2010年10月7日上海市五部委联合发布了房地产的12条调控新政，这次新政从金融贷款、限制居民购买套数、开发商土地增值税率的调整，及明确公积贷款三套停贷等的举措表明了上海市政府对房价调控的决心，与之前中央新的调控政策形成叠加效应，短期看来恐怕对上海市房地产市场及二手房市场产生较大的影响。

其实现在大众对房地产调控有了比较明确的认识，一般涉及的无非是金融信贷、首付比例、税收政策等，此次与以往的不同又增加了限购等措施。面对此次大家最关心的问题有：一、房价是否会下跌，二、限购期限有多长，三、物业税何时出台，四、调控的效果怎么样。

首先，从中央到上海地方的新政我们看到，政府一再表明决心，抑制房价过快上涨的决心，可谓是全方位的对高房价进行尾追堵截。第一套住房购房首付款比例提高了。从资金充裕度上控制了急于入市的刚性需求。对置换性需求也就是所谓的改善性需求所涉及的个税减减免政策的取消，这对我们二手房市场来说，影响是比较大的。因为这两块是二手房成交量的一个非常强大的支撑。再加上刚刚出台的居民限购套数，此次又提到了公积贷款3套也全面停贷了，这让很大一部分准备用公积金贷款购房，而又持有两套及以上住房的购房者一个急刹车，之前由于2008年房贷利率有优惠之日起，很多人购房都没有用公积金，因为商贷利率打七折，实在没有用的必要，如果之前有购房的话，现在想再用公积金贷款买房是不行的了，这也间接减少了市的需求。政府是要在减少房地产的需求量上调控，如果供求比发生变化了，当然价格也要发生变化。这是市场的调节因素，但我们现如今的房地产似乎有点不安常理出牌的势头，之前的调控给广大人民造成了房价越调越高的感觉。但此次的调控是全方位的，相信房价短期内会保持一个稳定的态势，如果期望因为调控制而造成房价大跌基本上是不可能的。

其次，上海与北京、深圳及厦门一样，终于出台了居民限购住房的调控措施，即从10月8日起，以户为单位只能新购一套商品住宅（含二手存量房），这可让很多人陷入了观望，从投资客来讲，肯定是堵住了投机这个大门，原来只要有现金流，有合适的房子就可以买卖，参与投资，现在不行了，一套就终结了，让投资客下单时有了慎重的考虑，一定时期内仅此一次机会，用了就没有了。这也是减少需求的一大措施。从想置换的角度来说，先买套小的，等条件成熟了，再卖掉老房子，换套大点的，现在不行了，新政后只能购买一套住房，也就造成了很多客户想一次性到位，买套称心的，反正就一次机会了。这对二手房市场来说，客观上形成大户型更抢手，而原先小户型的热销局面将有所改变。但一个现实的问题摆在大家面前，限购的政策暂时没有公布期限，只是说在一定期限内。这给大家有了很大的想象空间，房价稳定了，就放开此政策还是要等到房产税的出台再放开？是一个悬念。但有一点此政策应该不会长久存在，因为这不符合市场经济的规律，但作为短期的调控政策还是可行和必要的。

再次，上海的新政此次着重表明政府对房产税的试点实施工作已在全面筹备中。意味着房产税离我们越来越近了。房产税出台的时间点问题，有很多专家、学者及行业内资深人士都在议论，我想结点有两个，一是12月31日，这个时间点较特殊，二，如果房价短期内稳的住，不再大幅度上涨，时间点可能继续向后推，但有一点是共识：房产税肯定出台了，就是早晚的事。让广大百姓有个从了解到实施的过程，当然也对投资者起到警示作用。盲目投资是要付税的。从而在预期上减少购房需求。

最后，提到此次调控的效果怎么样？我个人认为，对房价应该没有什么大的影响，至少大涨的可能性却大降低了。由于有限购等措施的出出台一方面控制了需求，另一方面也让部分人产生了惜售的心理。例如在北京限购政策也有一段时间了，但房价没有下跌的趋势。

想必市场上的成交量可能会大幅度下降，因为以户为单位限购，很多人势必会谨慎入市，延缓成交周期，这对房地产中介市场来说又是一次挑战。对于提高开发商的土地增值税也是出于让豪宅的定价回归理性的提示措施，最重要的还是房产税对房价的调控可能作用最大，最终本轮房地产调控的作用有多大还要市场来检验。