两会至今，高房价的问题已成为社会焦点之一。那么到底应该由谁来为高房价埋单呢？可说是众说纷纭。今天，笔者也想和大家聊聊高房价的问题，希望能带来些启示!
从2002年至今，笔者已从事房地产行业近八年，经历了这个市场03-05年的地产高速发展、08年的萧条和09年的井喷，眼睁睁地看着青岛的商品房价格水平从两千多到今天的八千多。那到底么是谁让房价在8年内翻了四番？不妨理一理，或许能找到些许答案。笔者认为房价过快上涨有三大因素，即政府、开发商和购房者！
第一，政府对资源的控制和随机性的调控是导致房价上涨的首要因素
目前，国内实行的是土地资源国有制，即政府掌控着房地产开发的所需的基本物料，且对土地的出让物业权是使用权。以市南湛山区域为例，2002年9月3日芝泉路22号地块以5500元/平方米的楼面地价竞拍成功，2010年1月22日上午备受瞩目的的原青岛市审计局、市南法院所在地“钻石地块”以楼面地价17800元/平方米成交，仅仅是土地成本就涨了三倍多。那么到底政府在房价的上涨过程中起到了什么作用？笔者认为：
1、经济、社会及城市的快速发展、地方财政收入过多依赖于土地出让收益导致了政府不自觉地推动房地产商品土地成本的飞速增长；
2、虽然通过实行土地招拍挂制度避免了大量的幕后交易和腐败现象发生，但同时实行的低于底价不成交制度也在一定程度上推动了土地成本的增长。
另外，因房地产不仅仅是市场商品，同时还是民生产品。所以，在过去的八年以来，国家也曾经若干次地对房地产行业进行了调控，但调控的效果让人失望，分析其中缘由，笔者认为不外乎以下三点：
1、政府一直寻求的是经济软着陆，所以相关的调控也仅仅是就事论事，缺乏对房地产行业的总体方向控制，所以调控也仅仅是产生了短期效应，并且治标不治本。
2、地方政府因区域利益在执行调控政策时十分不得力，同时人本制的社会现状也让某些政策在执行过程中执行的相当不彻底。
3、由于上述两种问题的客观存在，导致了在每次调控后产生的实际效应是短期抑制消费后的需求集中释放，从而带来价格的短期骤涨。
第二，开发行业的开发成本增长和货币效益驱使是导致房地产价格高涨的基本因素
随着社会经济的不断发展，房地产行业的行业成本也在不断增长，而在成本增长的内容中，直接成本诸如钢材、水泥等的价格增长是主要因素，同时劳务等间接成本的增加也带动了开发成本的不断上升。同时，行业开发水平的提高也带动了产品的更新和综合品质的提升，如门窗、管材、环境等方面，都在进行着产品的不断升级，后来的产品更优于以往的产品，这也是导致商品成本的因素之一，但笔者认为这些成本的增加还不足以导致房价飞速增长。
国内房地产行业的利润水平要远远高于国外同行业，这就导致了大量的资本流入，这些资本包括国内的也包括国外的，巨额资本的流入导致了行业的局部过热，而最大的祸首就是货币效益。同时，行业过热也让目前的行业经营者们在缺少行业评估的情况下盲目介入，这种介入随之就演化为行业投机，而这种投机也是房地产价格飞涨的罪魁之一。但笔者并不认为开发商的销控（屯房、分期销售）、营销活动组织（排队购房、炒卖房号）等是房价上涨的根本原因，笔者认为这些仅仅是正常的商业行为。
第三，消费者（购房者）的非理性消费和房屋消费理念的局限是导致房价飞涨的根本因素
笔者认为相对于政府和开发商，消费者对于房地产价格飞速上涨的作用更大、更明显。房地产首先是商品，是商品就要遵循基本的商品价格规律，供需关系对商品价格的影响远远大于其它因素。近年来房地产价格的增长，有客观的市场因素，那就是实际需求的拉动，也有主观的投机因素，那就是投机需求的拉动。
住房的货币化改革和居民收入不断提升，加大了首次置业和改善性置业的需求比例，这是拉动价格上涨的客观因素之一，但仍不足以带动价格的飞涨，客观的投机需求和非理性消费才是罪魁祸首。
提醒大家注意的是笔者说的投机而非投资，是不是存在投机呢？笔者想和大家分享几个问题。首先，商品房空置率在逐年上升反应了投机行为不但存在而且还逐渐扩大。在这个问题上，大家可能会有不同的认识，有些人可能认为会提出投资和投机的不同，笔者认为一种商品在出厂成交后，不能在一定的时间内发挥这种产品的实际用途就反映了投机的客观存在。其次，房地产预售制度给很多人带来了短期投机的空间。行业内几年来存在着一种现象，从商品房面市开始到交付竣工和产权确认，一部分房子要易手或几易其手，而选择在这个阶段易手的人群就是被我们称为的炒房大军，某些开发商内部员工和置业顾问也是这支大军的成员，笔者认为这就是投机的人群。投机的目的是赚取价值，而且赚取的价值是瞬间或短期产生的，所以投机行为势必导致价格的短期飞涨。
另外，笔者认为国人目前对于房屋消费存在着非理性行为。子女购房（孩子很小就提前买套房子放着）、年轻群体购房（毕业没几年，耗尽全家之力买套房子）、购房一窝蜂（要不买大家都不买，要买大家一起买，就象北方人到了入冬以后抢购大白菜一样）的扎堆现象其实是在透支，人们的初衷是好的，都想买个便宜房子，但最后的结果却是令人失望，正是这种消费透支增加了额外需求，拉动价格，从而使价格也出现透支。
实际上，笔者认为投机和不理性也不是什么大问题，虽然存在但也不是价格的绝对推动力量。真正发挥作用的还是国人住房消费观念的局限性。在国人眼中，住房不仅仅是一种消费行为，更像是资产，和身份挂钩。结婚必买房、升官必换房，在国人眼中，租房是没有面子的事情。笔者认为，正是这种局限消费心理和观念才导致了房地产价格飞速增长。在中国，土地稀缺，房子总是有限的，新开发的房子更是有限的，当有限的供给面对夸大的消费时，价格怎能不涨？
所以说，推动房价上涨的“罪魁祸首”还是消费者和购房者本身，市场规律使然。有人愿意买房子而且还能承受相应的价格，开发商就能去高价买地，开发商原因高价买地，政府就原因高价出让土地。另外这种价格增长还带动着土地拆迁成本的加大，也在一定程度上加大了土地成本，从而带动房地产价格上涨，正是因果循环。
而目前对于高房价的社会矛盾在于中国的人多，又有一部分人先富起来了，虽然比例不大，但数量颇大，同时这部分先富起来的人不断地向上拉动着商品房价格，那么势必造成绝大部分没有富起来的人买不起房或住不起房，“富的更富，穷的更穷”，社会财富的过渡集中也是导致这种矛盾的主要因素之一。
综上，笔者认为导致高房价的原因是复杂的，不是某一个方面的问题，应该是社会问题。如果要问谁应该为高房价埋单？那应该是社会。