两会后北京地王产生的原因及启示

关键词：地王 国企 土地垄断资源 住房反腐 住房消费 住房投资 北京 2010

2010年的房地产市场很是纠结，高房价和住房难仍盘旋在错综复杂的楼市上。两会上，温总理政府工作报告，就房地产市场平稳健康发展，已经明确了楼市调控措施，即住房保障安居工程建设、支持自住消费、抑制投机市场、整顿房地产市场秩序等使国人看到了曙光时，北京国企地王给楼市泼了一盆冷水。有人说，这是企业对政府权力的挑战。有人说，这是市场经济发展的必然。基于楼市市场、楼市政策和楼市企业的考虑，探寻两会后北京地王产生的原因，并从中获得相关启示。

一、两会后北京地王产生的原因

首先，2010年用于保障房建设的土地应超过70%的楼市政策加剧了疯狂抢地。70%的土地供应用于保障房建设，也就意味着30%的土地供应用于商业住宅和经营性用房建设。中国大量的房地产市场需求主要来自于改善住房需求，然而政府报告中却删去了鼓励住房改善需求。政府无视或者弱化改善性住房需求的存在是不符合客观规律的。商品房用地供过于求肯定会推动土地价格上升，地王产生便顺其自然或者不可避免的。

其次，楼市的高利润推动着房企开发商拿地预期的膨胀。随着国企改革成功，房地产市场化使得效率成为国企与私企互相竞争和追求的终极目标。而在中国，效率成为衡量企业的重要指标。市场化使得单位个体（个人或者单个企业）成为了经济理性人或者个体。个体利益与集体利益使得国企也挤入了拿地的大军中，国企的拿地优势使得国企频频成为地王。

再次，楼市的种种不理性需求增强了房企拿地的市场信心。中国楼市需求是有很大潜力的，机会主义的投机或者投资行为，贫富差距的拉大使得楼市需求骤升，享乐主义盛行使得高价位房成为众多消费者追求的对象，道德的滑坡使得住房腐败和投机环境恶劣等，盲目的攀比使得高价位自住房成为追逐的焦点。种种的不理性购买行为使得楼市的不理性，使得需求集体不理性，从而使得拿地的不理性。

最后，政策上删除了抑制投资性购房行为增强了房企投资预期。我国的房地产市场主要还是住宅市场，两会政策上只是抑制投机性购房，没有提及抑制投资购房。因而投资性购房需求增大，经营性用房投资将会有很大的发挥空间。并且，我国政策上对投机购房和投资购房没有明确的规定，或者很难界定投机与投资行为使得住房反腐力度不够或者不彻底。因此，房企投资预期增强会增加房企拿地信心。

二、对2010年楼市发展的启示

第一，土地垄断性资源生产要素分配要合理。中国楼市两大痼疾是高房价和住房难。要求超过70%土地用于保障性购房可以提供更多的中低价位住房，解决住房难问题，这或是一叶障目行为。土地资源稀缺导致的土地供不应求，推动着高房价。我国房地产市场化使得竞争空前激烈。商品房用地和保障房用地一个合理的配比度是政府部分应该考虑。这即要考虑到市场的发展，又要涉及到社会和谐。

第二，给房企提供一个良好的竞争环境。市场上最重要的主体是企业，而企业又有国企和私企。国有企业参与到房地产拿地竞争上来说明国企改革取得成效。但是国企的先天优势使得这种竞争环境破坏，这其实也是一种房地产市场秩序紊乱的表现。只有生产要素分配合理、产品分配合理、收入分配合理使得利润才能分配合理。在合理的利润前提下，让国企和私企都愿意在公平的环境参与到商品房建设和保障房建设中来，这或者是解决我国楼市问题的首选。

第三，加大住房反腐力度。住房难和房价高的关键一点不在于土地稀缺，而在于住房投机和住房腐败。解决空置率是当前住房反腐的关键，如囤地、悟盘惜售、投机炒房等导致的高空置率。投机是住房市场化的必然产物，因为市场失灵中有信息不对称、垄断力量的存在、外部性和交易成本（灰色成本、寻租）等，使得投机行为得以存在。因此，让土地要素和住房产品实现有效地供给，必需加大住房反腐力度。

第四，明确住房消费市场。住房市场不健康是因为住房市场投资性决定的，而投资性使得投机成为可能。住房只能用于消费，高档消费和低档消费要看消费需求而定，不能弱化改善性需求。另外，大力发展经营性用房建设，减少大量住房投机，吸引更多的住房投资或者经营性用房投资。在住房市场下，是可以牺牲一定住房投机效率的，效率与公平兼固方能使得市场平稳健康发展。