文/深圳房地产律师 颜宇丹

    问题一：我经过中介和卖方签订了一个二手房买卖合同，卖方的房产是个预售商品房，签约时未取得房产证。现在我不想要这套房了，国家规定没有取得房产证的房屋不能出售，能不能以这条理由认定我和卖方签订的二手房买卖合同无效。

    颜宇丹律师：预售商品房的买受人在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，你和卖方签订的二手房买卖合同有效，只不过是等卖方取得房产证后才能过户给你。现在如果你违约不买，将承担合同违约责任。

    问题二：我于4月初新政出台前购买了一套二手房，我按合同约定时间交纳了10万定金和28万首期款，当时约定卖方于银行出具贷款承诺书三日内办理赎楼手续。银行出贷款承诺书后中介通知卖方赎楼，但卖方当时在国外未能及时回国赎楼，这时新政出台，银行因为我购买的是第三套房而收回了贷款承诺书并对我这种情况停止放贷。我们签订的二手房买卖合同中约定如果贷不足的需补足，现在卖方要求我把房款一次性交齐，我该怎么办呢？

    颜宇丹律师：虽然合同中约定你在贷不足时有补足责任，但是卖方没有按合同约定时间办理赎楼手续，导致银行把已经批准的贷款承诺书收回，是卖方违约在先，应由卖方承担违约责任。

    问题三：我在新政出台前和卖方签订了中介提供的他们自己印制的《二手房买卖合同》，现在因我贷不到款凑不到全额房款被迫退房，买方也同意我放弃定金而解除买卖合同。当时约定的是卖方实收价，佣金和税金都由我承担。我和中介另外签了份居间合同，约定即使没有签订正式的国土房管局版本的二手房买卖合同也要支付佣金，是成交价的两个点即2.5万元。现在我和卖方前面签的实际上是份预约买卖合同，因退房没有签订正式的买卖合同，中介现在要求支付佣金2.5万元合法吗？

    颜宇丹律师：深圳国土房管局的示范文本《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》中规定居间方只能在买卖双方签订二手房买卖合同时才能收取佣金，如买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，居间方不得要求支付佣金，只能收取必要费用（不超过应交佣金总额的百分之二十），因居间方原因导致的除外。但如果签订的不是上面国土房管局的版本，实践中中介提供的预约买卖合同版本约定了成交价格、支付方式、交付使用时间、违约责任等具体事项，已经具备了房屋买卖合同的主要内容，应该可认定房屋买卖合同性质，签订正式的国土房管局版本的二手房买卖合同只是为了完成房地产登记中的正式合同文本的需要。合同法规定居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，只能要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。但你们签订的中介版本的预约买卖合同具备了房屋买卖合同的主要内容，视为中介已经促成了合同成立，中介要求支付佣金不违法。

    问题四：我在新政出台前购买了一套120平方米的首套房，当时我与卖方和中介三方共同签订了《二手房买卖合同》，补充条款中约定如果贷款利率享受不到7折优惠合同便自动解除，我已按合同约定时间和金额交了定金和首期款。现在银行通知我贷款承诺书已出来，但只能优惠到85折，我现在有权解除合同吗？

    颜宇丹律师：你们合同已约定了解约条件是贷款利率达不到7折优惠时便有单方解除权，现在已达到这个条件你有权解除合同。你现在需要向卖方送达书面通知，要求解除买卖合同，退还定金并请卖方配合向银行解除首期款的监管。

     问题五：我于2010年4月9日与一家房地产开发公司签订了《深圳市房地产认购书》，购买了一套360万的一手商品房，并交纳了二十万定金。正在办理贷款过程中，2010年4月17日，国家颁布了“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”的房贷政策，我正好是这种情况因而贷不到款，并且现在无力支付全额房款。我们签订的《深圳市房地产认购书》中约定: “自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同。”，“若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。”我现在如果不买这套房了是否需要承担违约责任？

    颜宇丹律师：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”现在因国家信贷政策有变导致你贷不到款，属于不可归责于买方原因的事由未能签订商品房买卖合同，可以不承担违约责任，要求开发商返还定金。

    问题六：我于4月初在中介与卖方签订了一套二手房买卖合同，当时我没有看“卖方”的身份证，只看了房产证的复印件上卖方的名字。我们是一个晚上在中介的办公场所签订的，我们买卖双方签字按了手印后，我当时就刷卡了10万定金在中介的帐号上监管，“卖方”给我出具了一张收据。中介把合同收回去说他们中介盖完章后再给我们。后来新政下来后中介才把这份合同给我，我发现卖方签字处在原来签字的地方又多了一个卖方的名字和手印，中介才告诉我当天卖方没时间过来签字是请另外的人代签的，真正的卖方后来补上他的名字和手印。之后我发现和我当天签约冒充卖方签名和按手印的那个人竟是他们中介的工作人员。我认为这是一种欺诈行为，我签约时房价正在上涨时，如果他们又找到了出价更高的买家，就以并非真实买家签名无效为由不卖给我，但现在新政调控马上房价下跌他们便让真正卖方补签让我来履行买卖合同，我觉得受骗上当了，现在决定不买了，这种情况是哪一方违约？

    颜宇丹律师：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。你们签订合同时是无权处分人代签的，属于效力未定合同，但后来真正的权利人补签了名字并按了手印，就视为追认，使合同有效。卖方就算不在合同上签名，而于事后出具一份委托书给代签的人，授权他签订买卖合同，代签的人也因订立合同后取得处分权而使合同有效，如果你不继续履行买卖合同你就违约了。

    问题七：我通过中介购买了一套二手房，房产证上显示权利人是卖方家庭的男方张某，共有人是卖方家庭的女方王某，当时与我签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》的是卖方家妻子王某，她说她老公张某在外出差由她签字，并在中介打电话通知了她老公张某，他也同意按这个价格出售，我们在合同里的补充条款中约定：“王某受张某的委托，代理阅读、理解、签定本合同，如张某对本合同有违约责任，由王某承担全部责任。”签约当天我按合同约定交了定金10万元，正准备做首期款监管时，该房所在小区进驻了拆迁办，发出通知拆迁补偿金按建筑面积3.5元/平方米，而我和卖方的合同成交价是1.5元/平方米。卖方一看一平米可多赚2万元，马上给我发了书面通知说明该共有房产出售未经共有人张某书面同意是无效合同，现在决定不卖了，并把10万定金退还给了我，我可以追究卖方违约责任吗？

    颜宇丹律师：房屋出售时，权利登记为多人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，房屋买卖合同无效。合同无效便不能追究其违约责任，应当予以返还因该合同取得的财产；有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。

                                                                         （未完待续）