谢逸枫:2010年中国楼市政策调控盘点

　　  自2009年12月9日国务院常务会议决定恢复房地产交易营业税政策后，中央政府明显改变了对房地产市场的态度，并相继密集出台了包括金融、税收、土地等在内的一系列房地产调控政策。一,2009.12.9 国务院常务会议  1.个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。2.其他住房消费政策继续实施 2009.12.7 中央经济工作会议  继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；增加普通商品住房供给；支持居民自住和改善性购房需求；加大农村危房改造支持力度；加强廉租住房等保障性住房建设。2009年12月14日，国务院常务会议明确提出，要抑制投资投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的势头。2009年12月27日，温家宝总理接受新华社记者独家专访，提出调控房地产的四项措施，强调要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格；要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。称为“国四条”

　　  二,2009.12.14  国务院常务会议 整体思路：在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。三，2009.12.17  国土部等五部委发布《进一步加强土地出让收支管理的通知》，关键政策如下：分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。四，2009.12.22  财政部公布营业税减免细则,2010年1月1日起个人转让不足5年非普通住房全额征税。五，2009.12.23  国土部 召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，通报了挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地情况；国土部同时披露,目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，其中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。

　　  六，2009年12月25日，南京房产调控“新政20条”正式发布。七，2009.12.28  国务院“四项措施”国务院总理温家宝接受新华社专访，提出四项措施抑制房价过快上涨：加大保障性住房的建设力度；要鼓励居民购买自住房和改善性住房；要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格；要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为。八，2010年1月10日杭州公布了按“杭四条”。

　　  九，2010.1.10  国务院 “国十一条” 国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出二套房贷首付款不得低于40%等共十一条要求。十，2010.1.12  中国人民银行从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后存款准备金率为16%。

　　

　　  十一条，2010.1.20  财政部财政部网站发布《投资性房地产评估指导意见（试行）》的通知，对投资性房地产的评估对象和评估方法进行明确,还要求对评估过程进行披露。十二条，2010.1.28  银监会中国银监会主席刘明康在银监会2010年第一次经济金融形势通报会上指出，银行业将合理控制信贷增量，做到有保有控，继续扩大首套自住型住房等消费信贷。

　　  1月26日，银监会召集各大商业银行高层举行今年第一次金融形势通报会议，主席刘明康要求，今年中国银行业加强信贷管理，把握投放节奏，实现逐季均衡投放，严控不良贷款反弹。在银监会2010年第一次经济金融形势分析通报会上，主席刘明康指出，要高度关注房地产市场变化，严格执行有关信贷政策，加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。

　　  在严格贯彻1月10日国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》精神上，银监会曾明确指出，将继续加强对房地产市场的监控，及时向银行机构发出风险提示，并指导银行优化信贷结构，通过资本充足率、贷款拨备比率、速动比例和首付比例等监管指标，防范贷款风险。要求商业银行全面收紧二套房贷政策，包括改善型住房在内的所有二套房均要执行首付四成的比例。一旦出现违规，行长将被问责。目前，商业银行已经全面收紧二套房贷政策。对二套房贷款，明确以家庭为单位认定，且不再区分是否改善型，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率按照风险定价。

　　  2月4日，在组织辖内中外资银行开展个人住房按揭贷款压力测试后，上海银监局急发房地产信贷风险提示，要求辖内银行业金融机构密切关注房地产企业杠杆率，坚决控制投资投机性购房贷款，凡已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，首付最低四成，贷款利率严格按风险定价。拒绝对投资投机行为的融资，加大差别化信贷执行力度。落实与借款人“面谈、面签”制度，坚决取消房贷业务返点。除个人房贷业务需加强规范外，也对房地产企业信贷风险提出监控提示，要求商业银行密切关注房地产企业尤其是高价圈地的开发商、脱离核心主业进入房地产的大型企业集团的杠杆率，加强对开发商、项目公司和母公司的并表风险管理，严禁对项目资本金不足，“四证”不齐等不合规的房地产企业或项目发放贷款。对调查发现和经相关部门查实的存在囤地、捂房行为的开发企业，不得对其发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。

　　  鉴于房贷违约率正在上升，银监会再次重申，商业银行应坚决控制投资投机性购房贷款。在严格二套房贷政策的同时，要求商业银行大幅度上调第三套及以上住房的个人贷款利率和首付比例，以遏制房地产投机。银监会还要求商业银行加强对开发贷款的控制，停止对那些囤积土地或蓄意捂房惜售的开发商发放新贷款，并采取措施确保现有贷款得到偿还。对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放开发贷款。

　　  春节前夕，银监会下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》明确指出，信托公司不得以信托资金发放用于土地收购及土地前期开发、整理的土地储备贷款，再次收紧房地产信托。同时，取消了2009年给予房地产信托的“特惠”政策，进一步提高了对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求,明确要求信托公司发放贷款的房地产开发项目，必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

　　  2月20日，银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》。《个人贷款管理暂行办法》明确规定，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。个人在提出贷款申请时，应当有明确合法的贷款用途。同时，要求执行贷款面谈面签制度，借款人当面签订借款合同及其他相关文件，防止出现个人被不法分子冒名套取银行贷款，或借款人的信贷资金被他人冒领挪用。除特殊情形外，个人贷款资金应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付，并要求贷款人应在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件，在支付后做好有关细节的认定记录。

　　  从2月初开始，中国银行已正式取消房贷利率7折优惠，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折。据悉，还要求信贷部门从2月1日开始上调向房地产开发商发放的新贷款的利率，原则上利率水平不允许低于基准利率。

　　  实际上，中国银行并不是首家调整房贷优惠的银行。国内房贷业务市场占有率最大的中国建设银行，在2009年11月底就出台了相当缜密的个人住房贷款利率执行要求，去年底就已经低调完成房贷利率政策上调。

　　  自中国银行在业内率先宣布首套房利率取消7折优惠、上调至8.5折之后，又有其他商业银行做出类似的政策调整。光大银行的首套房贷贷款，也全部取消7折利率优惠，将首套房利率分成7.5折和8.5折两类。其他国有大型商业银行，也正酝酿对房贷优惠利率进行调整。

　　  十三条，2010.1.28  国土部国土资源部部长徐绍史28日在全国土地资源工作会议上表示，2010年国土部将加快编制保障性住房用地供应计划，严格控制低密度大户型住房用地；继续完善土地出让招拍挂制度，加大闲置土地的处理力度，对囤地炒地行为进行专项整治。

　　  2月12日，央行宣布，自2月25日起，再次上存款准备金率0.5个百分点。

　　  十四条，2010.2.23 北京住建委等11个职能部门，称为“京十一条”。北京市住房和城乡建设委员会23日对外宣布，北京市11个相关职能部门联手推出一系列楼市调控措施，加强和改善房地产市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨的势头，促进北京市房地产市场平稳健康发展。十五条，2010年2月26日广东省政府信息网上公布了广东《转发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知根据我省实际，对于房地产市场提出了四条措施：“增加普通商品住房和保障性住房的有效供应，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，抑制投资投机性购房需求，加强对房地产市场秩序的监督规范”（下简称“粤四条”）。

　　  十六条，2010年3月4日，海南出台《贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》一，为抑制炒房行为,海南省决定自2010年5月1日起,实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度。要求开发企业在订立商品住房买卖合同后10天内办理备案手续和预告登记;逾期不办理的,暂停预售许可。同时,在办理房屋所有权证之前,严禁办理房屋转让和更名手续。实行商品住房预售款监管制度,预售款应存放于开发企业指定的某一银行账户,严禁开发企业直接收取现金。二，在防范恶意炒卖土地，海南省强调，已出让的土地，未按规定的开发期限开发建设，造成土地闲置，依照规定应无偿收回的，坚决予以收回。在规定时限内，投资额未达到开发投资总额２５％的，严禁转让、联营合作、作价出资（入股）和抵押土地使用权。三，海南省还要求价格、监察、工商、住房城乡建设等部门大力整顿规范房地产市场价格秩序，规范商品住房交易价格行为。规定，商品住房销售一律实行明码标价，经营者在公开销售前２４小时。四，海南省还决定，省财政从市、县收取的土地出让金１０％部分以及省和市、县一般预算新增财力部分向保障性住房建设项目倾斜。２０１０年新建１０．０９万套保障性住房，力争在２０１２年末基本解决全省低收入居民住房困难。

　　  十七，2010年3月1日开始实施《广州市闲置土地处理办法(修订草案)》规定，经认定土地闲置满1年的，土地闲置费不再按月计收，而按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收，比此前按地价的0.8%-1.2%按月征收处罚力度高了近17倍。逾期不缴纳的，按日加收1%的滞纳金。

　　  十八，北京住房公积金管理中心发布通知，自2010年年3月1日（含）起，借款申请人购买“二套住房”申请住房公积金贷款（含个人住房组合贷款），其贷款首付款比例不得低于40％。此前，北京公积金贷款对购买第二套住房的首付比例，按“购买90平方米以上住房首付最低三成；90平方米以下住房首付最低两成”执行。