谢逸枫：2010年房企融资遭银监会重重“封杀”
提示：一边是刚刚大量囤地再包装上市的企业融资受阻，一边是政府防止股市资金与土地资本的风险对接，去年本报所提出的“地价股价对赌”怪圈或将提前走向破灭。所谓“怪圈”的定义是：开发商先囤地，甚至负债囤地，以此为资本进行IPO融资；融得的钱或还债，或再用来买地囤地。这是一个恶性发展的连环套，一但资本市场信心不足，无法融得资金，开发商看似完美的资金链将顷刻破灭，加上房地产市场加紧调控，国内资本市场将严控股市资金用于囤地。接下来，开发商资金不足就会抛售物业，房价继续调整。
受国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反映，并进入前所未有的融资艰难期。2008年开始,地产企业临阵叫停赴港IPO在内地房地产业引发的效应开始显现，此前“房企演绎地价股价对堵怪圈”正逐渐产生恶果。中国证监会发行部公开表示，支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的IPO计划，将不予核准。可见，房地产业是正处于敏感时期的高危行业。
2009年，以恒大为代表，今年排队境外上市的内地房企的有40多家，准备募集200亿美元。“赴港房企的IPO推迟是一个标志性事件，国际资本与中国房地产融资的对接通道正在缩窄，而国内物价上涨的压力下，政府会继续实行从紧货币政策，而人民银行又一次提高银行存款准备金率就是最明显的信号。所以房地产行业承受的资金压力确实不小。
一，2010年1月8日,国土资源部正配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查，核查内容包括项目涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。 25个被清查项目分布在北京、天津、上海、山西、辽宁、吉林等15个省市，按要求核查结果应于2009年12月31日前形成书面报告。
2008年，《国务院关于促进节约集约用地的通知》明确规定，对“房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业”应审慎贷款和核准融资，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。去年9月开始，证监会有关部门在房地产企业融资审核之前设了一道程序，即征求国土部、住建部等主管部门的意见。表面看，这次核查是例行核查，但可以肯定“目前国土部、证监会、银监会等部委联手‘遏制房价过快上涨的机制’正在形成。这一机制放在当下的房地产调控背景下，将使“2010年房地产企业资本市场融资变得比较困难，往后几年内，房地产企业融资困难也会成为常态。
二，2010年1月29日,“称为土地融资三重门”开始实施。在国土资源部和银监会、证监会联动审核的情况下，房地产开发企业利用土地融资的行为将遭遇更为严格的监管。近年来房地产市场的勃发，土地作为资产的属性逐渐显现，地方政府或者企业利用土地抵押进行银行贷款的行为日渐普遍。有未经官方证实的数据称，目前我国银行贷款中，有超过一半的贷款是以房地产土地作抵押的贷款，土地抵押贷款已成为银行业贷款的主要形式。
而上市房企利用土地储备也实现了资产的“增长神话”——使用在证券市场的融资去购买土地，利用该土地去抵押贷款或进一步在证券市场融资，然后再去购买土地，如此循环反复，企业的收成随着地价水涨船高。 但其中隐藏的风险也开始令人担忧，一方面土地抵押品大幅增加，一旦价格出现波动，银行风险将陡然增大。另一方面，一些企业的违规抵押或融资行为，也时常出现。在地方财政紧张的局面下，
全国利用土地作为抵押品进行贷款的规模逐渐增大，粗略估计甚至可能达到300万亩。2010年要坚定不移地贯彻落实国务院出台的一系列房地产调控政策，加强房地产市场的土地供应调控。具体到工作计划，首先要编制今明两年的保障性住房用地供应计划，确保保障性住房用地供应。此外要调整供地结构，提高中低价位、中小户型、普通商品房建设用地的比例，严格限制低密度、大套型住宅的用地。在监管环节，则要加强土地供应开发管理，完善土地出让招拍挂制度，严格土地出让合同和划拨管理，坚决打击囤地、炒地等违规行为，同时加强市场动态监测，坚推信息公开。 国土部正加大信息公开的力度，今年的国土部年度工作会议就堪称一个例证。此次会议采用了电视电话会议的方式，除了北京的主会场，还在各省区市和部分市县设立了1300多个分会场，有近50000人听会。
三，2010年2月23日，中国信托业协会公布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（下称《通知》）。通知要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；同时，要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。即信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，即用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
目前房地产信托一直是信托公司的重点业务之一。自去年下半年以来，房地产信托产品开始井喷，并持续保持火爆。有数据显示，2009年，共有204款房地产投资信托产品发行，较2008年的134款增加了50%以上，刷新行业纪录；成立181款房地产投资信托，规模为327亿元，规模同比增40%。
尤其是房地产信托投资中的项目重新回归到‘四证’齐全的要求，是一大亮点。而禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款，将使信托公司房地产信托业务选择项目的范围变窄。《通知》还要求，各银监局要加强对既有监管规定的执行力度，强化对房地产信托融资的监管，按照实质重于形式的原则杜绝信托公司以各种方式规避监管的行为；进一步加强对信托公司房地产业务的风险监控，对发现的风险苗头要及时予以提示或下发监管意见，并在必要时安排现场检查。
目前中国银监会收紧信托和加强监管非银行金融机构贷款,目的是剑指地产商违规融资的现象和遏制房价上涨及遏制地王疯狂的现象.今年以来，多家房地产商开始借道信托方式融资，或引入信托公司合作开发地产项目。2010年3月前,国内有30多家年内已有多家中小型上市地产商公告此类融资计划。由于大量的资金通过信托渠道进入房地产领域，导致开发商融资过度频繁,恐引起金融风险。
从2009年6月开始,随着房价的快速回暖，房地产信托产品开始井喷。如今随着政策的收紧，风险开始积聚。因为信托公司以信托资金放给开发商用作土地储备。所以,为防止开发商借"信托"融资-圈地-炒地-空置的现象,银监会不仅是针对土地发放的信托贷款，还进一步提高了对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求。
从2004年房地产宏观调控以来，信托公司一直是开发商的资金预备队。每当宏观政策趋紧，银行收紧资金口袋的时候,银监会要求信托公司控制信托贷款,同时,要管住信托公司给开发商违规放贷，尤其是拿地。所以,如果现在严格土地制度，开发商土地可能被收回，而且还处以高额罚金，那么其风险就会大大加剧了。另外,可能影响到开发商今年的拿地计划和遏制抢夺地王的现象及导致开发商因资金紧张产生下调房价的想法.
同时,收紧了房地产企业的信托融资渠道,这也是对房市调控的一个手段，随着房地产信托融资路径收紧，目前房地产的各个融资渠道，包括资本市场直接融资、银行贷款、信托等融资手段都有不同程度收紧，开发商想要延续2009年大规模拿地的态势必须依靠自有资金来解决。不过，房地产信托收紧对地产商融资影响尚不是非常的明显。2009年前11月房地产开发的投资总额为4.8万亿，2009年共有181款房地产投资信托，规模为327亿.
2009年初，“四万亿”经济刺激计划出台，上述银监会25号文，正是在此背景下为推动支持房地产市场发展之举，对房地产信托业务门槛做了适当放宽。
《通知》的一大亮点，就是对2009年初《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》（银监发[2009]25号）的修正。
其中，由此前严格规定不得向未取得“四证”的房地产开发项目发放贷款，放宽到信托公司最近一年监管评级为2 级C
类以上、经营稳健、风险管理水平良好的可向已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（“三证”）的房地产开发项目发放贷款。这意味着，只要其他三证在手，此前项目没有获得施工许可证，也可申请信托贷款。
四,2010年3月9日,尽管房地产企业融资环境趋紧，但这是为了使房地产投资和消费都趋理性化。银监会明确表示，银行业支持房地产发展，但是要审慎发放贷款，今年对开发商贷款将严格审查。面对日益趋紧的房地产融资环境，尽管各大房企在2009年的房地产“狂飙突进”运动中赚得盆满钵溢，但近两个月房屋销售进入传统淡季，成交量环比下降，同时市场观望情绪日益加重，如果房屋销售量始终跟不上，资金链问题有可能会在二季度末显现。不仅是销售和信贷面临紧张，资金回笼量缩减，部分企业去年比较激进地高价拿地，今年需要支付地款，今年下半年很多房企的资金将变得比较紧张。
例如，保利地产就是典型代表企业。在“三年再建一个保利”信念的支持下，保利地产2009年积极拿地，目前仍有180亿元土地款尚未付清，这对于今年预计将2009年新增土地储备全部开工的保利而言，也是一笔巨款。而公告显示，2010年，保利地产计划房地产直接投资总额将达到655亿元，几乎相当于去年395亿元投资额的两倍。
如果房屋成交量持续下降，中小型房地产企业可能会面临资金链紧张的问题，为了迅速回笼资金，甚至会降价销售。当提及房地产上市公司时。但是，对于这些公司而言，现在的资金面是十几年来最好的，已出台的政策和短期的成交量下降对他们的影响比较微弱，这些公司有望平稳度过这一紧张时期。在已公布年报的房地产公司中，万科以230亿元的现金持有量成为房企“现金大王”，同比增长15%，保利地产以持有152.28亿元现金紧随万科之后，位居亚军，而中华企业以18.47亿元，同比增长762.38%，成为持有现金增速最快的房企。
始自去年12月份的多条房地产调控政策，大多直指房地产的资金链，涵盖从开发到销售各个环节。从证监会联手国土部严把房地产企业融资关，到房企拿地首付提高至50%；从银行严控投资投资性购房贷款，再到首套房贷利率优惠措施也有所收紧；甚至央行两次上调人民币存款准备金率的举动，都被房地产市场人士看成是意欲收紧房地产开发商资金链；本以为传统融资渠道受阻，房地产信托或将搭乘此次调控大展拳脚，近日，银监会又明确表示将收紧房地产企业信托。
尽管房地产企业融资环境趋紧，但这是为了使房地产投资和消费都趋理性化。一系列看似针对开发商资金链的房地产调控政策，是为了达到“去房地产过热化”的目的，使房地产行业回归到健康发展的道路上。对于后续是否还会陆续出台更多的房地产调控措施，宏观调控政策的出台应该暂告一个段落，接下来更多的，应该是政策的执行，市场还需要时间对政策进行消化调整，具体政策结果如何，还要看各地方的执行力。
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