国企咋就不惧“新政调控”

　　楼市风云之二：地产调控难挡 国企圈地疯狂野心

　　  核心提示：随着一系列紧缩政策的出台，今年开发商会较自身实力来谨慎拿地，而不会像去年那样不计代价疯狂抢地。" 尽管上海的地方细则还未出台，但4月份中央的新政从根本点出发，在信贷和税收等各方面都会有实质性的内容陆续出来，"两会前的一些政策并没有抑制住地王的出现，但这次是来真的了"，上述人士称。近期楼市降温的局面让一些温州的投资客也开始抛售止损了。上海2010年5月9日拍出新政后首轮5幅地块，其中的4幅地皆位于中外环以外的热门住宅区域，最终拍得的楼板价均过万，不过，最受关注的新江湾城C4地块却跌破眼镜地以底价成交。最终，5幅土地尽数被国企收入囊中。"

　　

　　  目前78家房企的“清退令”大限将至，但至今仅有不足10家央企明确“退市行动”。78家央企退出房地产行业究竟能给楼市带来怎样的影响？记者在调查北京市场中发现，其实被清退的78家央企在北京拿地份额并不大，倒是国企拿地过半，有业内人士也在猜测，央企退市之后留下的优质资源多数可能还是被16家央企或是国企出手接盘。如此一来，央企“退市”之后，16家央企和地方国企有了“补位”机会。

　　

　　  根据最新统计，在2009年的中国楼市中，“央企制造地王”成为争议性最大的现象。数据显示，2009年成交总价前10位的各幅地块之中，国有企业独占8席；成交楼面地价排列前10的地块中，国有企业同样占比八成。与之形成鲜明对比的是，在2007年，无论是“总价地王”还是“单价地王”，国有企业的所占比例均未超过半数。2010年，这种趋势有增无减。2月11日，华侨城以52783元/平方米的楼面价格成为全国单价地王。

　　  2009年全国销售额排在前20名的企业中，有7家为央企背景，占比为35%，还是以保利、中海外、华润置地等传统的房地产央企大鳄为主。不同的是，2010年，越来越多的之前未涉足房地产业务的央企开始进入这个战场。

　　  就在两会结束之后第一天，北京土地市场以单日拍出3幅地王一战成名。当日上午，远洋地产以40.8亿元总价拍得朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地，楼面价折合高达27529元/平方米，创下北京土地市场中单价最高纪录。数小时之后，总价纪录被中信集团名下的北京中信新城房地产有限公司突破，即以52.4亿元夺得大兴亦庄商住项目。同日，中国兵器装备集团旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司，以17.6亿元竞得海淀区东升乡地块，终以28308元/平方米的楼面地价成为今年北京单价“地王”。

　　

　　  根据媒体报道,在今天的拍卖中，上海共拍出61万平方米土地，保利地产连连出击，分别以11.8亿摘得浦江镇中西河以南A-3地块，和以14.26亿总价拿下浦江镇中心河以南C-1、2号地块，溢价率均超100％。而北京城投则以18.4亿拍得松江区广富林2-6号地块，上海陆家嘴金融贸易开发有限公司和上海张杨商业建设有限公司的联合体以15.28亿获得浦江镇中心河以南A-1、2地块。

　　  最让人大跌眼镜的是新江湾城C4地块，由于种种苛刻的开发和资金方面的要求，这一曾经频出地王的地块今天遇冷，最终被上海城投以11.08亿的底价拍走，且竞拍人仅有城投和保利两家。根据底价计算，该地块折合楼板价在10000元/平方米左右，和去年中建地产37.2亿拿下新江湾C6地块时创造的32484元/平米的全国住宅单价纪录相去甚远。最终，5幅土地尽数被国企收入囊中。一直曾经坚持做住宅的万科和保利现在也都投入30％到商业地产上去，谁也不敢把鸡蛋放在一个篮子里。

　　  尽管上海的地方细则还未出台，但4月份中央的新政从根本点出发，在信贷和税收等各方面都会有实质性的内容陆续出来，"两会前的一些政策并没有抑制住地王的出现，但这次是来真的了"，上述人士称。近期楼市降温的局面让一些温州的投资客也开始抛售止损了。

　　  对投资者来说，二套房首付比例提高到50%，且国务院还表明，商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，并要求财政部、税务总局加快研究制定相应的税收政策，这次的力度显然比以往都大。

　　  而对于开发商来说，货币政策的收紧使其资金链受到压力。近期有媒体报道称，住房和城乡建设部等有关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控，今后房地产企业预售账款将存入监管部门指定的专门账户，并按照项目开发进度和工程所需资金"专款专用"。根据拟定的方案，房地产企业只有在项目竣工交付及结算时,才能支配使用项目此前的预售账款。

　　  一直以来，预售款项是房地产企业优先占用的客户资金。"这样一来，开发商熬上3－6个月，就会面临巨大的资金压力。开发商不得不根据自身实际情况来谨慎拿地，避免疯狂高价拿地的局面再现。"目前，一些一线城市已陆续出台地方细则，而上海未有动作。上海细则将在5月中旬出台，而关于上海地方细则的侧重点，会以公积金贷款收紧为主，上海的细则力度将会比北京深圳有过之而不及。

　　  让市场降温的不光是宏观调控政策，大幅增加土地供应，也是降低地价稳定房价的一大杠杆。根据上海市规土局4月中旬公布的2010年上海住房供地计划，今年计划供地1100公顷，比去年增加35公顷，比去过5年平均值增加约5.7%。而按国土资源部数据来看，今年全国住宅用地供应量高达18万公顷，是去年的两倍多，其中纯商品住宅用地供应也超过去年。2009年的房价疯狂，也缘于很多城市商品住宅供不应求。中国指数研究院副院长陈晟多次强调，"要稳定房价，就要加大土地供应量，调整供求关系是最有效的市场划调控方式。"

　　  当一线城市的高地价已让部分开发商不堪重负时，二三线城市或将成为他们新一轮战场。今年的调控力度很猛，后续还会有一拨拨的政策出来，开发商现在要打防御牌了"。不管是产品线的调整还是开发区域的调整，都将是开发商今年要面临的问题。一线城市的高地价以及逐渐转冷的市场，使得一些开发商会选择转向二三线城市，二三线城市的地价很可能会被抬起来。"

　　  另外，如果产品线调整成90平米以下小户型的话，会比较容易跑量，有利于现金流。万科就已开始大举进军二三线城市，在目前全国万科53个楼盘项目中，在一线京、沪、穗、深城市的项目仅有23个，大多数项目则集中在杭州、沈阳、天津、武汉等二三线城市。 金地2010年度经营计划主要开发项目43个，也主要集中在天津，南京，沈阳，西安，东莞等二三线城市。