四季度中国部分城市房价可能下跌

　　综合分析，理由如下：

　　1、楼市调控政策不会放松。9月26日以来，继住建部出台的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》和财政部《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》之后，国家有关部委又出台“五项措施”，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。这些措施涉及房地产市场信贷、税收、供给等多项环节。五项措施主要集中于住房信贷、调整契税优惠政策、增加有效供给、加大市场检查力度等几个方面。各地不断加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。如重庆市结合重庆实际，初步拟定了房地产调控实施细则，重点围绕增加保障性住房和普通商品住房供应、加强土地供应及监管、限制房价不合理上涨、实行差别化信贷政策和税收政策、查处违法违规行为等方面明确了系列政策，并提出对定价明显过高、涨幅明显过快，早期拿地、开发周期明显过长的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查，对商品住房价格实行临时干预。

　　 重庆市还及时推进六项工作：一是全面停止第三套住房贷款；二是调整交易契税，仅对首次购买144平方米以下普通商品住房进行优惠；三是严查倒地囤地、闲置土地、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假宣传等违法违规行为；四是完善房产税征收方案；五是加快公租房建设进度，将2010年开工面积由1000万平方米提高到1200万平方米；六是完善房屋登记信息系统，充分发挥差别化信贷政策的调节作用。

　　2、货币政策趋稳，银行对房地产贷款收紧。近期，银监会再度出手，亲自选择了60家大型房地产企业集团进行分析，发现了大型房企多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险点。“房市步入震荡期，房地产贷款风险需高度关注。”国家有关部委近日分别出台措施，要求商业银行暂停第三套住房按揭贷款以及贷款购买商品住房首付款比例调整到30%及以上。在资金链趋紧的情况下，开发商的打折优惠幅度会更大。

　　据央行近日发布的《2010年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年前三季度，全部金融机构本外币各项贷款新增6.54万亿元，其中将近2万亿元流入房地产开发领域，占人民币新增贷款的27%。某商业银行高管透露，在60家大型房企集团的样本调查中，再度凸显出房企业资金链趋紧，融资成本高企。数据显示，有18家平均资产负债率超过70%；有64家成员企业资产负债率超过90%。楼市调控中，政策与市场正双重施压房企的资金链。开发商在逐渐被收紧贷款的环境下，再次收紧预售资金，对房地产开发公司的现金流及新项目的影响巨大，开发商只有降价以求快速销售回款，以保证足够资金使在建项目竣工。

　　3、楼市成交量连续下跌，楼市各项调控措施效应开始温和显现。上周（11.1-11.7）是进入11月的第一周，市场沿袭10月楼市成交下降的惯性，成交量继续四周大幅下降，已经萎缩至年初水平，除开节假日因素，已经是年内新低。 在市场低迷开发商销售乏力的同时，政策层面则进一步趋紧，取消房贷优惠利率、加息、预售金监管等措施轮番出台，施压房企银根。

　　4、新的调控措施随市场态势出台，房产税引弓待发，消费者观望气氛浓厚。财政部、国家税务总局、住建部已启动对房产税的会签程序，通过开征房产税，抑制房价过快上涨。

　　在房地产调控政策的作用下，国内主要城市房地产市场呈现出量跌价滞的态势，预期再过一个季度左右，部分地区房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降。据重庆市国土房管局的监测数据，目前各项调控措施效应已开始温和显现，10月商品住房交易均价逐旬下降。随着“9·29新政”以及各地限购令的落实执行，市场观望浓厚，开发商的销售乏力；另一边，加息、预售金监管等调控政策轮番出台，开发商的融资渠道面临枯竭。对于第四季度的楼市走向，业内仍存分歧，但普遍共识是，在资金链趋紧的情况下，开发商的打折优惠幅度会更大。