今日，位于广州市中心繁华商业区的“新濠大厦”烂尾楼项目将以1.1452亿元底价公开拍卖。然而就在此前，这个目前商业市值约在8亿元以上的拍卖却引发了一场争议。相关公司质疑广州市越秀区法院制造“阴阳公告”以吓退竞买人，为幕后的特定竞买人“量体裁衣”谋取利益。

　　法院公告曾被赞“创新”

　　此次拍卖的新濠大厦烂尾楼项目，由香港天佳集团旗下的广州天佳房地产公司开发。据了解，“新濠大厦”位于越秀区大新路北，原本在1995年规划建设28层，规划建筑面积43056平方米，原定居民在1999年10月前回迁。此后因开发商倒闭，项目盖到一半即遭搁置，成为广州在册烂尾地块。

　　11月10日，广东多家媒体刊登了广州市越秀区法院发布的一则拍卖公告，内容为“定于12月16日在广州房地产交易中心公开拍卖一幢名为‘新濠大厦’的烂尾楼，起拍价1.1452亿元”。拍卖公告显示，该项目是现状拍卖，去掉回迁房等，实际可售面积预计只有2万余平方米。同时投得地块的开发商还要支付原开发商拖欠的临迁费本金4600万元，至少总起始地价投入达1.6亿元。

　　多家媒体均称赞广州市越秀区法院对该烂尾地块的处理方法，称“受让方将负担10年的临迁费用，还有1.3万平方米的回迁面积，出让附加条件保护被拆迁户利益。同时，受让方要承认该大厦被拆迁户的回迁安置和此前预购房人的合同，让这些人吃到了一颗定心丸”。

　　然而，就在这个“创新”拍卖办法公布不久后的11月25日，越秀区法院发函给“广州房地产交易登记中心”改变此前媒体赞扬的好办法。这份内函称，“拍卖成交日前产生的全部债务（包括临迁费），均在拍卖所得中参与分配”。

　　这意味着公告中的4600万元临迁费从公告中规定的应由受让人承担，又变更为由被执行人承担。引发各方质疑的是，这个重大变更只是公布在广州市房地产交易中心的网站上，并未在其他媒体上公开发布。

　　最终拍卖价格悬疑

　　根据拍卖公告计算，楼面地价达到每平方米7000多元，而目前新濠大厦周边的房价均在每平方米2万元以上。如果按照每平方米2万元计算的话，规划建筑面积为4万多平方米的楼盘预计售价约在8亿元以上。天佳公司认为，此次新濠大厦的起拍价为1.1452亿元，虽然这其中已除去了债务及相关成本，最终的拍卖价格虽然未定，但估计与此楼盘的商业市价相差甚远。

　　另外，双方在该楼的可规划面积上也存在理解分歧。按照规划，新濠大厦的建筑面积为45066平方米，然而，拍卖公告中的面积却只有3万多平方米。广州天佳房地产公司负责人蔡锡川认为，“评估少算了1万多平方米的已建成面积，这导致拍卖底价大大低于拍卖标的物的实际价值，如果按照市值估价，应该在2亿元。” 

　　蔡锡川因此认为，越秀区法院在该地块的拍卖中存在“量体裁衣”、“定向拍卖”等嫌疑。他说，“‘阴阳公告’的目的，是前期设置高门槛让大部分竞买者望而却步，而后期的临迁费用变更文件是想让最终的受买方以尽可能小的代价买到土地。”

争议焦点

　　1.拍卖面积为何少了1万多平方米？

　　为何新濠大厦建筑面积为45066平方米，拍卖时面积少了1万多平方米？越秀区法院负责此事的陈良晖解释说，这1万多平方米的地下建筑，现规划为270多个车库，评估价格近8000万元。“法院都是严格按照规定执行的，对于他们所谓面积缩水的质疑，只是存在计算方法的差异。原本的产权房是将车库的近1万平方米，也算到建筑面积里面，而在评估中这些面积没有单独列入，而直接按车泊位的市场销售价格，计算到拍卖款当中。”

　　2.帮助特定竞买人吓退正常竞买者？

　　为何在公告刊登后，法院又违反常态变更拍卖前置条件？早报记者前日就此采访陈良晖法官，他介绍说，“关于‘临迁费到底由谁承担’的疑问，这应该是各方在理解上有偏差，因为按照法律规定，拍卖之前的所有费用应在拍卖款中扣除，拍卖以后产生的费用由受买方承担。”

　　天佳公司称无法理解法院的这一做法，拍卖公告中已做过明确规定，“法院是在帮助定向竞买人吓退正常竞买者，而后又为该定向竞买者谋得更多利益。”

　　3.为何重大变更未经媒体公开发布？

　　陈良晖介绍，事情发生后，他们考虑到登报对此误解进行解释的费用过大，而在房产中心网站刊登解释也能达到这个效果，就采取了只在房地产交易中心网站发了个内部函件。

　　对于天佳公司在致广州市多个部门的公开信中指责越秀区法院为有关特定竞买人“量身定做”拍卖条件的质疑，陈良晖解释说，现在确实有一些公司准备参与竞拍，并且付了保证金，但是法院没有能力、没有意愿也没有必要去操作拍卖，关于天佳公司质疑的所谓特定竞买人，只是他们的主观猜想，“但是如果有公司在外面联合串通，没有证据的情况下，我们也管不了。”