》记者探访了东京的一处畅销楼盘。

　　这是日本房地产巨头之一野村不动产开发的一处大型住宅项目，位于东京都23区内，相当于北京4环以内。该楼盘共有785户，面积从58平方米的两居到87平方米的四居不等。最受购房者欢迎的是70到80平方米的3居精装住宅，目前的价位约为5-6千万日元，合人民币380-430万元。该项目第一期的325户开盘当天立刻售罄。据这家楼盘负责人介绍，该项目距城铁站只有2分钟，同时建筑过程中引入环保理念，引入太阳能发电，雨水再利用等环保设施，节约了生活成本。而最重要的是，与同地段相比，相对较低的价格是吸引许多买房者前来的重要因素。

　　记者调查发现，日本人均年收入约为450万日元，约合人民币34万元，东京收入相对高一些。粗略计算，一个上班族约12年的纯收入可以在东京市区买一套精装修3居住宅。

　　日本在上世纪80年代经历了一场空前的房地产泡沫。泡沫过后，是日本经济停滞的10年，对许多日本国民来说，简直如同漫长的梦魇。

　　近来中国政府对于飞快上涨的楼价出台了一些严厉的调控政策，一些人担心中国因此会出现像日本在上世纪90年代底那样的危机。但是在采访中，日本的经济学家对此并不认同：首先，日本80年代人口增长率低，而中国到2020年之前劳动人口都呈上升趋势。其次，中国GDP保持10%的增长率，因此房价不会急速下滑。据预测2040年中国GDP将高达123万亿美元，是美国GDP的3倍，如此房地产价格必然上涨。但现在上海北京等大城市的房价基本持平甚至高出东京，在此基础上的大幅上涨不太可能，所以离价格调整开始回落的时机不远了。据央视

　　有人猜——

　　下半年房价可能降三成

　　北京：现房仅售出7套（4月30日-5月3日）

　　上海：成交65套商品房(4月30日-5月3日)

　　深圳：成交34套商品房（5月1日-3日）

　　南京：成交3套商品房（5月1日-3日）

　　一线城市房价降三成？

　　五一小长假，各大城市楼市成交纷纷遇冷，著名经济学家、国际财务策划标准联盟协会副主席、美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司执行董事、首席经济学家、中国企业海外发展中心主任、国巨投资基金管理有限公司董事长孫飛博士说：“市场对新政的反应非常明显，这个小长假一线城市成交量明显下跌，楼价也开始松动。”这证明新政的药下的很对，“相信成交量和价格还会继续下滑”。他认为，中国一线城市的楼市确实存在巨大泡沫，需要理性回归，“而有关方面也有这种意图，认为一线城市楼价可以下调30%左右”，价格调整将在未来3-6个月内实现。

　　银行表态：扛得住！

　　上周四，交通银行副行长钱文挥在业绩发布会上透露，该行已根据银监会的要求进行了压力测试。测试结果显示，房地产价格下降30%，开发贷款不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%。但钱文挥表示，由于交行房地产贷款占比相对较低，完全有把握消化和吸收这部分问题。“当然，房价如果出现更大幅度下跌或者出现系统性风险，影响可能会比较大。”

　　而在与券商分析师一季度业绩交流会上，建设银行高层针对交行的上述测试结果表示，房价下跌30%对建行不良贷款的影响“与交行大体相当，可能会略微乐观一些”。

　　民生银行行长洪琦则在日前召开的媒体见面会上给出了更为乐观的答案，称即使房价下降四成，仍不会影响该行资产质量。

　　值得一提的是，多位银行业内人士在接受记者采访时表示，在对公业务难度加大的情况下，房贷依然是商业贷款组合中相对优质的资产。

　　钱文挥认为，房地产业现在和将来都将是中国经济非常重要支柱，尽管现在房地产市场出现过热和部分泡沫，但从长期来看行业发展仍有前景，所以要保持一定房地产业务比例。

　　上述股份制银行风险部负责人也表示，“房价下跌不是一个立即的过程。狂跌30%~40%的可能性并不大。”他认为，目前的调控主要从需求入手，直接结果是房产交易量下降，但价格并不动，未来三到五年，中国城镇住房的刚性需求仍然旺盛。

　　似乎一切都好。但早前曾有评级公司如此担心：股改后的国内银行业并未经历完整的经济周期，能不能真的如各自表述的抵御风险，还有待时间检验。

　　据第一财经日报

　　社科院说——

　　今年房价下调可能性不大

　　全国房价下调不大可能

　　中国社会科学院昨日发布的《中国房地产蓝皮书(2010)》称，今年全国商品房价格下调的可能性不大，在经济形势和政策预期下，房价将在盘整中增速趋缓，各月房价同比增幅呈现由高到低趋势，都市密集区与区域性中心城市房价增长较快。

　　不过，在昨天上午的发布会上，蓝皮书主编、中国社科院管理研究所土地与房地产研究室主任李景国表示，如果2010年收紧货币，且加大房地产的调控力度，出台过于猛烈的房地产措施，2010年全国房地产价格会受到遏制，热点城市房价在下半年会下调，二、三类城市房价上涨的速度将减慢。

　　调控措施不到位，没切中要害

　　蓝皮书指出，中国房地产市场秩序仍较为混乱，房地产调控手段不能切中要害，调控方式仍需创新。

　　蓝皮书认为，我国房地产调控政策伴随房地产市场的发展经历了几个年头，对房地产市场健康稳定发展起到了非常重要的作用。但是，房地产调控方式仍不尽成熟，一些政策不但不能起到应有作用，还会造成相反的效果，比如房地产交易环节的税收本来是为了增加成本抑制投机，但由于卖方将其转嫁到房价上，因而成为抬高房价的一大因素。而2009年之所以房价、地价大幅上涨，可以说与房地产调控措施未及时到位、房地产调控手段不能切中要害有很大关系。因此，调控方式和手段亟待创新。据中广法制晚报

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