地方政府化解调控 此轮楼市调控恐成空

在中央政府出台此轮调控一个多月以来，成交量大幅下降，可价格却依然坚挺，甚至有地方的楼盘出现了不同程度的上涨。但是从目前各地方政府出台的相关细则来看，除了北京和江苏的政策比较严格之外，其他地方都相对比较“温和”。

在笔者看来，如果现在楼市按照目前的形势发展，即使此轮号称有史以来最为严格的楼市调控恐怕也难以避免重蹈以前调控的覆辙——中央出台严格政策，地方化解，调控成空调！

地方政府化解中央调控

从现在已经出台的地方细则来看，除了北京和江苏不折不扣地执行了新“国十条”之外，其他地方都或多或少打了一定的折扣。他们的一个共同理由是“新政出台后，成交量已经大幅下滑，政策效果显著，而国家说的是要坚决遏制房价上涨过快的区域，本区域的上涨势头已经得到遏制”。

无论是深圳还是广州的新政出来后都受到了市场的质疑，道理很明显，这两个城市作为一线城市，在此轮房价的飙升过程中起着不可估量的示范作用。

然而相对于广州和深圳的直言“辩解”，上海和杭州的态度则更加暧昧。上海房产税的消息一波三折过后，除了引出了一大堆的舆论风波之外，到目前毫无实际进展。而杭州作为去年卖地收入最多、房价上涨最快的区域之一，也是在观望，迟迟没有动静。用业内人士的话说就是，“可以说现在上海和杭州在互相盯防，因为谁也不想被列入‘房价上涨过快的区域’”。

不过，作为西部唯一直辖市的重庆在5月21日出台了本地的落地细则。但是笔者通读该细则后发现，绝大部分内容都是重申之前的政策，只是在最后加上了新“国十条”的相关内容。但是该细则并未对二套房认定和三套房政策作出规定，也不见“限外”的身影，只是在细则的后面加了句，“严格执行国十条相关措施”。而这也留给了市场太多的遐想和悬念。

但是重庆市政府目前的态度除了暧昧之外，还有就是刻意保持低调。一个消息是，重庆市政府基本上封锁了媒体关于“两江新区”获批的相关报道，另一个消息则是，一些区政府又通过打招呼的形式让开发商不要带头降价。也就是说，重庆目前同样不想成为出头鸟，希望房价稳步上涨，然而又要尽量不和中央直接抵触。

不过有业内人士就曾透露，“重庆同样面临两难，一方面要执行国家对房地产的调控政策，另一方面又要完成城市化建设。特别是重庆目前的城市化建设非常重。不仅要完成基础实施建设，同时还有大量的旧城改造和包括公租房在内的保障性住房任务。”

但是，在重庆的细则出来之后，就有重庆本地的一分析人士在其微博上就表示，“重庆地方细则的出台基本标志着此轮房地产调控的落空”。他的解释就是，在当前的经济环境下，地方政府是输不起房地产的，而作为发展相对比较滞后的重庆更是输不起。房地产对于地方政府的重要性已经无需多言。

调控恐成空调

也就说，从目前的市场博弈来看，地方政府越来越站在开发商一边，只是大多态度比较暧昧而已。而且大多开发商也相信，地方在政府是输不起房地产的，只要尽量低调地熬一段时间，地方政府一定会出手拖市、救市，而房地产又会重新继续向前发展。

而事实也似乎正在佐证这个判断。从目前市场情况来看，由于国内外经济环境的变化，一些领导已经或多或少透露出了救市的信号。因为随着国家对房地产的严厉调控，股市也是一泻千里，最低已经跌破2500点，这也是此轮国家调控始料不及的。

除此之外，受希腊债务危机的影响，国内的经济复苏面临更加复杂的环境。用温家宝总理的话说就是，“现在的宏观调控也面临两难”。

而开发商正是看准了地方政府以及国家经济对房地产的过度依赖和中国目前经济的复杂与困难。因此他们才自信地方政府在调控房地产的时候一定会投鼠忌器，而只要他们低调地熬过最近的风头，后面依然是康庄大道。

与此同时，这也解释了为什么从国家出台政策以后一些开发商要么放缓推盘节奏，要么直接封盘。他们在观望，而政府也在观望，购房者也在观望。

只是从新政出台一个月的效果来看，目前的市场已经在发生了微妙的变化。上至中央官员和主要学者，下至地方政府都明确表示，“新政的效果非常显著”。

不过最为重要的是，从目前一些重要言论来看，大多数官员学者对于新政的解释都指向同一个目标——中央政府是为了稳定房地产市场的发展，并不是打压房价。言下之意就是，只要房价不要涨得太离谱就行，至于你们民众希望的房价下降还是趁早放弃了吧。

而且最为关键的是，包括北京大学房地产研究所所长陈国强在内的多数学者认为，新政的最终效果最关键还是要取决于地方政府对政策的执行力度，毕竟中央政府出台的政策都要靠地方政府来执行。这就是说，让既当裁判又当运动的地方政府去惩罚自己，其效果可想而知。

而且陈国强还曾向笔者透露，也不排除当楼市出现一定松动的时候地方政府就出手救市的可能。

因此，在笔者看来，在当前的楼市僵局中，如果中央政府不督促地方政府严格执行相关房地产调控措施的话，很可能在市场沉默一段时间之后，迎来的很可能又是一次报复性上涨。也就是说，即使此轮如此严格的调控政策也将可能难逃“空调”的命运。