谢逸枫：GDP“保八”两会奠定房价上涨基调

　　  2010年3月3日-13日中国政协和人大“两会”前和期间及甚至是之后，部分房地产专家或学者或“两会”代表，都异口同声的认为：“2010年房价会下降到10%或20%;或说会下降到合理位置;或说有小幅度的下降;或者说中央会有新政策出台，地方政府将出更加严厉的调控政策，二次调控楼市;或者说房价再上涨泡沫将破裂，楼市将崩溃;或者说将爆发金融危机;或者说会把中国经济拖垮”。

　　

　　  笔者认为，中央对于遏制房价和投资投机炒房炒地现象处理，非常的谨慎和小心，简单的说：“房地产关系到中国经济稳定和发展及国家繁荣，岂可不顾全大局，中国房价太离谱和泡沫威胁到楼市及金融，中央政府都是高度重视的，需要时间和一个过程，进行讨论和研究及分析等试验，方可行得通”。

　　

　　  笔者对于他们的分析和观点及判断，认为都是值得表扬和欣赏的。因为问题只有越辩才越明，才能够对于目前中国楼市和中央政策及政治等经济分子的问题有深刻的理解和透明的认识，才好出政策或建议，达到稳定楼市，调整市场，遏制房价上涨，遏制投资投机炒房炒地的现象。所以，房价才有可能在最合适的政策调控下得到遏制上涨的趋势。

　　

　　  2010年“两会”和中央政府工作报告，透露出一个震惊房地产业的“意外惊喜”信号，就是2010年中国“GDP”保八，一切围绕“保八”进行支持经济发展和楼市繁荣及控制地产泡沫。2010年新增人民币贷款7.5万亿元，热钱为通货膨胀而增加投资房产，外来资金和房企可以放心抢夺土地和资本市场，因为开发商和市场基本上“不差钱”。

　　

　　  笔者认为，说明，中央政府在2010年GDP要“保八”和“维稳”楼市防止大起大落及保持2010年中国经济恢复和快速发展。首先，2010年，中央和地方政府就不可能把刺激经济优惠政策退出。其次，2010年中央和地方政府不可能出新的严厉政策，或者说地方政府完全按照中央“国四条”和“国十一条”政策执行和实施，对中国房地产市场实施“毁灭性”的打压楼市;或者是从前“一刀切”的政策调控楼市，遏制房价上涨。

　　

　　  再次，中央和地方政府会采取“有保有压”的政策和措施，针对不同城市的房价上涨幅度和楼市泡沫严重程度及投资炒房炒地的现象。另外是针对空置土地严重程度和地王最多的城市及违规严重的城市，利用增加保障房供应和三旧改造的供应及土地供应，解决商品房有效供应不足够的情况，支持普通购房需求，解决低收入人群购房不起的普通老百姓和城市的打工者。最后，中央政府采取调整产品结构的方式和多种产品同时上市及增加土地供应，同时，下降打击空置土地和炒地的开发商及捂房销售的现象，达到平衡市场供求关系。

　　

　　  笔者认为，2010年，两会基本上确定了中央是否有新政策出台。之前，还预测和分析有的政策可能会出台。例如开征物业税和开发商项目自有资本金比例上调到35%及取消商品房预售制度，另外是银行实质性收金贷款和提高首套及二套房贷首付和利率，同时，给消息两会之后要加利息的消息。或者是取消2009年中央拯救楼市的优惠政策和地方政府的优惠措施，要求地方政府必须严格执行中央出台的政策。

　　

　　  但是，在2010年两会提案上的楼市政策，在中央政府工作报告的内容中，仅有关于保障房的问题和增加商品房用地供应及加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度等政策要求，却没有更加具体和具有操作性及实质性的楼市调控政策。

　　

　　  值得注意的是，在房地产议题上，温家宝的政府工作报告2009年强调的是“积极”与“稳定”，2010年则更强调“遏制”和“保障”。而房地产议题在政府工作报告中的位置也发生了改变，从去年的投资类议题划入到了今年的民生类议题

　　

　　  说明，中央无任何新的楼市调控政策出台，地方政府根据地方楼市情况自行出政策调整。一是物业税五年内依然开征不了。二是商品房预售制度不取消。三是房地产项目资本金依然保持着2009年从30%下调到20%的规定。四是二套房贷首付与利率有各大银行根据地方城市自己调整。五是财政政策和货币政策继续保持适度宽松，民间资本给以“合法的阳光身份”，增加房企融资期待和保险资金可以进入房地产投资。六是国务院“国十一条”的限外令是否收紧根据各个城市不同情况，地方政府自己决定是否收紧。

　　

　　  笔者认为，2010年GDP“保八”等其他因素，奠定了房价继续保持上涨的基调，让房地产商的“两会”代表和全国开发商及投资炒房炒地的人，继续采取上涨房价和继续可以捂房销售及给炒房炒地的人信心。

　　

　　  因为，首先是继续保留部分刺激经济优惠政策和措施，主要是考虑到国内经济恢复需要一段时间和解决部分民生问题及就业问题。其次是受金融风暴的影响，国内经济的出口贸易和2009年财政支出超过预算及解决教育和医疗卫生问题，需要房地产拉动相关60多个产业的发展。再次是中国经济继续“保八”，扩大内需消费和促进经济稳定发展和楼市健康发展，需要房地产支撑中国和地方GDP保八及考虑到地方财政收入。最后是考虑到政府官员政治业绩和城市化进城及三旧改造工程。毫无疑问，今年“两会”的精神，给2010年中国楼市继续保持稳定与发展确定了指导路线和战略方针。

　　

　　  2010年中央政府工作报告中也说明，2010年楼市无新的严格调控政策出台，2010年中国楼市有可能再创2009年疯狂牛市，说明2010年中国GDP“保八”房价重返牛市。

　　

　　  2009年牛楼市基本上靠中央长刺激经济和财经及货币政策政策支撑，另外是地方政府的拯救和开发商好的销售策略及营销计划等促销活动。2007年下半年开始美国产生金融危机，到2008年中国楼市一片萧条现象，中国经济也遭遇到严重的波及和摧残。

　　

　　  2009年，在中央实施财经政策和货币政策“双宽松”和四万亿刺激经济计划及中央到地方系列救市政策的“组合”下，国内GDP稳定上涨和产生巨大的购房刚性需求及在通货膨胀预期下,投资炒房炒地现象特别的活跃。同时，中国楼市政策以“维稳”为主旋律和基调，所有中央政策层面和精神思想及地方执行政策方面都是体现“有保有压”。因此，开发商才预期看好市场。另外，银行高达10万亿贷款和海外热钱高达上万亿及民间资本等其他外来资金的冲击下，房企融资非常频繁，大部分资金都投资到拿地上或上市等其他方面，导致土地市场火爆，尤其是地王现象和地价不断的上涨。