信贷新政下的南宁房地产趋势

韦成汉文 2010-04-27

南宁当局关于落实国务院4.14常务会议关于房地产问题的实施细则仍在具体推敲当中。显然，执行差别化信贷政策正在提高购房客户进入南宁的门槛。显而易见，近期开盘销售的楼盘销售业绩业已受到实质性影响。政策正在显示其效力。

对于各地区新房地产政策实施力度，相信具体执行时不折不扣的，当然在某种特定情况下有所减缓。比如自住客户维持不了南宁房地产市场基本的运转。就目前情况来看，09年受到压制的自住客户可能会在房价低谷期入市。那么南宁房价有没有所谓的低谷期呢？答案是肯定的。就目前市场态势而言，五一形象亮相的新盘可以研判8-12月之间入市。可以预见市场放量导致市场销售终端适度竞争下的价格会有很好的表现。

南宁房地产市场感受到的压力是显而易见的。前段时间多数开发商认为，价格依然可以得到快速上扬。个别开发商认为商务区房价在年内突破2万均价大关。对于这点，相信仅是一家之言。南宁城市目前经济实力和地区辐射力远未达到一线城市能力。我依然固执地认为，十二五期间控制在1万五均价即可达到南宁房价临界点。以目前市场态势来看，房价快速上涨势头必然受到压制。年内均价突破2万大关看来只是一场烟云而已。

从中可以看到，南宁房地产市场充满剧烈博弈。一是购房者与开发商；二是开发商与政府。在这个生物链中，政府是市场的评判者。房价暴涨，政府打压。房价萎缩，政府救市。显而易见，无论市场抑或政府都不希望房价问题绑架民生。保持一个合理的、适度的房价体系才是根本。

结合南宁房地产市场实际态势我认为，新政出台后南宁房地产市场将出现以下几点特征：

一、投资客户大量撤场导致高价位楼盘巨大销售压力；

二、新开楼盘价格制定趋于保守，以自住客户为体的市场格局将持续年底前；

三、南宁房价不会出现大面积波动，平稳、合理的价格体系将是政府当局的首要目标；

四、下半年大量入市楼盘竞争激烈，新的营销方式将会出现，客户实惠越来越多；

五、南宁保障房建设开工推进加快，面向低收入家庭覆盖面得到加强。

总体而言，只要南宁房价不要出现持续暴涨现象，十二五期间均价控制在一万五之内，市场还是比较良性的。如果出现快速暴涨局面，相信市场会有所强烈反弹。目前商务区高价位楼盘房价已经有所松动。