郑州房地产公司面临的

三大技术因素挑战

一、外来房地产公司的竞争

来郑州许久了，偶然的机会让我去了郑东新区，满眼看去，工地林立，仔细一看，绝大多数都是外地房产企业，几乎见不到本土房地产企业。在寒涩的秋风中，我缺感受到了外地房产企业给我们带来的寒意。看着升龙的大批量拿地，看着万达的再造郑州西部城区，看着恒大、绿地、鑫苑的风生水起，不由得感叹，本土房地产企业的冬天到了！

    有时候，不由得思考，外地房产企业他们的优势在那里？雄厚的资金、现代化的企业管理、资源的统筹运用，都值得我们去思量。

和狼在一起，自己会变得像狼一样；老是和绵羊在一起，自己也会变得软绵绵起来！

外来房产企业的竞争，虽然会使得一部分本土房产企业退出房产市场，但是他们会使得郑州房产市场更加符合规律，也让我们本土企业更好成长！

二、土地出让制度的贯彻执行对房产企业的带来的影响

土地出让招、拍、挂的认真落实，对外来房产企业来说是个好事，给了他们公平竞争取得土地的平台。这对本土房产企业来讲，是个要命的决定，让凭借社会关系、网路拿地越来越困难及拿地的成本越来越高，有益于房产市场的良性竞争。

首先，土地使用权通过公开市场竞价交易的方式使得房地产市场的竞争向有序化发展；而且，对上市公司来说，土地问题必须经常面临法律审查。

其次，土地出让招、拍、挂制度使得房地产开发企业的土地成本拉平，使得通过社会资源与政府以极低价格拿地的机会基本丧失；

再次，土地出让制度的真正落实执行，使得房产开发企业之间的竞争和获取利润途径在于对工程建设的承包商的管理、企业本身的管理以及房屋的销售状况。使得以往通过社会网路低价拿地降低成本获取巨额暴利的日子一去不复返了。

第四，使得土地二次交易需要做更全面的法律风险及相关手续完备调查。

三、工程量清单计价执行对房产企业的影响

随着08版《建设工程工程量清单计价规范》推广执行，加大了房产开发企业招标阶段的工程量清单的编制要求，要求房产开发企业对工程量的准确性及完整性负责（不得缺项、漏项，数量不得有误），招标文件所载明的工程量是投标人投标报价的基础，投标人在投标时没有复核工程量的义务，竣工结算时以实际完成的工程量为准，也对房产企业确定合同体系及价格控制体系提出了更高要求。否则，一旦发生纠纷，若无法计算已完工程价值的话，那极有可能走上工程造价鉴定的道路，从而打破合同原来的定价机制，造成房产开发企业造价失控。

总体上来说，工程量清单计价在风险分配上更加合理：开发企业承担工程量的风险，承包商承担价格风险。这要求房产开发企业编制的工程量清单与施工图纸匹配一致，也对开发企业提供的设计图纸的设计深度提出了更高要求，否则，在后期的施工中，承包商就会采取“勤签证”策略获取利益，从而使得房产开发企业失去了对工程总投资的控制以及工期的控制。

上述三个因素，都是影响房产企业的生存、发展、竞争的技术因素，而且这都可以通过认为努力来改进。

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罗智钧  2010年11月18日于郑州     [email protected]