昨天接了沈阳万锦房地产开发有限公司汪总的邀约，谈关于“自有居住率”的话题，也拜读了前面朋友的文字，涉及了政策、民生等内容，很是精彩。

既然轮到我了，总要硬着头皮说说。

首先，对于我国自有住房率达到如此高的水平，中国房地产行业发展如此迅速表示一下祝贺，从1978年，中国经历了多次住房改革措施，虽然经历过起伏，但是其发展速度、发展成果均十分显著。人均住房面积从1978年7.6㎡增长到2008年的23㎡，我们通过数据对比可以发现，这30年，中国人均居住面积增长3.4倍，开发面积增加了120多亿㎡，住宅保有量翻了12倍，可供1.84亿户居民居住，房地产企业的数量在2007年达到6.5万户，近五年中国商品房屋销售面积年均复合增长率达22％，从2003年以来的土地均价年上涨幅度基本达到 15％以上。如此高速的增长既显示了中国经济崛起的实力，也使房地产行业发展成为中国的支柱产业，已经基本解决了中国城市居民的安居问题。

其次，我们应该为居民的生活水平大幅改善鼓掌，自有住房率87.8%，我不知道如此精确地数据是如何计算出来的，可能数字会有一点水分，也可能专家的统计知识住宅数量与家庭数量的简单计算，但是住宅规模大幅增长是显而易见的，可能有的家庭有多套住宅、可能依然有人露宿街头，那是社会财富分配的问题，至少市场具备为绝大多数家庭提供充裕居住空间的能力和条件。

另外，数字的背后，也隐藏了未来房地产行业新的发展方向：

1、行业发展进入整合周期：任何一个行业的发展都是呈现螺旋上升趋势的，都有着起步、发展、繁荣、整合的周期特点。作为大宗商品，房地产也不例外，只是房地产的周期性与宏观经济形势紧密相连，根据库兹涅茨周期理论，每个周期波长15-20年，现在房地产行业的繁荣距离90年代抵偿繁荣期刚好15年，很快将进入危机——整合阶段，行业发展速度和利润水平将双双下降，市场竞争加剧，会有大批缺乏竞争力的企业面临被整合、清出行业的命运。

2、房地产企业面临着发展转型：在过去的30年中，支撑中国房地产发展的主要是人口红利期和城市化带来的刚性需求，但是随着城市化水平和人均GDP（目前已经超过3000美元）达到一定的水平，住房消费将由目前的刚性需求向改善型、舒适型、享受型需求发展，需求呈现差异化、个性化，而且土地市场将更加透明，供求矛盾将逐步缓解，这些都会带动目前房地产市场从资源竞争向产品竞争转变，对开发企业的经营模式、开发水平、市场能力都提出了更高的要求。

3、二级市场迎来发展机遇：87.8%的自有住房率已经达到了国际发达国家的平均居住水平，虽然住宅总体需求量依然会很大，但是巨大的住宅保有量以及城市负担日渐加重（城市交通体系、公共配套服务能力），将影响城市扩张的速度，住宅交易主体将由一级市场转变为二级市场，而且受住宅租售比过低的影响以及投资型住宅增多，将会带动住宅租赁市场的快速发展。

总之，87.8%的自有住房率是中国房地产行业发展的巨大成功，也是房地产行业发展新的里程碑，可能我在这里讲的比较简单，希望感兴趣的朋友能够继续探讨交流。