谢逸枫:今年不买房要吃“后悔药”

　　  房价继续保持上涨是2010年两会对于楼市政策调控下的总体发展趋势。而房价产生下降或下调是阶段性下的现象或特殊时期或情况下的反应，例如金融危机或者是典型的重大社会事件及政策调控震荡期内。或者是房价有优惠和折扣及促销是季节性下的开发商吸引人气促进销售上调价格的表现。因此，2010年3月份到5月前及7月和8月这几个相对平淡的楼市季节，在2009年12月开始到2010年3月两会的中央到地方楼市政策调控的影响，是投资投机炒房炒地和刚性需求及改善型需求最好出手或购买的时机。

　　

　　  尤其是中央要求增加土地等商品房市场供应和支持保障房建设及三旧改造，另外是支持普通购房消费和保留了部分优惠政策及贷款政策不严厉的情况下，今年购买房子绝对是最划算的，千万不要如2008年那样，房价下降到10%-20%，部分个别城市的房子价格下降幅度达到50%，依然在观望和等待及不出手，等待房价上涨时再购买，就丧失了机会。2009年，房价上涨到10%-30%，部分城市个别房子上涨到60%，不考虑清楚和谨慎分析及冷静思考下，恐慌和追涨的疯狂出手或投资，结果到2009年年底开始到2010年3月两会时，中央系列政策一出台，房价又出现继续上涨，成交严重萎缩的现象。

　　

　　  2010年，中国楼市非常的错综复杂，首先是2009年12月到今年3月，政策不断的频繁出来，由于地方政府政策执行上存在问题和政策本身有问题及开发商对市场预期看下，在开发商贷款容易和外来资金和海外热的影响下，房价越调控越上涨，成交越调控越下降。

　　

　　  2010年中国楼市在两会前中央政策调控与两会之后地方政策密集出台,楼市调俨然成了一部悬疑大片。因此,对于中央政策的动机与整控楼市的实际效果会否背离？政策既打又扶是中性政策，还是左右为难后的左右逢源？

　　

　　  2009年12月到2010年3月,中央和地方政府对于楼市调控剑指一、二线城市的同时，缘何又要放开三、四线城市？政策的真实意图是打压房价，还是虚晃一枪，仅仅确定其调控基调，平衡民意？在影响房价的相关变量中，推高因素强，还是做空因素强……重重疑窦给2010年的房价走势蒙上"诡异"色彩。房价似下非下，购房者的心七上八下。

　　

　　  2010年房价大戏究竟将如何演绎？综合来看，2010年房地产市场的利空因素主要有：①遏制性金融政策与打压性财税政策或陆续登场，通过提高投资门槛和增加融资成本遏制房价继续上行;②由高房价引发的经济问题社会化态势日趋严峻将是做空楼市一大主因;③通胀有可能全面爆发，在一定程度上分流部分楼市资金;④政策风向骤变导致房价预期变化，观望情绪蔓延，或造成交易量锐减，房价停滞不前。

　　

　　  2010年中国利好楼市因素主要有：①经济率先复苏、GDP总量2010年或将超过日本成为全球第二大经济体等强劲发展势头，意味着中国将继续以资产通胀引领全球"造富运动"，房地产作为人民币资产价值洼地仍具有较大的投资价值;②人口红利、城市化空间、流动性过剩等基本变量作用强劲，是支撑房价斜率向上的内在基础;③政策依然鼓励自住与改善型住房，以及放宽户籍限制推动三、四线城市的楼市发展;④房产奢侈化和豪宅市场的收藏属性上升，使高端住宅仍将继续吸引资金追捧，从而拉升房价均线。各种多空因素的此消彼长、相互博弈，将共同左右2010年的房价走势。五是无新政策出来.六是继续保八和外紧内松的财政政策和货币政策及继续刺激经济发展。

　　

　　  甚至，同行的人都认为，与欧美发达国家的楼市相比，中国楼市的特殊性与复杂性可归纳为六大基本问题。

　　

　　  一、政策能否控制房价？历年调控效果证明这似乎是个伪命题。2003年，房地产调控初试牛刀，然而为抑制房地产过热而出台的"121号文"却成为加速房价上涨的导火索，是年沿海某特大城市房价居全国之首，同比上涨24.2%。2004年，"8?31大限"出台，拿地门槛的提高反而成为房地产商加速圈地的推手。而2005年出台的"国八条"、2006年发布的"外资限炒令"、征收二手房转让所得税与营业税等，不仅没有从源头上遏制楼市乱象，反而导致2007年房价报复性反弹，一路扶摇直上，以致年内五次加息、九次提高存款准备金率。鉴此，政策非但没有实现调控初衷，却因其过山车式的"折腾"成为影响楼市正常运行的扰动因子。2009年的“国四条”和“四项措施”。2010年“国十一条”和新项措施。

　　

　　  二、房价能否用道德标准来衡量？地方政府垄断土地供给、开发商蓄意捂盘、投机者借势炒作，甚至体制内的贪腐案件，都成为指责"房市不道德"的注脚，"房价10年翻10倍"的客观事实更是强化了这种认知。百姓认为"赚钱太多的开发商不道德"，学者指出"垄断土地供给、故意模糊土地供给预期的地方政府不道德"，开发商"倒打一耙"指责"啃父母一生积蓄作首付的白领不道德"等，楼市似乎成了道德评判的场所。尽管道德在一定意义上存在于楼市，比如开发商应遵循商业道德等，但是房价走势主要由客观规律所决定。纠结于道德问题的后果便是，民众眼睁睁看着房价从3000元涨到3万元，学者在赢得"为民请命"的廉价掌声的同时，却误导民众踏空买房时机。

　　

　　  三、房市牵涉怎样的利益纠葛？中央把房地产作为拉动经济增长的支柱产业;地方政府被土地财政劫持;开发商以赚取超额利润为目的，房价最好"涨到天上去";银行的"钱袋子"一端连着开发商，一端通着购房者，是楼市最大的风险承担者;对于投资者而言，楼市是加速社会财富转移的主战场;对于被传统文化捕获的广大民众来说，"拥有自己的住房"是难以释怀的"隐私"。各种盘根错节的利益诉求聚焦楼市，成为房价难以承受之重。

　　

　　  四、单一视角能否窥房市全貌？"多头部队"往往把房价上涨归因于单一要素，如刚性需求、流动性过剩等;"空军司令"唱衰房市常常从西方国家经典的楼市泡沫进行同理推导。由于中国房地产市场融合了社会、政治、经济、文化等多重因素，因此，用线性思维预测房价的结果，便是"看不懂"、"想不到"，屡测屡错。

　　

　　  五、社会急速转型加剧房市矛盾？中国进入社会转型期，同时也是矛盾凸显期，利益多元化、阶层分化导致落差加大，而房价承载着社会转型的所有压力。土地财政作为分税制下中央与地方利益的平衡器难以退出，是"面粉贵过面包"的逻辑前提。一部分先富起来的人为富不仁，与"利太厚、心太黑"的开发商唱双簧抬高房价，让普通民众为高房价埋单。在住房市场化过程中，现有社会保障制度远未解决城市"夹心层"和低收入群体的居住问题，以致社会主义制度的优越性被节节攀升的房价所稀释。转型期的各种矛盾冲突在房地产领域集中呈现并放大，若处理不当，后果不堪设想。周边国家在转型期的社会动荡即是前车之鉴。

　　

　　  六、楼市的趋势究竟如何？决定房价趋势的基本变量（人口红利、城市化空间、流动性过剩）未发生根本性转变，毕竟85%自住型购房者的存在，决定刚性需求基本恒定;城市化率目前仅有45%，距离发达国家的70%还有20-30%的空间，因此，房价斜率总体向上的趋势不会改变。

　　

　　  以上六大基本问题足以说明中国楼市的混沌度和复杂度之高，同时也意味着调控难度之大。由于政治的本质是寻找最大公约数，因此，综合当前各种因素判断，2010年政策将会在"平民怨、保增长、调结构"等多重目标中左右平衡。

　　

　　  其一，政府在利空方面，两手准备。一手是征收物业税和遗产税，在房产保有环节征税，抑制投资投机需求。鉴于这两张底牌一旦抛出，将对房市产生不小的冲击，因此中央不会轻易使用，更可能是边走边看。如果2010年前几个季度GDP继续坚挺，印证经济复苏基础已夯实，与此同时，其他打压投机的政策效果不佳，则物业税或将推出。另一手是推出房产信托基金，这对于被收紧了银行信贷闸门的开发商而言，无疑是个活眼。

　　

　　  其二，政府打压一线城市，布局三、四线城市，开发商转战二线城市。一方面，由于一线城市房价在2009年涨幅过高，以致民怨过大，因此遏制房价的本意是为树立一个价格抑制标杆，平衡一下民意;另一方面，将扎堆在一线城市的过剩资金疏导到三、四线城市，从而为推进三、四线城市（收敛农村问题的主战场）的城镇化建设进行战略预埋。

　　

　　  总体而言，2010年房价走势可以概括为：价格波动幅度收窄，斜率趋小但依然大于零。房市"大片"的最终结局可能是－－皆大欢喜：中央做足文章，百姓心里相对平衡，地方土地财政节节高，开发商利润不见少，投机风险并不大。

　　

　　  文章部分内容发表于人民日报下京华时报特约稿件