即将到来的四大重磅政策杀伤力分析
今年以来，中国房地产市场已经经历了三轮调控，年初一次，4月中旬一次，每次调控目标不可谓不清晰，手段和措施不可能不到位，政策出台时机和节点把握也是不错的，但是我们却眼睁睁的看着政策不断的被消化，成交量短暂波动后复位，价格却始终没怎么明显的下跌？年初的调控市场几乎没太多反响，4月15号推动的调控到7月底左右市场普遍反映政策失效，而9月底的“限购+停贷”的超前严厉的政策组合模式，才到12月初已然只是几个一线和部分二线城市尚处于价稳量微跌的状态外，其他城市几乎不受影响了，那接下来政策会如何演变？
从目前政府的调控取态来看，初步判断未来有四大政策可能会出台。房产税试点、预售资金监管、土地增值税以及交易环节利得税调整，应该说从政策本身来看，这四个政策都是重量级的，理论上都会对市场造成重大冲击，比如北京预售资金监管政策刚一宣布，就有不少大型企业与我们探讨其影响力等等，但是呢，从这些年调控最终的结果来看，经常性的雷声大雨点小的现象已经让我们见怪不怪了，就这四个方面政策我想谈谈我的一个基本判断：即除了交易环节利得税调整之外其他影响力都会是有限的。
首先，我们谈谈房产税，这个税种大家都谈烂了，我也不去探讨什么合法不合法等之类问题了，和大家反应市场的基本态度，不少投资人和我沟通的时候表示，如果税率是千分之五左右的话感觉应该杀伤力有限，但是呢如果达到百分之一的话可能就得好好考虑考虑了。所以呢，这里我和大家谈谈目前税率问题，主要针对上海一直以来的传闻来说说吧，因为重庆的特别消费税只是针对很小的一个细分市场来征收，影响力有限，没有探讨的必要性。就上海而言，我们可以这样来算算，即使是百分之一的税率的话，按照传闻，其实在真正征收之前还有两个环节要修正，一是“板块取下限”，啥意思呢，因为我们不大可能是每个楼盘都重新估值一遍，而是一个板块里面如果有单价5万/平方米，3万/平方米以及2万/平方米的楼盘，按照最低的即2万/平方米来核算的，大家看看这实际上我相信是给每个板块打了个七折的概念；二是按照国外的相关经验，每套房子总价在市场价的基础上都会另外打个七折以平衡折旧等因素，所以大家看看即使税率百分之一，最终实际上也会只是千分之五左右，这个影响从市场反应来看并不大。
这是其一，另外即使是其他的算法或者征收办法，我的直觉是政府也不大会定太高税率，毕竟税率太高很可能难以执行，今天的社会结构是“有房的比没房的多”、“交不起的比交得起的多”，当政策本身由于税率太高而得不到全社会绝大多数人支持的话这项政策就很难落地。
当然，我个人认为房产税落地更严重的是其动摇了今天我们国家的三元化社会结构的利益关系，后果很严重，坚决反对征收，因为我们现在不管是政府还是社会谁都没有做好心理准备来接受“政府、企业、大众”三元结构利益关系变更后的社会后果及未知的风险。
其次，关于预售资金监管这一政策，我的理解基本上没有太大用处，这项政策实际上早在几年前中国已经很多城市在执行了，但是大家去看看，为什么广州的开发商好像并不在意这个政策？凭啥北京出台这个政策我们就要慌呢？原因两个方面，
一方面，根据政策的要求是开发商选择一家银行，然后由银行来监管开发商的预售资金，督促这批资金能够进入施工环节，不至于被企业拿去滚动拿地而造成烂尾楼现象，我的评价很简单“乙方（银行）监管甲方（开发商）的钱压根就不靠谱”，甲乙方关系摆在那儿，更何况是甲方去选择一个乙方来监管自己的钱这一形式？！
另一方面，不是要让资金流入施工环节吗？现在很多开发商为了合理避税都有自己的施工队，也就说资金还是流入开发企业自己口袋了，那怎么办？还要不要监管施工队更下面的分包方？但如果分包方还是甲方（开发商）的呢？政府及银行是不是还要监管下去？行政行为控制不了市场这么多微观的层面。
所以，这个政策我认为即使全国性推广，效果喔不看好，毕竟政府管不了那么多的环节，漏洞太多。
第三，关于土地增值税清算问题，这就不用多说了，这个税已经提了很多次要清算，但最终都是不了了之，大家如果去翻翻今年今年我们的两个账本就会明白这个税短期政府没动力去执行，哪两个账本呢，两个“20%多”：一是今年全国卖地销售收入和去年同比增长20%多；另一个就是今年地方财政收入同比增长20%多。政府口袋今年是满满的，土地增值税牵涉太多的方方面面了，我认为短期美动力去真正从严清算。
第四，就是交易环节利得税调整，现在市场有传闻，说上海和深圳在进行政策储备，准备将目前交易环节利得税从原来的“总额1%或者差额20%”调整为“差额30%”，一旦如果市场失控或者国家要求政策从严，价格必须实质性回调则会出台这个政策，我认为这个政策才是真正有威力，和前面几个不同，这个政策本身不存在太多漏洞（尽管也会存在做低交易总价等），执行起来很容易，投资总得变现吧，变现就得经过交易环节，这个税简单可行最具威力，是从源头上来控制市场交投行为的。
这是我的一些基本观点，未必完全正确，供大家参考。