继4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）下发后，北京和深圳楼市新政细则等相继落地，而上海和广州的新政却迟迟未出。上海新政估计是由于住房保有税相关细则及操作程序需要一定时间。而广州新政预计是政府想看看本地市场的反应以及其他城市新政出来后的效果再来决定“下药”的狠度。

　　从目前来看，地方政策中北京和上海的调控力度最重，原因在于这两个城市的投资投机性需求占比非常高，楼市的泡沫程度非常大。于是，北京出台了“限购令”，上海则提出了“住房保有税”，这些举措对投资投机性需求的打击力度可谓是空前之大，也证明了地方政府挤压“楼市泡沫”的决心。

　　而深圳投资投机性需要也不少，但新政细则却相对较为温和，之前某地产人士曝光的新政细则中谈及了限购令，但由于近期成交量的不断“腰斩”，考虑到对市场影响颇大，政府临时修改了细则。由此可见，地方新政细则是否严厉，是与当地房地产市场的运行情况以及政府关于细则出台后对市场影响的预判有关。对于即将出台的广州新政细则，预计也是持温和基调，从政府部门相关人员的表态，便可略见一斑。

　　不限购，不另行规定停贷等信贷政策

　　5月11日，市国土房管局召开新闻发布会，国土房管局副局长黄文波明确表示不会限购第三套房，对于“停贷三套房贷”、“认定第二套房”等信贷政策，定权在金融监管部门、各商业银行及上级主管部门，广州不另行出标准。但如果遏制房价过快上涨的调控效果不理想，将采取限购等临时性调控措施。

　　之前，“新国十条”规定，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可停贷或限购，而这两种方式也被公认是打压投资投机性需求比较有效的方式，但是广州这边却暂不限购，停贷权则在金融部门。从这一点来看，广州政府认为广州现在的房地产市场已呈现量价齐跌的态势，国家出台的政策已经足够市场消化，没必要出台更为严厉的细则来抑制房价的过快上涨。

　　据我们自己监测的数据和了解的市场情况显示，房管局掌握的市场信息并没有完全反映真正的市场，目前广州的成交量是下跌过半，但是价格并无多大幅度的下调，大部分楼盘的价格依然是坚挺的，仅是多了几个折扣，优惠的幅度并不大。然而，就广州而言，广州的房价相对于北京、上海和深圳这几个一线城市来说，依然是价格的“洼地”，价格的上涨幅度并无其他三个城市大，还算是一个比较理性的市场。而本次国家新政的出台，从需求方面调控楼市的力度已经够大，从这一层面来看，广州新政在控制需求方面确实无需出台更为严厉的政策。

　　着力点在供应，“勾地”将成地方亮点

　　据国土房管局副局长黄文波表示，广州新政主要是在供应方面做文章。之前公布的2010年全市经营性用地出让计划和《广州市住房建设规划（2010-2012）》，不仅公布了今年的用地计划，还将近三年的计划供应量予以公布，这将在一定程度上降低开发商及民众对供应紧缺的预期，并以量化性的指标来表明政府增加供应的决心。

　　其中住房建设规划显示，未来3年住房需求量总量预计为2861万—3311万平方米，建设各类住房总建筑面积则为2861万-3461万平方米，基本保持供需平衡。而就今年的土地出让计划来说，商品住房用地供应总量计划为5平方公里，供应总量是历年之最，具体的宗地在纳入出让计划范围的6.87平方公里用地内安排。同时，之前“穗七条”提及的“勾地”制度，也将开始实行。为了使“勾地”制度达到最佳的效果，并保证完成今年土地供应目标，出让计划中预多了2.04平方公里的商品住房用地，根据市场运行、土地储备等情况适时适量推出。

　　除了确保供应量充足之外，在供应区域结构方面，政府也特别增加了中心城区商品住房的用地供应，以往土地供应稀缺的中心六区，在今年的供地计划中竟占到40%，这将有效缓解中心城区住房供应紧张的问题。

　　保障性住房供应方面，今年将建设政府保障性住房4.08万套，建筑面积299万平方米。其中廉租住房2.06万套、124万平方米;经济适用住房、经济租赁住房1.6万套，134万平方米;政府限价房0.42万套，建筑面积41万平方米。

　　而政府相关负责人所提到的新政将在供应上做文章估计就是强调关于居住用地供应计划和保障性住房建设这些量化指标，但是否会提出竣工的目标任务则是令人期待的。因为即使土地供应再充足，其对市场的影响也是明年或是后年的事了。只有落实今年关于商品住房和保障性住房的竣工计划，促进今年的有效供应，才是短期内稳定房地产市场的明智之举。

　　除此之外在土地出让的方式中，广州新政估计也将提及勾地制度，这是之前其他地方细则并没有提到的，也将成为我市的一大亮点。至少在土地出让方式上，广州市全面铺开“勾地”制度，可谓是作出先锋性的试探，但是否能有效规范土地市场则有待后续观察。

　　总的来说，从目前政府相关负责人透漏出来的有关广州市新政细则的“蛛丝马迹”来看，广州市调控房地产市场的力度将是比较温和的，但思路基本是准确的，即从增大供应方面而非强行的抑制住房需求来调控供需平衡，这种方式将更有利于一个城市房地产市场的持续健康发展。强行抑制住房需求或许能起到一个短期打压房价的效果，但后续的反弹可能更为严重。只有在正确疏导需求的同时增加供应，满足合理的住房需求，才是真正解决高房价、稳定市场的根本之道，但是否能达到这个效果，则有赖于政府的执行力。