谢逸枫:住宅70年“续命”折腾购房者

　　住宅70年后是“有偿续期”还是“无偿续期”

　　  自住房市场化改革以来，在房地产市场之上一直有一把高悬的达摩克利斯之剑，那就是土地使用权只有70年。关于70年后商品房土地使用权问题，一直没有明确的说法。直到2007年《物权法》颁布，其第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。才令手中有房的百姓安下心来。但饶是如此，到底这一产权续期是有偿还是无偿，还是不确定。

　　  2008年国土资源部内部起草了《土地管理法》的“草案”，对现行《土地管理法》多有突破，如宅基地可以抵押、明确住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期等。但“征求意见稿”毕竟与定案不同，当前新的“征求意见稿”推翻了此前的“稿”，即是明证。此外，我们不应忽略的是，在土地使用权之外，还有物业税有待推出，则持有住房的未来负担，再添变数。

　　  当你购买的商品房在建成满70年后，可能要再次缴纳一大笔土地出让金，房屋才能继续合法所有。这就是近日开始在全国国土厅局系统“征求意见”的《土地管理法(修订草案征求意见稿)》透露出的重要信息。

　　  2009年3月22日《土地管理法》（征求意见稿）的修订将在年内审议。一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)的文件，开始在全国国土厅局系统“征求意见”，在总计49条新增法规当中，最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”，替换了2008年国土资源部内部起草的《土地管理法》中，明确住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期的表述。土地使用权期满后是否无偿续期再起争议。

　　  因为“征求意见稿”中的相关表述，对七十年后住宅有偿续期预留了政策空间，因为《物权法》中没有明确使用权到期是否收费，而“征求意见稿”中，也没有明确是否收费，只是表述为“按照国家有关规定”，但是按照哪一部法律和规定，没有给出具体说明。但是，国土资源部官员表示，这份“征求意见稿”严格来说还只是一份内部文件，这些“意见”在没有审议公布之前尚且不足为据，被媒体如此“超前”反复解读颇感无奈。住宅土地使用权到期后如何续期还是几十年后的事情，届时是“无偿”还是“有偿”续期，不会在近期确定。

　　  用尽多年积蓄、甚至贷款购买的商品房在70年的产权到期后命运如何，很多人并没有考虑到这个问题：是重签合同继续无偿使用，还是有偿续费重获合法身份？对于关于住宅满70年后“按照国家有关规定自动续期” 替换了原来表述的“无偿自动续期”，引起了广大民众和媒体的猜测，认为政府为住宅满70年期限后，预留了“有偿续期”的操作可能。《征求意见稿》将“无偿自动续期”调整为“按照国家有关规定自动续期”后，为政府今后对住宅实行“有偿续期”留有很大的操作空间。正是这一微小的调整，在当前金融危机中国经济未见起色的情况下，无疑给经济的复苏当头一盆冷水，势必掀起新一轮的消费危机和对政府的信任危机。

　　  其实，70年产权有偿续期让买房也没安全感。“有偿续期，政府定夺”的规定被年底通过的《土地管理法》确定下来，不管是买房还是租房，就都将变得没有那么安全感了。要是是贷款买房，加上贷款的巨额利息，整个帐算下来，不比租房更合适。但是，3月23日，国土资源部有关负责人接受媒介报道时表示：“现在媒体上的有些推测，可能会误导公众，这种推测是不负责任的”。而在北京，已经有按1300元/平方米价格续期的说法流传，官方始终未予证实。所以“是有偿续期还是无偿续期，现在还说不准。”

　　《征求意见稿》的出台，因为预留了“住宅有偿续期”的可能，老百姓的消费信心必将进一步遭受打击。住宅70年大限到期，如果推行“有偿续期”，普通老百姓担心今后自己或者子女无钱续期，其住宅将面临充公的危险，必然就会把自己手中的钱存起来，不再投入到消费中去。民众如果大面积出现开支紧缩，消费骤然降低，中国经济的复苏势必遥遥无期，经济危机必然进一步加剧。

　　  就在全国人民热议此事件的时候，全国首例住宅用地遭遇“有偿续期”问题出现在公众眼前：山东青岛阿里山小区数百户业主的土地使用权期限为20年，今年6月其中一批就到期。近日，相关部门一个要“交费五六万”才能续期的消息，立即引起了业主反对。据悉，这是全国首例住宅用地“续期”事件。有人说，这70年还早着呢，咱现在议论议论，看看热闹。然而，实际上，真是如此吗？笔者多方观察认为，若70年产权有偿续期属实，对当前房地产行业还是会产生深刻的影响。

　　  商品住宅土地使用权限为70年,最早确立于1990年出台的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》,并一直沿用至今。根据现行的法律,我国普通商品住宅土地使用年限为70年。满70年后你的房子还有没有土地使用权?政府是否可以收回他用?按照《物权法》规定:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。

　　  2009年4月1日，与绝大多数住宅70年或50年期限不同，山东青岛阿里山小区数百户业主的土地使用权期限为20年，今年6月其中一批就到期。近日，相关部门一个要"交费五六万"才能续期的消息，立即引起了业主反对。据悉，这是全国首例住宅用地"续期"事件。对此，《物权法》草案起草人之一王利明教授也表示，房子存在多久，土地的期限就存在多久。预计在10年后，大批房屋的土地使用权就该到期了，政府应争取在10年内，通过制定物权法实施细则对其进行规定。

　　  目前广州还没有出现住宅用地土地使用权到期的问题,而此类问题在广州的集中出现,还要等到差不多50年以后,将按照国家规定操作。广州市房管局新闻发言人黄文波表示，至今没有收到《土地管理法》相关的征求意见稿，对于住宅续期问题，《物权法》已有相关原则，具体如何处置，“要收到征求意见稿再说，而且各地的标准并不一样。现在有没有住宅满70年续期的案例？黄文波表示，土地有偿使用是1992年才开始实施的。根据这一时间进行推测的话，广州的房子时间最长的也不过十几年，因而此类问题的出现可能是在50年后。

　　  2007年3月全国人大上高票通过的《物权法》明确规定了土地“用益物权”的范畴，并且也认可了“70年后，只要土地上还有房屋”土地使用权便可以自动续约的说法。也就是说，购房者在购买房屋的费用中已经为土地支付了费用，购买了土地的使用权。如果70年后仍需要支付土地使用费则相当于购房者只买到了“房屋使用权”，这样不但导致两个不可分离“不动产”要剥离开来支付费用让“不动产”成了“动产”，而且否认了购房者在购买房屋的费用中已经为土地支付了费用。

　　  在一些城市，很多土地都是上世纪90年代初出让的；可以确定的一点是，一旦有偿续约，有很多目前以及未来出售的项目将受到影响。《南方都市报记者》近日根据惠州市房产管理局对楼盘国土证的公示信息，初步统计了一下：2008年以来取得预售资格的住宅项目约83个，其中有22个项目的土地出让年限是截止到2060年前后，也就是说使用年限仅50年左右；更让人吃惊的是有两个住宅项目的土地出让年限竟然截止到2040年前后，也就是说，使用年限还剩30年。

　　  实际上，关于70年产权的问题已经不是新鲜话题，只是此前相对于价格和产品，买家对土地年限的问题不太关心，而此次随着所谓《征求意见稿》的出现而有望以立法形式出现才引起如此关注。除此之外，非住宅房子土地使用权期满之后该如何续期也是个疑点。近年来单身公寓、酒店式公寓、商铺等物业在杭州楼市也占有相当比例，《物权法》目前只对住宅的续期做出规定，对于这些商住性质的房子并未提及。一直以来，农村集体建设用地的流转是个焦点。许多人认为城市居民不仅可以购买宅基地自己建房，而且这些土地的使用权可以抵押以获得金融支持和扩大发展。但“征求意见稿”明确，农村集体建设用地要有条件流转，不得改变土地用途。这样的规定也让此前对“小产权房”合法化的想象化为泡影。

　　  从一手市场的现象看，很多被开发商囤积了八九年的土地(土地使用期限同时折损)在开发完成后的售价往往与土地使用期限未经额外折损的新房同价。而从二手市场的现象看，我们并未发现房龄与折价比例的换算机制，即使有消费者以房屋老旧作为议价的条件，也仅仅是从房屋本身的使用效能角度出发，并非出于土地使用年限到期后将面临续期费用。这意味着，消费者并未将住房使用年限与房地产价格联系起来。

　　  房地产市场形成70年使用权到期后没有新增成本的交易基础有合理之处，因为政府在相当长的时期内未对土地使用权续期作出明确界定。由于模糊的产权无法交易，不确定的收费无法计入成本，市场只能忽略使用权到期将带来的新增成本。这就意味着，倘若现在要改变这一共识，加入土地使用权到期后收费的新增成本，就必定为市场带来一定的震荡。首当其冲的是现有二手房市场的价格体系崩溃，使用年限较长的住房价格将大幅度降低，而长期囤积土地不开发的开发商，其新建商品房也应降价出售。这将对大量现有的商品房业主带来相当大的损失。无疑房地产业的复苏之路也将受到重挫。

　　  除了住宅的70年大限外，很多人购买的商铺和写字楼也有不同的使用年限，根据国家规定，商业用房土地使用期限一般为40年,工业和办公用地土地使用期限为50年。根据《物权法》的规定，土地有使用期限，房产无使用期限，针对住宅物业、土地使用期限到期后自动延期，其他类型物业到期后补交土地使用费或由政府收回。

　　  这一次《土地管理法》的修订大家的焦点主要都集中在住宅用地期限上。实际上，普遍认为，如果真正采取有偿续期的话，此政策可能对商铺和写字楼的影响会更大一些，一方面因为本身这两种物业形式的使用年限就相对较短；另一方面，这两种物业形式的持有者要么是公司，要么是投资人，他们本身通过持有这种物业就获得了一些收益；另外，这部分人对于税费的敏感程度也比较宽容，所以，估计商铺和写字楼的续期会采取有偿的可能性比较大。

　　  至于住宅70年大限到期后的各种可能性对于当前房地产的影响，普遍认为极小。因为影响房价的是很综合的因素，对于新房来说所有的房产使用期限都是一样的，既然站在同一起跑线上这个影响就可以忽略不计了。而对于二手房来说，也是同样如此。因为目前在相同的地段上，新一些的二手房(五年以内)和老一些的二手房(十年以上)本身就存在着一两千元的价格差异，这个价格差也就决定了新一些的二手房更受欢迎。70年大限的房子如果无偿续期，基本上会维持目前的市场情况，而一旦有偿续期，就会使买家更多考虑更新的房子，毕竟有偿续期所产生的费用与房屋的价格相比，只是很少的比例。

　　  这次《土地管理法》的修订稿应该与《物权法》的相关规定保持一致。据悉，在“征求意见稿”中的第103条，单独列了一段表示“住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家有关规定自动续期”。据了解，这也是为了对接此前《物权法》的相关规定，只不过相比于2008年夏天的那一版“草案”，“无偿”的表述不再明确。即便政府采用住宅用地有偿续期的方式，也会由各地根据自身的不同情况设定不同的“收费标准”——因为全国的地价差异太大。而针对北京市场，流传出1300元/平方米价格续期的说法，尽管只是些小道消息，但是这样高的收费已经让有些人感到恐慌。在我国，如果住宅70年大限到期后，真的要执行“有偿续费”，那么我们购买的房子真的只是“房子”，而不包括土地。我们一直以来购买的房地产也就会只剩下“房产”而没有“地产”了。

　　  到底是有偿续期还是无偿续期，现在还说不准。他认为，如果《土地管理法》的修订中明确了“无偿”，那么，政府将肯定不能在续期中收取费用，而以“按照国家有关规定”作为表述，既有可能是无偿，也有可能是有偿，这样就有了回旋的空间，届时视情况进行灵活处理。因为涉及了每一个人的利益，所以应该加强公众的参与，甚至可以举办听证会来决定。但是，收费的可能性是存在的，因为从逻辑上来说，购房人出钱购买的是房屋70年的使用权，这一点在合同中就有明确的规定，换句话说，这房子是你的，而地还不是你的。但是，对于六七十年后的具体发展，王建文表示，变数太大了，不收费的可能性更大，即使收也会是象征性的。

　　  即便政府采用住宅用地有偿续期的方式，也会由各地根据自身的不同情况设定不同的“收费标准”———因为全国的地价不同。而在北京，已经有按1300元/平方米价格续期的说法流传，但仅限于房地产业内，官方始终未予证实。如果《物权法》规定，住宅用地期满后，用地户可自动续期，缴纳费用，至于如何续期，费用如何，目前尚无具体可操作的依据。对当时政府出让时未按照法定最高年限出让的，土地使用权人提出申请将出让年限延长至法定最高年限的，凡用途为住宅用地的可以展期，但方案需报政府批准，并补交土地出让金。

　　  笔者认为，2010年3月8日，两会才开始六天，而讨论“70年产权到期后有偿续期”不合时宜。国家花大力气激活房地产市场，而《意见稿》对购房者的心态会产生一定影响，显然《意见稿》出现的时间有点不合时宜。2009年的经济危机导致公众实际收入减少且预期收入2年内难以增加，目前就业都存在压力为求职奔波的情况下讨论此议题不合时宜。然中央政府的成绩有目共睹，其工作尽心尽力公众也能体会。但主权基金不当操作、房价没有下降到公众预期、领土争端等事宜仍然使公众神经紧绷，目前讨论这个议题不合时宜。

　　  住宅建设用地使用权70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换原来表述明确的“无偿自动续期”。这一修改虽然只有数字之差，但关系到土地用益物权的实质性归属，关系到房产所有权何以永续性确认，进而影响到房地产和城市建设的长远发展。因此，立法机构对住宅用地使用权如何续期应当慎之又慎。建设用地使用权到期后如何延续，一直是法学和经济学探讨的焦点，而分歧则是“无偿”与“有偿”之辩。根据《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”并无明确是否“无偿”。按照官方的说法，本次修订《土地管理法》，也将与物权法的精神相统一。

　　  官方不明确建设用地使用权今后的续期方式，目的是预留出立法和政策制定的回旋空间。不过，这一模糊的表述也可能给国有土地最终市场化运行设置不确定因素。物权法中所指的“自动续期”，是“无偿”还是“有偿”并无定论，但住宅建设用地70年的使用权，在法律上并非“虚指”。因此，在可以预见的将来，这一悬疑是必须解决的立法课题。如果明确了是“无偿”，那么国家将不能在续期中收取费用，而以“按照国家有关规定”作为表述，“就可以设定为无偿，也可以设定为有偿，按照届时的情况管理，等于把这个权力交给了政府”。

　　  显然，如果今后立法设定“无偿”，则意味着土地用益物权将近乎所有权；如果设定“有偿”，那就有可能侵害房产私权，并对房地产业构成利空。如果将由政府“相机抉择”，则又引发出政府行为短期化与立法长期性的矛盾。如何续期，这一物权法立法过程尚未解决的问题，确实将考验未来立法者的智慧。事实上，作为房产权属的重要组成部分，土地物权的性质和归属期限直接影响到产权的定价。在海洋法系国家，房屋产权一般可分为“free-hold”和“lease-hold”两种形式。前者是指永久所有权的房地产；后者指土地定期租赁权的房地产，期限一般都很长，从99年到999年不等。

　　  而永久所有权的房产和土地租赁权的房产，价格存在天壤之别。而按照中国现行的土地开发制度，地产商获得土地需要一次性支付70年土地使用权的出让金，由此获得开发土地的权利，而这一成本作为房价的一部分，最终转嫁给购房者。换言之，房产持有人的购房成本中，有30%-50%支付的是70年的土地使用权。因此，续期问题如果得不到妥善解决，将深刻影响到未来房地产市场的健康与稳定。

　　  79%的网民认为认为公民付款购买了住宅，此住宅即是公民私有财产，应免费续期。高达93.7％的网友表示，住宅70年无偿续期或改为有偿续期是很不合理的，而在6.3％网友看来有偿续期还算是合理的，100％的网友认为住宅有偿续期对自己的购房计划有影响。在2008年传出"无偿自动续期"的消息以前,不少人在购房人对房产的产权就更加的看重。尤其是购买二手房时，对楼龄非常看重,一些楼龄长的二手楼行情也不好。但此后因为可以"无偿自动续期",很多购房者便不太在意楼龄因素了,由此推出住宅有偿续期必引起全国房市动荡.

　　  按照中国法律规定，住宅用地的使用权期限，为70年。商品住宅土地使用权70年到期之后如何续期，便是被“调整”的内容。在2008年夏天的那一版“草案”征求意见稿中的第103条，单独列了一段表示住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家有关规定“住宅建设用地使用权期限届满的无偿自动续期” ，这是为了对接此前《物权法》的相关规定。这次该法条经过了调整。改为 “按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”，其预留操作空间的用意明显。“无偿”的表述不再明确，也将不会再进入法律。

　　  如果《土地管理法》的修订中明确了“无偿自动续期”，那么，政府将肯定不能在续期中收取费用，而如何改为“按照国家有关规定自动续期”，就有很大的空间可操作了，既可以是无偿，也可以是有偿的，给政府留下了相当大的权利。有些地方政府便可采用住宅用地有偿续期的方式，设定不同的“收费标准”。在北京已有按1300元/平方米价格续期的说法流传。这种住宅70年可能有偿续期是典型的政府与民争利形式，应该予以禁止。“预留”小产权房的法律空间，已无可能，“小产权”合法化成泡影，基层“土地财政”还能继续生存。农民的宅基地权利被轻易否决前应该听听农民的

　　  对土地使用权续期问题的讨论一直没形成定论。房屋的所有权是永久的，而根据用地性质不同，房屋的土地使用权有不同的期限。教育、工业、商业、娱乐等性质的土地，一般用地期限在40、50年，而住宅为70年。由于土地资源的稀缺，土地具有很好的保值增值功能。而从长远看，在土地自然续存的情况下，土地价值得不到最大化的体现，土地使用权有偿续期将在一定程度上解决这一问题。按照国家有关规定自动续存’的说法预留了较大的空间，具有很大的不确定性。

　　  从符合城市规划的角度看，居民购买的土地使用权应该随着建筑物的终结而终结，只要建筑物还存在就不应该收取产权续期费用。《意见稿》对老百姓而言，可能会增加使用、经营成本。《意见稿》中的新规定，特别是产权续期等多少会让购房者在买房时增加一些考虑因素，比如慎重选择使用期限较短的房子。此外，一旦产权有偿续期也将对开发商拿地形成一定的冲击。拿地成本值不值、后期使用值不值等问题，开发商都会权衡考虑。尤其是商业用地，由于前期投入大、风险高，新市场又需要较长时间的培养期，开发商拿地会更慎重。