房地产独立评论员：文/丁延平
引言：2010年行将终结，这一年是中国楼市典型的政策调控年，从今年3月“两会”以来，房产调控组合拳政策叠加、高度密集然，虽然还有一些不尽人性之处，但还是显现出了政策调控的效果！楼市没有像“唱衰派”此前预言的“崩盘”，或许他们说2012才是“崩盘”时间节点；楼市也没有像“唱高派”狂赌的那样一路“狂奔”。政府采用传统儒家思想、以中庸之道，平衡个阶层利益集团的利益点，达到了短期内遏止房价涨幅过大的目的。这一年，随房地产调控政策的深入拓进，也给我们广大的购房消费者带了一些新鲜的热议词！
一、4．17“新国十条”
在3月“两会”期间，政府对房地产行业并没有明确表态，以致于部分开发企业对今年房地产的发展留下了极大的想象空间，不少开发商包括购房投资客都预言2010年房价顺应2009年的涨势继续上扬，受这种看多预期心理影响，各地楼市依然是量价齐涨态势，城市的普通工薪阶层“叫苦不迭”！只能望高房价而兴叹！4月14日国务院紧急召开常务工作会议研究应对并遏止各大城市房价涨幅过快的良策。
4月17日国务院颁发了比元月10“新国十一条”（核心点只是提高二套房贷首付至40%，并没有限贷）更为严厉的“新国十条”，即《国务院关于坚决遏止部分城市房价过快上涨的通知》，该通知提出了严厉调控楼市的10条具体措施，其中“差别化的信贷政策”及“限贷令”最引人关注，为控制楼市虚涨、打击投机客，“新国十条”规定购买3套及以上的商品住房停贷、另对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。这一点仅是针对商品住房，商业地产不受其限。
4月19日住建部发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。该通知的核心点是新楼盘为办理预售许可之前不能以排号等名义收取任何形式的诚意金，并且规定拿到预售许可证的新楼盘必须要10日内开售、不能捂盘，且规定购房实名制不能在认购后随意更名。这一点有效打击短期炒房行为。随着“新国十条”的颁布与实施，各主要城市也相继推出各自版本的“新国十条”，北京、广州在上半年“新国十条”进行消化，最明显的是北京在“五一”期间最早推出了“限购令”；而同为一线城市的深圳、厦门、上海、杭州则在下半年才政策加码，严格贯彻“新国十条”，各地楼市相继应声而下，成交量开始下滑，但给地房价依然基本稳固，没明显变化。由此看来，“新国十条”主要是针对投资投机客、但也误伤了一些缴纳社保接近一年的“刚需”！
二、9．29“新国五条” （业内称“二次调控”）
其实“二次调控” 是通过媒体传播放大而叫开来的一种说法，实质上就是“新国五条”，这是相对于“新国十一条”的提法！因为自2005年“国八条”开始，中国楼市调控逐渐发力，调控新政的颁布已不下于N次，这几年中国房地产业正是在调控中稳步发展起来的，且痛并快乐着！
还是来看一下“二次调控”如何演绎过来的。
金秋9月对房地产人来讲是“金九银十”黄金季节，一年之际也就在于此！但就在各地开发商正厉兵秣马备战各种形式的“秋季房产交易会”、以图扩大销售业绩的时候， 9月29日，七部委联合出台了“新国五条”，继续加大对各地楼市的调控力度。“新国五条”是“新国十条”的加强版。其内容再度强调了“政府问责制”，并制定了更加严厉的“限贷令”，如各商业银行暂停发放第3套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款，也就是说即使提供一年的各种纳税或社保证明也不能办理按揭手续，非本地居民只能选择一次性付现金购买商品住房，还有对本地居民的限制，首次购房首付比例不低于房款的3成（不管是90㎡以下还是90㎡以上都一样，此前规定是90㎡以下首付比例2成）；购买二套的首付比例不低于房款的5成，且贷款利率不低于基准利率的1.1倍等。“新国五条”进一步明确要打击交易市场中以“阴阳合同”逃税的现象，并对土地闲置、拖延开盘时间等现象进行了规范要求。
三、加息
2008年美国次贷危机暴发之后，波及全球，作为新经济体的中国也受到一些影响，此前许多专家说过主要是以出口为主营方向的制造业，然后影响到社会就业率等一连锁的反应。出于“救市”目的，政府在过去“投资、出口、消费”三驾马车拉动中国经济的方阵中，重新发觉新的经济增长点，为GDP提速创造条件。加大“铁公基”投资与建设，带动一方面民工就业；扶持中小企业发展，带动外来工就业；在出口受阻的情形下，商品消费对象转移到内地市场甚至农村，家电下乡就是一大景象，中国13亿人口，农村市场和广阔，拉动“内需”也不失为一种应景之策。2008年下半年至2009年国家在此关键时期推出了“宽松的货币政策”， 2010年国家继续推行“适度宽松的货币政策”刺激经济发展。中国经济自2007年下半年以来一直处在“低利率时代”。
2010年下半年加息呼声渐高，虽然许多专家用CPI指数不超过3%的事实说明没必要加息。但中国人民银行还是于10月20日起加息0.25个百分点，即由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。本次加息的原因与背景是高通胀预期压力加大，加息是多方面综合考虑，并非是针对房地产。10月份CPI达到4.4%创25个月来新高，本年度二次加息的传闻风行各大网站。
总体上将2010年加息频率不算高，加息这种利率杠杆的运用应该适当采用。笔者很看好某金融专家提出的“不对称加息”的观点，即加息存款利率加息幅度适当高过贷款利率的幅度，以回收货币流通性。
四、限购令
“限购令”是今年各地楼市调控的一大亮点，首创者是北京，北京方面在“5.1”前就已颁布“京版国十条”，明确规定外地人在北京购房套数，直接封闭掉投资炒房客的“任督二脉”。后来此举在全国推广，起到了示范效应。截至11月15日，已有北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、天津、三亚、海口、温州、广州、大连、苏州、兰州16个城市先后颁布了不同版本的“限购令”。其中兰州版限购令被称为史上“最严厉限购令”。该令规定 “本地居民家庭(指近郊四区居民家庭)、非本地居民家庭在本市购买住房均不得超过一套”。相比之下其他城市的“限购令”相对温和。
“限购令”对楼市的影响十分巨大，推行“限购令”的城市进入观望期，也给其他没有限购的城市房地产业带来了商机，珠三角的东莞、惠州等城市商品房交易有所攀升得易于深圳购房客在限购之后投资转向。长三角其他一线城市周边三、四线城市也有类似现象。
目前，业内及大多数有购房计划的消费者十分关注“限购令”的蔓延发展态势。
五、高通胀
今年物价上涨相当厉害是大家有目共赌的，10月份蔬菜等农产品价格上涨离谱，官方解释原因是年后部分地区洪涝灾害造成农作物减产。
并不需要什么高深的经济理论，其实从家庭主妇买菜回来说“菜市的白菜涨价了”以及深圳老太太最近流行“到香港去打酱油”等普普通通的生活场景，我们就应该看出“高通胀”预期加大的端倪！
这一点从11月上旬权威机构统计数据中得到了有力佐证，“11月36城市18种蔬菜平均批发价格同比上涨62.4%”这组数据的背后说明了什么叫作可怕的“高通胀”。
接下来我看除了汽车没涨，其他都是普涨！食用油、面粉、蔬菜、猪肉、大蒜及汽油等等，其涨价幅度猛于虎也！
在这种态势下，政府应该积极调整政策，由原来的保增长转向抑制通胀保民生，将“适度宽松的货币政策”应该“持续收紧”，减少市面过剩资金及境外“热钱”泛滥各类消费市场。
在中国，对于手头上仍有不少闲钱的人士来讲抗“高通胀”的最佳手法不外乎买店铺和别墅，此外还有其他应对之道乎？
六、银行存款准备金率
由今年元月18日起至11月29日止央行六次上调存款准备金率。其中11月份连续两次提高，分别是11月20日和11月29日。
11月份，时隔9天后，央行再度发力，上调存款准备金率，目的在于为加强流动性管理，回收资金流动性，阻击热钱。此次上调之后一般金融机构存款准备金率达到19%的历史高点。
业内专家指出，此次准备金率上调之后，将冻结约3500多亿资金，房企融资额度将受到更大限制，上市房企也将在资本市场融资受到限制。随年底会计年度迫近，工程款等费用结算日将至，出货一般的房企资金链将受严峻考验，中小型房企的“冬天”似乎就要来了！
七、限外令
2006年建设部等6部门曾联合出台过“限外令”，那次的“限外令”相对温和，主要是防止抬高房价及热钱冲击中国楼市。
11月15日中国住建部与国家外汇管理局发布通知：规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。这次的“限外令”目的明确主要是防范境外“热钱”流入国内房地产、抑制境外投资、投机客的需求。
“限外令”对一线城市以“外销”为主的一些写字楼、酒店公寓项目影响较大。对于以外销为主的高端住宅也有一些影响。而普通商品住宅影响不大，因为没了外销市场还可以做内销市场，东边不亮、亮西边！就深圳而言“限外令”当前还没被重申，但港人闻风而动，在皇岗口岸等区域加大了投资力度，近期港人过罗湖桥抢购口岸物业比较踊跃。内地城市如城都等已经强化了“限外令”细则。
当前国际贸易混战的格局下，“限外令”推出很有必要，虽然有些专家持否定票但笔者依然坚持。
八、房产税
“房产税”之争愈演愈烈，利益集团各执其词！官方出面澄清事实，国家税务总局公开表态：地方对房产税征收范围没有解释权，且有“3年之内免谈房产税”的提法，让大部分开发企业和购房消费者暂时吃下“定心丸”。虽然如此但让人揪心的“房产税”试点工作正在实行。试点城市上海、深圳相继出“房产税”明年开征，某些城市税务主管部门称，已经制定了“房产税”征收的标准及方法，这还是让人们心中泛起不小的波澜。
大众的声音是“房产税”“羊毛出在羊身上”，到头来还是抬高了房价，把负担转嫁到购房消费者身上。
“房产税”按评估价征？征多少个点？向谁开征？要不要与土地出让金挂钩？这些争议点还是有待于税改专家们去解决吧。
九、亚运城
不可否认，亚运城成为2010年中国最为“拉风”的明星楼盘。这个政府搭台、5大品牌房企联合开发的项目，一如当年华南板块的“碧桂园”、“祈福新村”一样，在正式发售时吸引了全国投资客的强势关注。据说开盘场面非常宏大，虽然小道消息称广州“限购令”之后部分买房客户由于办不了手续而“被迫退房”；虽然“后亚运时代之后”亚运城将如何运营是一个悬念，但也挡不住其成为中国楼市2010“热议”的一个明星楼盘。
十、住交会
被誉为中国房地产界“奥斯卡”盛会的住交会，已连续召开11届。住交会开始发深圳，上海、北京转了一圈，10多年后又重新回归深圳！“2010CHIAF第十二届中国住交会”将于12月10日至12日在深圳会展中心举行。
2010第12届中国住交会将为参观者、购房消费者呈现当前住宅产业最前沿、最高端、最新潮的领先科技。其中低碳环保、绿色人居、智能化建筑、养老住宅等将是一大焦点。作为史上规模最大、最具影响力的房地产年度商务盛会，将吸引国内一流开发商参展与交流，也吸引了国内外房地产领域专家业界的观点碰撞与论道，当然各主流媒体也将参与其中。
上届北京住交会最大的亮点是“低碳联盟”，这一届以 “引领方向，坚定前行”为主题的深圳住交会，面对当前复杂的楼市表情，将如何把“创新･责任･地产的可持续之道”发挥得淋漓尽致，并呈现给观众更多绝活呢？ 12月中旬展馆见分晓。