2010年3月9日下午笔者接到wy记者关于《传中信世茂两巨头空降"全国地王"广州亚运城》的新闻采访，中信、世茂两大巨头加入亚运城项目，您认为其背后的主要原因是什么？是因为“民企”联合体的资金压力吗？假如五巨头聚首广州亚运城，您认为它们会怎么分工？对于广州楼市格局会否产生什么影响？ 2010年2月1日wy曾报道过此事。广州亚运城的开发将发生重大改变，中信、世茂两大巨头已正式进入亚运城，与富力、碧桂园、雅居乐分享亚运城，至此，这一改变广州地产格局的明星项目，将由五大知名房企联手推进。

 

  笔者认为，此次市场传出中信地产与世茂房地产公司介入亚运城项目开发的事件，其中背后的主要原因多方面的，首先是自2009年12月起和今年到3月份中央自到地方政府楼市政策密集出台，形成对于房价下降的压力和开发商资金出现紧张的局面。尤其是拿地50%和分期付款时间减短及必须在规定时间付清，同时如果一旦违约，要被政府进行高违约金的惩罚，所以政策的影响是非常明显的。

 

  目前，富力、雅居乐、碧桂园联合体将成立“光辉走利合房地产开发有限公司”来运作亚运城这个庞大的项目。根据合同约定，2010年12月25日前，也就是在成交三天之内，开发商要缴纳40%的土地出让金，按成交价计算就是102亿元。第二期要在2010年12月10日之前缴交30%，按总价计算是76.5亿元。剩下的76.5亿将在2011年12月10日之前缴清。

 

  其次，由于2009年这三就房企的销售资金虽然有回收，除去2009年拿地支付和其他支出外及亚运城项目地价的支付等其他债务，所剩余的资金不多。另外，由于楼面价格比较高，增加了销售和资金回收的压力。在此次地王拍卖过程中，富力联合体与保利联合体针锋相对，互不相让，此前一直号称势在必得的竞争对手——中信地产则一次都未举牌，始终保持沉默。最终经过44轮激烈缠斗，富力联合体笑到最后，赢得亚运城地块，楼面地价5822元/平方米，而扣除公建配套后，楼面地价达到6286元/平方米。

 

  2009年12月22日，广州亚运城整体出让项目竞拍落幕，创造了中国土地拍卖史上的“地王”新纪录。经过47轮竞价，由富力、雅居乐和碧桂园组成的民企“地产军团”战胜由保利、万科和中海组成的国企“地产军团”，以255亿元的天价竞得亚运城项目，获得14幅未建地块和百余万平方米建成物业的开发经营权。按照255亿元的竞拍价计算，亚运城项目的楼面地价高达5810元/平方米。

 

  而广州市国土房管局对外公布“保密底价”仅为175亿元，最后的成交价格高出政府心理底价80亿元。但是，有部分是已建成物业可以在2010年7月-9月前开始预售，卖出去大约能回收100亿元，这样成本就降到155亿元，平均下来，亚运城项目的实际地价成本约4700元/平方米。

 

  另外，亚运城项目的价格要卖到1万元/平方米以上比较的困难，如果要卖到1.3万元/平方米简直是难上加难，至少要经过2到3年时间,房价才有可能卖到这么高的价格。由于本区域供应过大和生活配套不方便，价格上涨幅度比较的缓慢，影响到资金收回。再次。亚运城项目关于到广州政府形象，必须保证项目成功开发。

 

  最后，由于三家房企为了减少开发和资金风险及防止出现烂尾楼，拉几家房企进入，目的是希望他们注入资金，增加开发项目的资金保障。当然，有可能是政府给这三家房企实施压力，或者政府做中间人介绍的。

  假如五巨头聚首开发广州亚运城，这三家有可能不会让后面两家直接参加项目的开发和销售及组织工作，但是，这两家会派人到联合公司监督财务和销售等工作。因为，这有可能是这两家仅仅是投入资金作为股份，营利时，再进行分红。主要是根据广州土地开发建设相关规定，如果是联合体通过公开出让竞得土地，允许成立项目公司进行开发建设，但须在办理用地批准、土地权属登记等手续前，稳定股权关系并实行共同开发，不允许分割土地进行开发建设。毫无疑问，五家联手，对于广州楼市格局虽不会有太大的影响，但是，有可能会导致房价上涨，由于开发商资金上不紧张。

 

  根据广州市国土局公告，整个亚运城项目占地面积263.952万平方米。地上规划总建筑面积为438万平方米，其中，商业建筑面积20.76万平方米，公建及配套设施建筑面积32.36万平方米，居住建筑面积384.88万平方米。这个亚运城项目是目前广州市单次出让面积最大的项目,占地比深圳蛇口还要大,远超过今年以来广州出让的所有住宅用地面积的总和。据统计，今年以来广州挂牌出让了19幅住宅用地，用地面积约146万平方米，仅为亚运城项目用地的55%。

  成功摘得亚运城项目，意味着富力、雅居乐和碧桂园三家联合体获得的是14块未开发用地和已建成的约106.65万平方米物业。这106.65万平方米已建成物业包括住宅建筑面积80.34万平方米、商业建筑面积约6.58万平方米、公建配套建筑面积约19.73万平方米。其中，住宅物业主要是亚运城的媒体村、运动员村和技术官员村，以两三房单位为主，开发商拿到项目以后就能直接推向市场销售。

  wy记者采访内容：2009年12月22日，由富力、碧桂园、雅居乐组成的“民企”联合体以黑马的姿态，击败了由万科、保利、中海组成的“国企”联合体以及中信地产，以255亿元夺得“全国地王”广州亚运城项目。事后，“民企”联合体发布公告，宣布将以33%、33%及34%的股权比例成立项目公司开发亚运城。

  但在今年2月1日，wy房产率先曝出中信地产将介入广州亚运城，当时富力地产华南区总经理朱荣斌与中信华南集团的某管理层均表示不了解情况。昨日更有媒体报道，盘踞长三角区域的知名上市房企世茂房地产将携手中信地产入住亚运城项目，原本沉寂了一段时间的“全国地王”再度被炒热。

  对此，中信与世茂两位“当事人”在接受wy房产采访时态度含糊，但都没有作出明确否认，其中世茂房地产内部人士表示，暂时没听说过公司将介入广州亚运城，由于现时世茂房地产以环渤海地区为发展重心，开拓至最靠南的城市仅仅为福建，公司并没有明确计划要进入广东。

  但民企联合体中的一位开发商则私下向wy房产表示，五家开发商合作的消息属实，具体事宜需要等民企联合体开会商量后才会有详细消息公布，富力地产执行董事吕劲接受wy房产采访时也仅表示，具体请留意上市公司公告。

  实际上，尽管民企联合体以“黑马”姿态挑落国企联合体夺得亚运城项目，但业内并没有多少人看好该组合，一位万科内部人士曾经向wy房产透露，在万科一次内部会议上王石曾经笑言公司“幸庆”没有拿到亚运城，“这价格实在太疯狂”。一位国企开发商内部人士也曾经私下向wy房产表示，亚运城卖到13000元/平米实在不可思议，“大学城卖到这个价格已经有点高，亚运城配套远比不上大学城，两三年后也未必能卖到13000元/平米”。

  更甚者，进入2010年调控政策密集出台，在“国11条”出台以及央行两次调高存款金影响下，全国楼市成交剧减，广州2月份一手住宅网签量更是惨遭腰斩，与火爆的2009年相比，开发商难免感受到政策转向带来的“寒意”。“中信与世茂房地产的介入，除了受到近期调控政策密集出台以及央行收紧银根外，由于亚运城配套不完善且体量较大，要卖到13000元/平米较为困难，对民企联合体造成的资金压力可想而知”，著名房地产营销策划专家谢逸枫表示，中信与世茂的介入能增加开发项目的资金保障并减少开发和资金风险。

  “尽管五巨头聚首开发广州亚运城，但民企联合体可能不会让中信与世茂直接参与项目开发与销售”，谢逸枫表示，后两者更大可能是派人到联合公司监督财务和销售等工作，因此中信与世茂更多是投入资金作为股份，营利时再进行分红。“由于亚运会是广州政府的形象工程，此次´联谊´不排除由广州政府亲自出面促成”， 谢逸枫表示。

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