2010年12月1日，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2010年11月，全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨，14个城市环比下跌。价格上涨的城市中，淄博上涨幅度最大，为2.50%；价格下跌的城市中，下跌幅度最大的昆山跌幅为0.57%；涨跌幅在1%以内的城市数量共有55个。这是9月份以来房价连续第三个月上涨。

  例如2010年4月-11月前，国务院新国十条和国务五条，北京限购政策的实施到预售款监管再到土地增值税，又是公积金上调等系列政策，结果11月北京楼市与全国一样量价齐升，而且同比涨幅高于全国平均水平1.5个百分点，达到9.1%。2010年3月，温总理表态，要坚决遏制房价过快上涨。住建部部长姜伟也表示，今年的房价一定要努力保持稳定，不行也得行。不过，到11月14日温总理说：“内地房价很难降，左一个新国十条，右一个新国五条，买不起就先租。”

  2010年11月30日,中共中央总书记胡锦涛指出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。毫无疑问,在房价持续高升的现状下，房地产调控将会持续加码。2010年12月4日中央政治局工作会议上，胡主席说：“加强楼市政策调控，增加保障房供应。”2010年12月10日中央经济工作会议上，温总理表示，保持房地产价格稳定，增加保障房供应。2010年12月14日住建部表示：“房价上涨压力巨大，楼市政策调控空前巨大，”政府调控房地产市场的决心绝不动摇，如果房价出现较大波动，金融、信贷、税收等调控手段将有可能“加码”。

  房价在阶段性波动后可能仍将上行，中国社会科学院、中国人民大学等独立研究机构相继公布了2011年房地产市场分析报告，预测明年房价涨跌、纵论行业变局。其中既有“明年房价将下调20%”的预测，也有“政策放松后出现报复性反弹”的推断。在经历了大半年的调控后，目前全国平均房价却接连三个月环比上涨。2011年，流动性变化带来的资金压力、城市化发展引发的供求转变以及制度性调控的进展，这三大因素将成为左右未来房价走势的重要推手。明年国内信贷总体投放规模不会明显下降，而城市化进程中膨胀的住房需求又往往领先于土地开发的进程，目前，房地产业还处于上升周期，制度性调控又不可能一蹴而就，因此，房价在阶段性波动后仍将呈现上行态势。

  在2010年的房地产调控政策中，收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。中国人民大学经济学院发布报告预测，由于房地产调控和货币政策调整，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发楼市全面调整时期的到来。在部分房企抛售的压力下，房价会出现接近20%的下滑。中国社会科学院发布的2011年《住房绿皮书》则表示，明年房地产企业资金链趋紧，房价下调趋势显现。随着调控细化程度提高、执行力度加大，东部重点地区对外来需求的抑制加大，整体价格水平会显现下降趋势。通胀加剧将使政府持续收紧货币，这有可能是未来打破楼市平衡的重要因素。显然，货币政策调整、信贷变化，已经成为左右楼市流动性的关键。目前银行信贷仍是房企主要融资渠道。预计2011年房地产开发贷款、个人购房贷款仍会取得增长，但涨幅放缓。

  事实上，从2007年开始，每一次楼市调控的背后，关于“信贷收紧、开发商资金链紧张”的观点从不间断，不过开发商从银行获得的贷款却仍保持逐年增长的态势。统计局数据显示，今年1-11月，全国房地产开发企业资金来源为6.32万亿元，同比增长31.2%，已经超过去年全年5.71万亿元的水平，预计2011年有接近7万亿元。显然，当前以房地产开发贷款为代表的楼市信贷投放仍然维持在较高水平，楼市整体流动性依然保持充裕。从刚刚结束的中央经济工作会议来看，“稳健”已经成为2011年经济运行的关键词。央行也表示，要实施稳健的货币政策，把好流动性总闸门。

  在10月份本市投向房地产领域的新增人民币贷款迅猛回落，首次跌出贷款投向前五位后，11月的新增房地产贷款又回到“第一”的宝座。日前，央行营管部公布的数据显示，11月份中资金融机构新增人民币贷款最多的行业是房地产业，增加204亿元。11月末，人民币贷款余额29203.4亿元，比上月末增加401.9亿元，1-11月累计增加3783.1亿元；余额同比增长15.9%，比上月提高0.8个百分点，比上年同期下降12.8个百分点。从新增贷款投向看，11月份中资金融机构新增人民币贷款（不含票据融资和委托贷款）前五位的行业分别是：房地产业增加204亿元，批发和零售业增加133.5亿元，租赁和商务服务业增加96.1亿元，交通运输、仓储和邮政业增加68.1亿元，制造业增加61.6亿元。 近期，北京市加大土地供应，土地一级开发资金需求较大，大部分房地产贷款可能来源于此。

  与此同时，二手房贷也有所回升，但新建住房贷款仍继续萎缩。11月份金融机构个人住房本外币贷款增加14.5亿元，其中新建住房贷款减少3.5亿元，同比多减少35.3亿元；二手住房贷款增加18亿元，同比少增加19亿元。对比来看，10月份金融机构个人住房本外币贷款增加11.1亿元。其中新建住房贷款减少0.8亿元，同比少增12.2亿元；二手住房贷款增加11.9亿元，同比少增12.6亿元。存款方面，由于11月股市低迷，居民存款又回流进银行。人民币储蓄存款当月增加85.9亿元，其中活期储蓄存款当月增加68.6亿元，定期储蓄存款当月增加17.3亿元。但人民币企业存款当月减少110.2亿元，其中企业活期存款增加309.1亿元，企业定期存款减少419.3亿元。

  短期内防通胀将成为首要任务，但明年信贷不会被大幅压缩。明年新增贷款将不会低于7万亿。在新增贷款的影响下，资金继续流进楼市的趋势不会被完全抑制。除了信贷来源外，开发商另一重要资金来源的销售金额也并未呈现明显下降。目前，保利、远洋、龙湖、恒大等一线地产商已经宣布提前完成全年销售目标。万科曾预计在2014年达到的销售千亿目标也将在今年提前实现。很多大型房企在今年的销售情况仍比较良好，销售回款也保持在较高水平。再加上大型开发商的融资渠道相对多元化，未来面临的资金压力并不十分明显。相比之下，中小开发商的日子相对难过，明年可能会加剧行业内的洗牌。

  事实上，抛开外部因素，决定房价未来走向的根本当然还是供求。明年房地产市场将逐步显现供大于求，无论是明年还是未来更长时间内，城市化依然是主旋律，土地短缺局面难以改变，城市人口持续膨胀加上居民强烈的改善需求，以及被积压需求的可能爆发，将会推动房价继续上行。 今年前11个月，商品房施工面积为38.43亿平方米，同比增28.60%。以32%的施工转可售率计算，在不考虑今年剩余库存的情况下，2011年预计商品房可售面积12.7亿平方米；在各地限购政策维持明年不放松的假设下，以2007到2010年平均年销售面积预测，2011年销售面积约为8.1亿平方米，供求比为1.57，明年全年将供过于求。

  除了商品房市场的“放量”，超预期建设的保障性住房也增加了供应筹码。明年将有1000万套保障房建设计划，比今年增长72%，远高于预期，尽管保障性住房与商品房的客户群体有所不同，但如此大规模的保障房建设稳定了中低收入阶层的预期，可以部分分流需求、缓解矛盾。城市化拉动需求成为支撑看涨房价的最主要理由。 中国房地产业的兴起和发展与城市化进程密不可分，目前我国城市化水平还相对较低，还有很大的发展空间，并且还有相当一部分处在伪城市化或半城市化阶段，提升城市化必然会不断实现转移人口的迁转俱进，住房需求也会不断增加。

  此外，保障性住房用地的大量供应使得土地紧张的一二线城市商品住宅用地相对更为稀缺，购买需求的积压或将在明年某个政策略微放松的节点爆发等等，也成为“看涨”房价的理由。 我国现在确实处于城市化进程中，但处于不同阶段，一线城市较高的城市化率和部分二三线城市尚处发展过程中并行。由此，房地产市场的供给和需求也是相对的，部分城市供给增速无法赶上需求增速、同部分城市的城市化预期过高导致阶段性供大于求也是并行的，未来房价走势上，一线及二线城市的非核心区域供应量较大，可能会出现波动，三四线城市正处于成长阶段，很难受到影响。

  目前我国的房地产业仍处于“青春期”，量价上升是常态。而“大宗消费”的特性也让房地产业被赋予“支柱型”产业的地位。当前来看，我国的房地产市场正逐步向商品房和保障房市场双轨制的模式发展和完善。在大力发展保障房建设的同时，作为影响房价走势的核心，商品房未来政策走向引人关注。在12月召开的中央经济工作会议上，关于房地产市场调控的问题并未被提及，重点则落到了住房保障体系建设的问题上，提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”，并未出台更严厉的调控政策。，由于CPI基数效应影响，12月份将逐步回落。国家已经再次上调存款准备金率，年内再度加息的预期减弱。房地产行业短期政策压力有所缓和。但明年在通胀压力的影响下，不排除出台更严厉政策的可能。

  目前，悬在房地产行业头上的众多调控利器中，房产税是被业界寄予厚望的法宝之一。房地产市场目前存在的问题不是房地产税就能解决的，房地产市场要加快法制建设和管理。推出房产税一是想抑制投资性需要，以此平衡房价增长；二是为地方政府开辟稳定的税收来源；三是抑制贫富差距进一步扩大的趋势。明年房地产调控政策应继续坚持力度。如果调控政策发生松动，房价或将出现报复性反弹。

  开发商根本不缺钱，目前开发商手握1.8万亿-2万亿现金,就是死抗到明年二季度都没问题.首先是今年1-10月，房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%。其中，国内贷款10443亿元，同比增长26.3%。说明今年1~10月，行业资金来源增速达到32%，处于历史高位，而应付款累计增速仅为26.9%，还低于2006~2008年的平均水平。同时，从企业流动性来看，目前资金流动性指标——货币资金/（短期借款＋年内到期非流动性负债）为1.4左右，虽然较2009年有所恶化，但依然远远高于2008年房地产降价销售时的0.8。

  其次万科等大开发商不惧调控,提前完成年销售目标.多家上市房企发布的业绩报告中表示，继万科、恒大之后，远洋、龙湖、雅居乐等均已在11月完成全年销售目标，“最严调控年”超额完成任务已成定局。截至三季度末，135家上市房企共持有货币资金2096亿元，环比增加180亿元，现金占总资产平均比重达到了14.76%，均为2008年以来的较高水平，再加上10~11月市场的销售情况仍然好于五六月份，因此大部分企业手中的现金只增不减。去年的在施面积约为30亿平方米，而今年预计约为40亿平方米。至10月份已超过了36亿平方米，并还在增长，新开工面积已超过了13亿平方米，创了历史的新高。土地购置的面积大幅增长，全年预计会超过30%的增幅，这也是多年以来少有的。至少说明了开发商不缺钱，也不缺冲动的投资热情。

  再次今年全国成交量涨幅虽不如往年，但全国房地产新开工面积和投资金额却大幅增长，明显是瞄准了“十二五”开局第一年的重大利好。另外是购买土地的面积也增加,说明房企不差钱.去年月均银行对房地产的信贷为1600多亿元，而今年月均银行对开发的信贷超过了1900亿元，可见在总的信贷规模7.5万亿元比去年减少了2万多亿元的情况下，房地产业获得的银行支持不是削弱了而是增加了。事实上，去年贷款总量超过10万亿，导致去年没花完的钱留到今年发，因此今年贷款量达到7.5万亿元，其中有10%~20%贷款额度是2009年剩余的。因此，今年贷款总量和去年比较没差多少。毫无疑问，明年贷款总量也不会有太大的减少幅度，2011年贷款量也在7万亿元以上，和2010年相持平。

  最后是货币政策中的房地产项目资本金不上调到35%，说明2011年货币政策和信贷政策依然保持宽松适度的政策。另外，在保经济稳定增长的影响力，GDP还要靠房地产推动。地方政府债务巨大的压力下，地方政府还得靠卖土地还债务。城镇化的进程、土地价格上涨、家庭结构分裂快速、三旧改造、户籍制度、土地制度、城乡差别等人口增加，在2011年人民币升值和通货膨胀预期及热钱的冲击下,资金自然流回到楼市,房价将来保持稳定的上涨。