谢逸枫:虎年广州首块内定琶洲写字楼地块宝钢集团独得
迎来了虎年的第一波交易高潮,2010年3月10日下午3点出让的琶洲A区A13地块位于琶洲大道以北，琶洲电视塔东轴线绿地以南。地块占地面积2.777万平方米，建筑面积8.331万平方米，楼高限高100米，挂牌底价4.1498亿元，折合楼面地价仅4981元/平方米。目前，由宝钢集团与广东省政府、广州市场政府成立的合资公司--宝钢广东钢铁集团符合上述兑买条件。
2010年1月份,继南沙住宅用地挂牌出让后，2010年1月29日,广州再挂牌出让一幅琶洲商务办公地块，楼面地价仅4981元/平方米，但是指定只有世界500强中国制造业企业才能参与拿地。琶洲写字楼地块只卖500强,成为今年广州首宗定向性出让的办公用地。该次出让的琶洲A区A13地块位于琶洲大道以北，琶洲电视塔东轴线绿地以南。地块占地面积2.777万平方米，建筑面积8.331万平方米，楼高限高100米，挂牌底价4.1498亿元，折合楼面地价仅4981元/平方米。2008年至今广州尚未有出让过琶洲商务办公地块。
但2006年出让的琶洲PZB1301“地王”当时成交价已经达10037元/平方米。这就意味着，这次出让的琶洲地块地价仅为市场价的一半。而目前琶洲地区甲级写字楼售价已经超过2万元/平方米。尽管地价便宜，但地块出让却带有定向性条件。其规定竞投者是2006年至2008年连续3年名列美国《财富》杂志公布的世界500强的中国企业，而且必须从事《珠三角发展改革规划纲要（2008—2020）》中已列明的资金技术密集、关联度高、带动性强的先进制造业，且已在广东省设有制造基地。另外，竞投者还必须在去年1月1日前已经在海珠区办理工商登记手续，注册资本在15亿元以上。
这表示，即使有多家符合条件的企业想要拿地，但如果没能在去年落户海珠区，都不能参加竞投，其出让条件的量身定做特征明显。据悉，琶洲地区为广州十大总部经济功能区之一，这次低价卖地显然是希望吸引世界500强企业落户。但是,2006年至2008年的《财富》世界500强中国企业名单，发现有中国石化、中国石油天然气、宝钢集团、一汽集团、上汽集团和中国南方电网等世界500强企业可以入围。
笔者认为,由于该地块位置优越，建筑规模庞大，该地块极具高价地的潜质。但是,“一次报价定输赢”更加考验竞价开发商对市场的判断力和自身的承受能力。本次琶洲商务办公地块作为广州首块商业用地出让,没有现象中的激烈的争夺，主要是政府指定具有资格和符合条件的的房企拿地，因此，拿地的条件和对开发商开发的资格非常的严格和苛刻。所以,这些地块大多以“速战速决”的方式现场迅速成交，一改以往开发商竞相抬价、竞争激烈的混战局面。同时,可以挤出土地市场泡沫,因为土地的利润预期,完全凭企业对该地块和周边城市发展的预期，是对企业的真实商业运作考察。
尤其是土地出让规定竞投者须是 2006 年至 2008 年连续 3 年名列美国《财富》杂志公布的世界 500 强的中国企业，且必面满足《珠三角发展改革规划纲要（ 2008-2020 ）》中已列明的资金技术密集、关联度高、带动性强的先进制造业，且竞买人或竞买人的子公司已在广东省设有制造基地等条件。
附:琶洲地区介绍
2020年,广州琶洲地区为广州十大总部经济功能区之一，此举是吸引世界500强企业落户。广州市政府在2010年1月下发的《关于加快发展总部经济的实施意见》中提到，到2020年，广州将成为辐射环珠三角、泛珠三角，影响全国、面向世界的亚太地区最具活力“总部经济之都”。
在09年5月份海珠区印发的《加快海珠区总部经济发展的意见和实施方案的通知》中说明，成立区发展总部经济办公室，制定总部企业与总部载体建设项目的一系列发展战略。
根据09年7月公布的琶洲员村城市设计深化方案，琶洲规划建设五大公园，与珠江水系、滨江绿化带一起形成大CBD优越的生态环境；同时规划建设三条过江隧道五个码头，加强与珠江新城、员村的联系，与现有的地铁、快速路形成便捷的交通网络。
目前琶洲国际会展中心区集聚了香格里拉大酒店、洲际酒店（在建）、朗庭酒店（在建）三座五星级酒店与吉盛韦邦、红星玫凯龙等商业巨头，形成高端总部商务办公区，知名企业广新外贸集团、振威展览集团等贸易展览公司纷纷进驻琶洲。
琶洲地区唯一在售的全新写字楼,虽然会展中心区规划为总部商务办公区，但区域内可售的商务办公物业却非常稀缺。目前会展中心区在售的全新写字楼仅有中洲交易中心。据了解，中洲交易中心是集甲级写字楼、主题商场、观光为一体的多功能综合体，拥有120米跨度的观光长廊。中洲交易中心是专为贸易、展览类企业量身订造的商务综合体，目前推出首批单位已基本售清，销售价格为21000元/平米，相对于珠江新城25000-30000元/平米的价格，具有超高的性价比。
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