南宁房价涨不上去就会跌下来

                                韦成汉文2010-04-14

    前文简要叙述南宁房地产市场入市时期及市场拐点问题，不少社会、业界、媒体人士对此颇感兴趣。质疑声音不再少数，他们认为“凭什么你就能预测11月前事入市好时期？”不妨延伸解读一下。

    入市时期针对两个不同层面研读，一是开发商，二是客户。毫无疑问6月至10月是开发商入市良机。抢占市场需求第一点很有必要。那么是在五一前还是五一后入市开盘是个关键问题。今年南宁房地产市场不同去年市场，多数抢在五一前开盘，主要基于市场趋势不清及对后市预期信心不足造成。今年房地产市场历经去年火热之后，多有水涨船高之势。开发商对市场信心充足，比如地价新高就是很好案例。晚一天开盘，利润可以得到更高回报。

     购房者入市时期问题。南宁房地产市场由07年的自住市场转变为目前的自住+投资+防老市场。这一根本性转变催生房地产资产价格的快速涨幅，市场恐慌导致热点区域房价快速上扬。目前南宁商务区、凤岭北优质户型难求。当然，也可以接受城市边沿楼盘。但是客户往往难以接受边缘化社区，认同感不高。

    那么，目前市场主要矛盾焦点在于核心区高价购房万一市场崩盘怎么办？来看看日本东京银座资产价格。作为日本东京CBD，房产资产价格也经历周期性波动。九十年代“住商”信贷破灭（类似美国次级贷款），导致日本尤其是东京银座房产资产严重缩水。但是，银座房地产并未破产。通过资产价格重组及调整资产形式。银座房地产资产价格很快得到恢复。而那些城市边沿房地产资产面临破灭及难以恢复元气境地。当然，对于南宁房地产市场价格问题，仍然不能掉以轻心。

    南宁城市版图仍然持续扩张。东北向已经抵达九曲湾，南向已经开发五象，西南向逐步向机场收费站延伸。这仍然只是开始，随着交通干线架构的完善，城市版图依然得到快速发展。再次背景下，南宁房地产市场将面临诸多机遇。我认为只有在城市化不断前进背景下的房地产市场才是可持续的市场。

    南宁房价自然也必须面临资产价格临界点问题。对于这点丝毫不用质疑其正确性。拿深圳来说，05年房价开始跨越式上涨之后，经历07年暴徒性上涨，而后续已经无力上涨。原先后海高尚住宅楼盘由3万五均价回跌2万五，目前依然维持在这个水平。对于乐观鼓吹南宁房价永久可持续上涨论，本人抱有保留意见。回到前文观点，未来（短期）也就是十二五期间，南宁房产均价必然维持在1万五关口。突破此关，回落风险巨大。就目前市场发展态势来看，本人建议如下：

一、商务区1万均价；

二、九曲湾（住宅6000均价、别墅1万五）；

三、凤岭北8000均价；

四、城北明秀东6000均价；

五、城南江南5500均价；

六、西乡塘大学、江提6000均价；

    上述价格入市较为合理，对后续压力不大。当然，也不难发现，一厢情愿的价格难以凑效。市场往往继续攀高，这与香港六合彩多为类似。