房地产业希望和危机并存
----访北京天则经济研究所学术委员会主席
来源：[ 中国经济时报 ]
“总的来说,二十年来,特别是近几年来，房地产业的增长是相当快的,这是好事。但也应该看到，在房地产业高速发展的背后，已经有了一些潜在的危险因素，那就是，现在房地产泡沫正在膨胀，而一些非理性的决策仍在发展，是该给房地产业敲敲警钟了”。这是著名经济学家、北京天则经济研究所所长张曙光教授在接受本报记者采访时说的一番话。
张曙光说，目前房地产的增长与九十年代初期有了很大的不同，九十年代初期的时候，由于国家的政策放开之后，房地产业一下子得到了空前的释放空间，银行的资金大量流向房地产，形成了房地产热，开发区热，但是，由于是国有企业在用国家的钱进行炒作，开发商在搞房地产开发的时候，就不会考虑市场需求的因素。随着经济形势的变化和宏观紧缩的实施，由于没有需求的支撑，导致了急速“膨胀”的房地产泡沫的破灭，很多成为银行的坏帐。目前，房地产投资的高速增长是有需求支撑的，一是居民收入水平的提高和最终消费者获得银行消费信贷，支持了住房投资的增长；二是当年房地产泡沫与写字楼、楼堂馆所的无序膨胀有关，而目前则是以商品住宅开发为主。这表明我国城镇居民形成了新一轮小康生活的追求，这一需求的启动可望得到中期性维持，并将成为中国未来发展的新的经济增长点。
张曙光说，从目前的情况来看，房地产业泡沫确实有所膨胀，表现在两个方面：一个是房价过高，而且还在上涨。11％，申奥成功后又涨了一大截，甚至有的房价高得有点离谱，据说城内某些好地段，有的小区房价高达每平方米两万元。另一方面，就是开发商纷纷进入，大的公司搞房地产开发，小的公司搞房地产开发，很多从事其他产业的公司也搞起了多角化经营，纷纷进入搞房地产开发，于是到处圈地盖房，摊子越铺越大。很多人为高额利润吸引，缺乏风险意识，纷纷进入，忘记了九十年代初期的惨痛教训。不错，中国的房地产业是要发展的，但是，任何事情都有一个度的问题，一下子发展得太快了，房价太高了，也是有很大危险的。比如，日本东京的房地产就曾经有过这个教训，结果怎么样呢？泡沫破灭，房价大跌，开发商纷纷破产，日本经济也陷入长期衰退。所以，在房地产市场情况比较好而问题已经露头的时候，要讲一讲风险的问题，要给开发商敲敲警钟，千万不要让市场扭曲情况下的高额利润搞昏了头。好事做过了头就不好了，就有副作用了。比如北京，今年上半年比去年同期上涨了
现在，很多人寄希望于政府，指望着政府去平抑房价，让房价降下来。我觉得，一方面不要寄过大的希望，另一方面，政府还是可以做些事情。问题是怎么做？
目前的房价太高，一是房地产开发商的利润预期太高，二是地价和各种收费过高。房地产市场既然已经放开，政府就不能直接控制房价，但政府可以从两个方面着手使房价降下来，一个是地价，二是各种税费，就是各种进入房地产开发里面的费用。如果地价能够降下来，各种房地产开发的收费能够降下来，房价就可以降下来。也许有人会说，政府降低的税费部分可能到不了消费者手里，而是让给开发商了。我看，不一定。只要市场透明，竞争有序，房价就会降，消费者就会得到一些好处。
从土地交易的角度来分析，地价过高，与土地市场的扭曲有非常大的关系，目前的土地批租基本上仍然是暗箱操作，地价是让很多有背景的中间投机商抬起来的，那些有来头有关系能够批到土地的人，那些能够把土地转来倒去的人，享受着地产开发带来的很大一部分好处，而政府从高地价中得到的利益并不多。地产市场其所以如此，主要是政府的责任。因为，政府不仅是土地一级市场的卖方，而且负有发展竞争，规范市场的责任。所以，建立一个公开的和透明的土地批租交易市场，让开发商为得到土地而进行竞价交易，是当务之急。
（编辑：陆恒）