鉴于上半年住宅供应仅完成10.57万㎡，而全年住宅用地计划供应量为500万㎡，即是说，约489万㎡将集中在下半年砸向市场，平均每个月就有80多万㎡的供应量，相当于整个上半年供应量的8倍多，这使得其下半年推地任务比较"艰巨"。下半年要供应489万㎡住宅用地，这是广州近几年推地的最大规模。然而，近期楼市成交减少，使开发商资金回笼速度变慢，加上预期本次楼市调控周期可能较长，开发商拿地策略越来越谨慎。

  虽然近期楼市销售整体萎靡不振，但土地市场却暗流涌动。不少具有国企背景开发商积极“抄底”土地市场。目前房价基本进入下降通道，短期土地市场的火热并不能阻止房价走低。那么在拿地暗流涌动的背后又隐藏着哪些问题 自4月底以来，在“国四条”等一系列政策重击下，全国房价犹如血气方刚的“硬汉”，不仅没有“低头”，还不断抬起“高昂的头”。

  6月29日，新政后广州首宗住宅用地出让现场，中国铁建地产以12.95亿元的价格竞得芳村高尔夫球场两幅地块，溢价率123%。表面萎靡的土地市场，背后却暗流涌动。房企逆市拿地的行为，开始让业内惊呼“开发商开始抄底土地市场了。在市场调整的大周期下，目前大部分开发商拿地的愿望还是很低，地价下降不多的话，今年很难刺激开发商拿地的欲望。

  中国楼市持续上扬势头初步遏制，地价总水平趋稳。中国土地勘测规划院19日发布的报告显示,中国房地产市场、土地市场持续上扬的势头得到初步遏制,土地价格总体水平进一步趋稳。预计下半年,地价涨幅将会继续回落,东部部分城市或出现下降态势。根据全国城市地价动态监测系统的最新数据,今年第二季度,全国地价总体水平呈小幅上升态势,涨幅较上一季度进一步趋缓。

  2010年7月，番禺两幅住宅地一块略高于底价成交，一块“流拍”，这是新政后广州市首次住宅地流拍。面对下半年还将有1900万平方米土地出让，从今年起，广州开始实行经营性用地招拍挂出让前的预申请制度（即“勾地”制度）。即使广州执行“勾地”制度，在下半年大量土地供应的情况下，也很难杜绝土地流拍的厄运。

  2010年7月8，保利地产2.14亿拿番禺桥南街宅地，亚运城周边地块流拍。广州土地拍卖遇冷，下午出让的番禺两宗住宅用地仅桥南街地块被保利房地产（集团）股份有限公司以2.14亿拿下，楼面地价4233元/平，而同期挂牌出让的位于亚运城附近的石楼镇大岭村地块流拍。此前，由于仅番禺区桥南街市良公路南侧地块有一家房企报名竞拍，原定于今天下午举行的番禺两宗地块的拍地仪式取消。

  相对于6月29日荔湾两住宅用地的激烈争夺，本次番禺住宅用地出让可谓遭遇寒流，这在近几年地王频出的番禺土地出让中也非常少见。本次被保利地产拿下的地块位于番禺区桥南街市良公路南侧，占地面积22978平方米，建筑面积50552平方米，起始价20800万元，折合楼面价4114.6元/平方米。目前市桥南地段已有很多大型开发商进驻，包括奥园、万科、祈福、雅居乐等。附近的一手楼价已达到14000多元/㎡。

  流拍的石楼镇大岭村地块位于大岭村北面、砺江路西面，离位于裕丰村的亚运城项目有一段距离。该占地107772平方米，建筑面积168012平方米，挂牌起始价4.15亿元，折合楼面地价仅2470元/平方米。人算不如天算，该地块以流拍告终。

  2010年8月12日，广州南沙再推4宗商住地，流拍地块降半价重拍。广州南沙经济技术开发区再推4宗商住地，将于9月20日挂牌出让，总用地面积约73389平方米，其中一宗地先前流拍此次降至半价重新挂牌，其余为7月份推出的9宗待"勾"地块中的3宗商住地块。

  2010NJY-2地块曾流拍，现身价缩水一半重挂牌。挂牌信息显示，2010NJY-2地块位于南沙经济技术开发区龙穴岛海港大道拐角内侧，属商业金融业用地，占地面积5916.32平方米，总建筑面积20707.12平方米，起拍价2744万元，折合楼面价1325元/平方米。事实上，该地块早在3月18日就已经挂牌过，当时挂牌起始价5238万元，由于无人报名竞价而流拍，本次再度挂牌，身价已经缩水一半，现半价重拍不知能否顺利“出嫁”。

  南沙9宗待“勾”地仅3宗被“勾”，本次挂牌的其余3宗地均来自7月19日市国土房管局公布的南沙9宗待“勾”地块。从目前推地情况来看，南沙9宗待“勾”土地仅此3宗被“勾”，其它6宗暂时无被“勾”消息。此前，国土局相关负责人在表示，这批地块何时真正挂牌出让将会结合预申请的实际情况，预计是在8、9月正式挂牌。

  国土房管局网站信息显示，2010NJY-4地块位于丰田生活区北侧，属商业金融业用地可兼容二类居住，占地面积32263平方米，总建筑面积96789平方米，起拍价17076万元，折合楼面地价1764元/平方米。2010NJY-6地块靠近四号线金洲站，并且位于南沙传统行政中心，属商业金融业用地可兼容二类居住，占地面积25248平方米，总建筑面积88368平方米，起拍价14200万元，折合楼面地价1607元/平方米。2010NJY-7地块位于南沙牌坊北侧，属商务办公与商业金融业用地，占地面积9962平方米，总建筑面积29886平方米，起拍价5350万元，折合楼面地价1790元/平方米。

  在“10·15”楼市调控细则出台后，25日广州首次卖地，南沙编号为2010NJY-8和2010NJY-9的两地块均以底价拍出，折合楼面地价分别为1557元/平方米和1522元/平方米。南沙相对偏远，今年来土地供应量大增，这次底价成交属正常情况。进入11月广州还将迎来卖地高峰，如果地块在中心城区、规模较大，则依然会受到追捧。反之则可能底价成交，但流拍可能性很小。

  2010年8月20日,中新知识城首次卖地,楼面地价471元/m2。8月20日广州市国土房管局一口气打包出让中新广州知识城四幅科研及住宅用地，面积达26万多平方米，这是中新广州知识城首次推出的用地，标志着中新广州知识城开发正式启动。该次打包出让的4幅用地，3幅为科研设计用地，1幅为住宅用地。3幅科研设计用地ZSCN-A3-1、ZSCN-A3-2、ZSCN-A3-3位于九龙大道以东，占地面积共14.2947万平方米，建筑面积28.5894万平方米；1幅住宅用地ZSCN-B2-1位于九龙大道以西，占地面积达12.189万平方米，建筑面积26.5923万平方米。4幅地块总占地面积超过26万平方米，总建筑面积超过55万平方米，其中住宅用地占了近半。

  2010年10月25日,广州南沙两地块以底价成交,均价仅为千元出头.25日下午，南沙区再度出让2010NJY-8与2010NJY-9两宗大型地块出让。最终，2010NJY-8地块由银利（广州）电子电器实业有限公司以底价1.06亿元夺得，2010NJY-9地块则由广州南沙置业有限公司以底价8076万元夺得。

  编号为2010NJY-8的商业金融用地，位于南沙行政中心东侧，用地性质为商业金融用地，可兼容二类居住性质，其占地面积为33619平方米，总建筑面积100857平方米，容积率为3，挂牌价格约1.0605亿元，由于竞得人需承担本次出让红线范围内及东侧40米规划路位房屋拆迁补偿以及红线内安捷利电子实业有限公司搬迁补偿费用约5102万元，折算下来楼面地价为1561.8元/㎡。

  10月25日，南沙区出让两幅地块，均位于近日确定的南沙区CEPA示范区内。两幅地块均拥有良好的景观资源，河流、山景等应有尽有。2010NJY-8地块位于南沙区行政中心东侧，距离地铁4号线终点站金州站较近。 由于位于行政中心附近，周边又有蕉门河流经，河水比市区珠江更为清澈，拥有较好的水景资源。同时地块西侧有坦尾山，且周边没有任何阻挡建筑，因此该地块建设后，或许将成为拥有“山景+水景”的双项景观资源。同时，该地块就在地铁4号线蕉门站东侧，地铁站边就是公交车站，有通过南沙各个区域的公交线路，交通较为方便。但地铁站过近也是该地块的不足之处。地铁高架桥距地块仅十余米，若楼盘建成后，西侧的单位将毫无疑问地会受到地铁噪音的影响。

  2010NJY-9地块则为二类居住用地，地块位于南沙区南端，科技创新中心南侧，占地面积21228.8㎡，总建筑面积53072㎡，容积率2.5，挂牌起始价为8076万元，楼面地价约为1522元/㎡。荒凉，这是地块现场的第一感觉。该地块东西两侧荒无人烟，一望看不见尽头。周围仅有的两栋建筑师北边紧挨着的南沙区科技创新中心，以及南面的广州中国科学院工业技术研究院。而从该地块向南步行10余分钟，穿过工业技术研究院后，便是一望无际的大海，还能看到远处的黄埔造船厂。但由于该地块容积率仅为2.5，建成高层住宅的可能性不大，因此即使建成，大部分南向单位仍会被10余层高的工业技术研究院挡住视野，而只能“享受”周围的田园景观了。

  南沙拟建108平方公里CEPA示范区占全区1/5,CEPA的全称以中文直译是“紧密经济伙伴安排”。南沙CEPA示范区包括面积约100平方公里的南沙滨海生态新城主城区和面积约8平方公里的海港城(南部临港产业配套服务中心)两部分，将重点在城市规划建设和管理、专业服务、科技创新与研发设计、教育培训、休闲旅游与健康服务、文化创意与影视制作等领域深化粤港澳合作。该示范区共分为城市功能综合服务中心、区域合作综合服务中心、珠江街东部滨水区、东部新城、慧谷、海港城六大片区。从产业合作方面看，示范区共包括专业服务合作区、休闲旅游与健康服务合作区、科技创新与创意产业合作区、林钢产业配套服务合作区四大功能片区。而此次公开挂牌出让的2幅地块都处于CEPA示范区内，按照产业合作方面的划分，2010NJY-8位于专业合作服务区,2010NJY-9位于科技创新与创意产业合作区。

  2010年10月26日下午,广州琶洲地块拍卖,600亿资产门槛挡竞买人暂无人报名,导致流拍.琶洲今年推出的第二块商业金融用地今天下午进行拍卖仪式，不过由于该地块对竞买人总资产的门槛要求达到600亿元，截止到10月26日上午10点，记者在广州国土房管局官方网站上依然没有看到该地块的任何报名信息。下午拍卖的琶洲AH040218的地块，位于海珠区新港东路以北、琶洲大道以南，占地面积19742平方米，容积率要求不能超过5，总建筑面积为98710平方米，建筑规划高度不能超过120米。挂牌价格为4.8862亿元。

  本次地块与今年年初拍出琶洲A12地块相比，占地面积比A12地块小，但由于本次容积率达到5，在建筑面积上仅略小于A12地块。而与A12地块相似，本次拍卖对企业资金等方面要求较为严格，竞拍企业必须为上市公司，另外总资产不低于人民币600亿元。今年4月下旬，广东电网公司以底价49023万元夺得琶洲A12地块。

  进入11月，广州还将出让白云金沙洲原地王以及荔湾南站地块等，会否受新政波及遭冷落?进入2010年9月以后，广州的推地速度明显加快，2010年9月26日广州市国土资源和房屋管理局又发布出让公告，一口气以挂牌方式出让3幅地，三地块出让截止日期为11月1日。其中两块商业金融用地分别位于广州核心商务区琶洲和白云新城，另外一幅为白云区金沙洲B3702A-06地块的住宅用地，后者曾是2007年的“金沙洲地王”，后在2009年被政府收回。

  2010年11月1日广州将卖4幅地块，其中两幅是商业金融用地，两幅是住宅用地。出售的两幅住宅地块，一是越秀区下塘西登峰畜牧场住宅地。下塘西登峰畜牧场住宅地面积较小，要求建五成中小户型。越秀区下塘西登峰畜牧场地块，用地面积仅7055平方米的住宅地，位于该地段商住小区的一部分。其中，小区第一、二、三期已开发完毕，出让地块为小区第四、五期用地，现场已作平整，有绿化，部分已围蔽。该小型地块总建筑面积为14892平方米，起始总价为1.08亿元，折合楼面地价为7252元/平方米，要求建五成中小户型。

  二是金沙洲住宅地B3702A-06地块。金沙洲住宅地是曾在2007年以21亿元成交的“地王”，此次以总地价约为11.1亿元再次挂牌，比原先的“地王价”便宜了将近一半。   两幅商业金融用地，一是海珠区新港东路以南、新滘东路以西的琶洲AH041018、AH041023地块为商业金融业用地，地块总建筑面积约为23万平方米，起始总价为8.8亿元，折合楼面地价为3839元/平方米。

  金沙洲住宅地B3702A-06地块建筑面积高达26万多平方米，在2007年时，该地块曾以21亿元被深圳鸿荣源抢下。但拿下“地王”后，深圳鸿荣源并未缴清地价，到2009年地块被收回，深圳鸿荣源还被广州市国土房管局没收了首期土地出让金4亿元。该地原本在今年房产新政首场卖地会中重新推出，但随后却又收回。地块的面积规模等条件都未改变，挂牌起始价约为11.1亿元，比原先的“地王价”打折近半。

  笔者认为，金沙洲住宅地B3702A-06地块前地王，如今11.1亿元重新出让，毫无疑问成为央企保利抢夺该地块的大热门。但是，不要忘记，金沙洲地块向来抢手，像万科、恒大与城建在金沙洲也有相当的土地储备，不排除上述开发商会“横刀夺爱”，与保利一决高下，或者是进行肉博战，直到鱼死网破为至，方可罢手。2010年9月19日广州市房博会举行的土地拍卖会上，保利地产两度击败同为央企的中铁置业，以18亿元夺得荔湾区旧龙溪路高尔夫球场D、E地块，所以，央企保利巨头会否再次出手无疑将成为本次卖地的焦点。

  笔者认为，虽然严厉的新政，作为央企根本不差钱，不需要畏惧政策调控。所以不管如何“新政”严厉，未来的政策怎么走，抢下广州十区最具有房价上涨空间和价格洼地的地块才是最重要的。有媒体报道,按照本次出让的价格计算，楼面地价为4200元/平方米，与2007年7935元/平方米的地王身价相比，依然有不小的距离。鉴于此前多块回炉地王均卖出新高价，这幅B3702A-06能否延续其“地王”身份引起业界高度关注。

  笔者认为，虽然金沙洲住宅地B3702A-06地块靠近江景资源有限，被B3702A-02、B3702A-04、B3702A-05地块挡住一部分。但是，在土地越来越稀缺和地块发展潜力巨大及房企不差钱等周围房企储备土地欲望强烈的情况下，金沙洲住宅地B3702A-06地块超过2007年楼面地价高达约7935/平方米，又成为一个新的地王，也不是足为奇的，属于很正常的。原因很简单，好地块，大家都想要。想要，就得出高价。毫无疑问，这块地的竞争是最激烈，成交价甚至超过第一次出让的7935元/平方米会，达到8000多/平方米，就算不超过第一次价格，至少在6000元/平方米以上。

  二是白云区白云新城云城东路西侧AB2910002地块也是商业金融业用地，总建筑面积约为13.7万平方米，起始总价为6.73亿元，折合楼面地价为4902元/平方米。 琶洲与白云新城地块属于定向出让,琶洲AH041018、AH041023地块位于海珠区新港东路以南、新滘东路以西，AH041018地块土地性质为商业金融业用地、交通设施用地，AH041023地块性质为商业金融业用地，两地块挂牌价格为8.8079亿。琶洲地块对竞买人资格有较多的限制，除了要求竞买人为在广州注册的独立法人，公司的注册须不低于50亿元，对于竞拍人的总资产和净资产均有相关要求。另外，竞买人还必须具有地铁线网开发建设管理资质。由于符合上述所有条件的竞买人并不多，琶洲地块已经基本定向。

  白云新城AB2910002地块位于白云区白云新城云城东路西侧，土地性质为商业金融业用地，整宗地占地面积23311平方米，容积率为5.89，建筑面积为137403平方米，挂牌价格为6.7361亿元。根据地块出让要求，白云新城地块定向针对航空集团或其控股的公共航空运输企业，另外白云新城地块对竞拍人的总资产和梅尼恩的旅客运输量均有细致的要求。

  这两幅商业金融用地都位于广州规划的重点区域，设有比较多的出让条件。比如，琶洲地块内规划有49470平方米的地铁营运指挥中心项目，拿地开发商须配建该项目，有关的建设费用将返还给拿地方。开发商在领取《国有土地使用证》之日起10年内，不得将土地使用权转让、抵押及出租。除此之外，地块建成的建筑（包括地下建筑及地上建筑），商业部分建筑必须整体确权。同时，竞买人须具有地铁线网开发建设管理资质。此外，两幅地块都不接受联合竞买。

  笔者认为，最引人瞩目的莫过于这幅总建筑面积超26万平方米、总价达11.2亿元的金沙洲前地王B3702A-06地块。2007年，来自深圳的鸿荣源与保利地产经过多番角逐，以21亿元的总价拿下这幅，楼面地价高达约7935/平方米。然而，随着2008年楼市突变，当时为了借壳上市而大肆圈地的鸿荣源无力开发，最终于2010年4月被市国土局回收，并没收土地出让金4亿元。时隔2个月，2010年6月，广州国土局重新出让该地块，却在拍卖前夕突然叫停。时隔3个半月，2010年9月26日，广州市国土资源和房屋管理局又发布出让公告，于2010年11月1日开始出让。

  笔者曾经参加过次精彩的土地拍卖会，2007年，深圳的鸿荣源与保利地产经过多番角逐，以21亿元的总价拿下这幅，楼面地价高达约7935/平方米。前些日子，笔者还考察过金沙洲住宅地B3702A-06地块，该地块紧邻由保利拿下的B3702A-02、B3702A-04、B3702A-05、B3702A-09地块，上述四幅地块正好是保利今年力推的超级大盘西海岸的构成地块，这个坐拥1500米江岸线、总建筑面积接近90㎡的超级大盘由02、04、05、09地块组成。

  笔者认为，毫无疑问,作为国资委“亲儿子”和拥有部队背景的央企保利，肯定不会超过这个千载难逢的机会，尤其是在国家417新政和929新政及限购令实施，加息，上调公积金贷款等严厉的政策调控情形下，出手拿地，具有政策调控之下“抄底”土地市场的成就感。

  一是广州市推地任务重，所推地块的会放松限制条件，甚至会取消一些禁止的条件。二是在地价上会有50%的下降空间，拿地成本大大减少，地价成本的减少和成本的减少必然带来肥厚的高利润回报。三是央企保利根本不存在资金上的压力，所以不差钱，不仅可以增加土地筹备还可以增加公司的开发周期，又可以有利其他周围地块的开发。

  四是按照本次土地拍卖最高价格8000元/平方米计算,目前金沙洲的房价已经达到13000元/平方米-15000元/平方米。况且金沙洲前地王B3702A-06地块至少要经过两年之后才开发，也就是2012年后才上市销售，按照目前价格上涨的幅度，经过2年之后，金沙洲板块将非常成熟，市政交通商业配套等生活设备会比较完善，同时，入住气氛越来越浓厚，而作为价格洼地的区域，未来房价还有继续上涨的空间，房价将突破2万元/平方米。除去地价和建工及材料等成本，至少有40%-60%的纯利润。

  例如2010年10月1日，广州市金沙洲的“地王盘”保利西海岸开盘，非江景单位均价达到1.3元/平方米，受到大批买家追捧。另外是中海金沙湾、时代糖果、恒大绿洲、金域蓝湾等楼盘售价并不低，推出的都是不望江的单位，带装修均价已经达到1.3万元/平方米。截至10月5日的网签数据，楼盘已经签约了194套单位，均价达到13525元/平方米，同样热销。

  如果能一举拿下金沙洲前地王B3702A-06地块，可谓一箭双雕。首先是有利形成对金沙洲板块绝对开发和定价的市场话语权。其次是有利楼盘形成巨大的规模，但本次出让的06地块却把02、04、05地块与09地块分隔开，如保利能顺利拿下06地块，那么五副地块将能实现片区开发，总建筑面积将超过110㎡可以减少开发的资金，提高获利。最后，保利具有区域的拿地优势。其实，保利作为目前在金沙洲土地储备最大的开发商，不管是出于未来土地储备和市场开发及扩大市场规模等形成连片的开发效应，保利应该会果断出手，并且一出手必拿下。

  4幅地块挂牌底价仅2.6011亿元，折后楼面地价471元/平方米，而即使扣除了3幅科研设计用地，以住宅用地的建筑面积来计算地价，该地块地价也仅978元/平方米。值得一提的是，同属于开发区的科学城住宅用地2009年已经卖至7000元/平方米以上，去年雅居乐取得的科学城KXC-F8-1-1地块地价高达7074元/平方米。可以看到这次出让的中新广州知识城地块地价非常低。

  值得一提的是，用地属于定向性出让的地块，买地门槛是必须为开发区的大型科研企业，而且不允许其他开发商与科研企业联合买地。出让公告明确，竞买者须在广州开发区（萝岗区）办理工商税务登记，其企业经营范围须包括：中新广州知识城项目投资、开发与经营；土地开发与整理。其注册资本不少于8亿元，公司或其控股母公司上年度净资产须不少于50亿元人民币（以2009年度审计报告为准）。另外，竞买的公司或其控股母公司须具有科研类项目的开发经验，在广州市曾开发单个科研项目，建筑面积不小于10万平方米；在广州市曾开发单个配套公建项目（商业、学校），建筑面积不小于8万平方米。

  2010年10月18日，广州中新知识城4幅地打包3.16亿拍出。10月18日，广州国土局将以挂牌方式公开出让中新广州知识城1宗国有建设用地使用权，由唯一竞价者广州知识城投资开发有限公司以起始价3.163亿元竞得，楼面地价904.4元/平方米。资料显示，本次出让地块位于中新广州知识城南起步区，4幅地块打包出让，总用地面积34.9万平方米，起拍价格为3.163亿元。当中两幅为居住用地，另两幅分别为科研设计用地及商业金融业用地，居住份额用地70年，科研设计份额用地50年，商业份额用地40年，综合及其他用地50年。据悉，此次为中新知识城年内的第二次推地。此前，2010年8月底，中新知识城第一次推出总用地面积约26万平方米的土地，起拍价为2.6亿元。

  中新广州知识城1宗国有建设用地（包括编号为ZSCN-A1-1、ZSCN-B8、ZSCN-B1-2、ZSCN-B9四幅地块）拍卖，最终由唯一竞价者广州知识城投资开发有限公司以3.163亿元底价成交，平均楼面地价904.4元/㎡。该宗用地位于九龙大道附近，其中ZSCN-A1-1为科研设计用地，ZSCN-B8为商业金融业用地，ZSCN-B1-2和ZSCN-B9为居住用地。 其中ZSCN-B1-2居住用地的面积为87703㎡，容积率为2.7，ZSCN-B9居住用地的面积为62889㎡，容积率3.2。距离该地块最近的楼盘是勤天智品上城，将推出首批别墅单位和多层洋房单位。联排别墅面积为175-230㎡之间，洋房面积为45-130㎡之间。中新广州知识城选址于广州市东北部的萝岗区九龙镇，东连增城、北靠从化和白云，西邻大帽峰山，南以广河高速为界，是国家《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》要求重点加快建设项目。