谢逸枫:2010年中国楼市调控关键词点评
新一轮楼市调控政策紧密出台，在政策的狂风暴雨中，中国楼市的“金九银十”似乎注定了“雨打风吹去”。那么，政府部门在近一个月的时间里如何为楼市调控“唱新腔、赋新词”?又有哪些政策虽“小荷才露尖尖角”，却“早有蜻蜓立上头”?文章发表于《海峡财经导报》和各大财经与房地产网站及博客上。
资深房地产专家谢逸枫
关键词：限购令
政策：随着4月17日国务院颁发“新国十条”中关于限购政策的出台，中国楼市又掀起波浪。9月29日，多个部委出台的“最严厉调控政策”，明确要求各地“立即”制定细则，已发细则的地区要进一步调整和完善。其措施包括，三套房停贷以及首套房首付上调，限制购房套数等。目前全国已有14个城市出台了住宅“限购令”，“限购令”成了一个2010年最主要的楼市关键词。2010年第四季楼市调控关键词转入“限购令”，而另一关键词“房产税”则还是“在路上”，一直都未准备好。
资深房地产专家谢逸枫点评：限购令的出台频繁具有一定的背景：一是诸多行政化的调控手段疲软乏力，譬如打击囤地、整治捂盘惜售等，多以温柔“约谈”、“警告”开始，以房价的不买账收场;二是市场化的宏观调控政策迟滞不出，譬如传说中的房产税等，基本上靠媒体“知情人士”捕风捉影，公众渐失信心;三是房价回暖已成不争的事实，没谱的房价和蕴蓄的民怨直指民生困境。当此背景下，限购令就成了斩乱麻的那把“快刀”，遏止投机性特征明显的多套房购买需求，缓释推动房价飙涨的刚性需求，以此改变卖方市场的话语份额。
该政策存在诸多弊端,一是有关期限的规定，将导致观望与价格“死撑”的现象;二是没有严格限制家庭总套房的数量;三是会出现“假户口”、“假离婚”或退房的现象;四是将导致本地租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。限购令把市场价格调节资源配置的作用破坏了，会留下很多后遗症。“这一政策赶走了投资客，但自住需求也被误伤，普通购房者只剩下观望的权利。因此‘限购令’本身的局限性，决定了其‘暂时过渡’的本质。
所有城市楼市调控细则的力度和中央政府“9.29”的精神和力度基本一致，没有想象中严厉，不过每个城市的出台的政策有小的区别，例如上海比深圳的严格，杭州比宁波的严厉。不过目前“限购令”的政策调控作用，也许只是高烧楼市的“止疼药”，还算不上是那颗能真正降温的“退烧药”。
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关键词：新国五条
政策：1月10日的中午时分，新华社悄然公布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知共有五大条目，十一项内容。五项条目分别是：一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；三、加强风险防范和市场监管；四、加快推进保障性安居工程建设；五、落实地方各级人民政府责任。其中，国务院明确了二套房贷款首付比例不得低于40%。 新的“通知”中，既有宏观层面的举措，也有微观层面的具体措施，如对楼盘销售行为的规范。由此看出，国务院对稳定楼市极为重视。
资深房地产专家谢逸枫点评：这是继2009年12月14日国务院常务会议上，温家宝总理提出“遏制部分城市房价过快上涨势头”表态后，国务院发布的正式行政文件，承接了国务院常务会议的主要内容。《通知》中的五项内容是国务院相关部门对温总理表态的系统整理，构成了行政条文，并为地方政府提供依法行政的依据。在备受关注的二套房贷款政策上，国务院再次重申了二套房贷款首付比例不得低于40%。并且以家庭为认定单位。这是对前期坊间传闻“二套房贷款首付比例将为50%”的否定。365博友北上广深还观察到，二套房贷款执行利率并未明确。我们从中能够明显看出，新政的基调是对保障性需求继续鼓励，但对投资性和投机性的不再优惠，中央加大了差别化信贷政策执行力度。
“新国五条”中特别规定——“在已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”可以看出，在“保民生、保稳定”的宏观意义上，与个别地方政府的地方经济利益展开较量，国家对楼盘的具体销售层面的关注，让人回味。地方政府对低收入家庭和保障性住房建设再次被强调。并树立了1540万户的具体目标。
据此推测，南京也将有具体的建设目标。加强保障性住房建设是一直近年来工作的重点，每年都会提及，但遗憾的是，在商品房市场建设大潮中，保障性住房的建设成为了地方政府一件积极性不高的工作。不过，在高房价成为民生焦点时，在保民生的大局下，“保障性住房建设”将再次摆放在政府工作的案头。遏制高房价、稳定房地产市场成为了地方政府的责任。“新国五条”特别明确提出，要重点督察房价上涨过快的城市和地区，强调工作责任制，这在以往国务院下发的通知中较为鲜见。可以看出，中央已经向稳定房价不作为或者积极性不高的地方城市施压。
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影响力：★
关键词：国十一条
政策：国务院办公厅1月10日公开发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任五个方面，进一步加强房地产市场调控。“国十一条”可以概括为几个方面：首先是调整供应结构，最核心的是增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给。优先确保五类住房的用地需求，并要求各地抓紧编制三年住房建设规划；第二，抑制投资投机性需求；第三，控制信贷风险；第四，在明确责任方面，这个文件与此前出台的政策方式非常不同。该通知以国务院办公厅名义正式发文，与此前中央经济工作会、国务院常务会等涉及房地产调控的政策相比，该通知对地方各级政府责任有具体要求，对地方责任主体有明确约束力。
资深房地产专家谢逸枫点评：继去年12月底中央密集出台一系列房地产调控政策以来，中央2010年1月10日出“国十一条”进一步调控楼市，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构，今年的中国房地产市场变化将难以脱离此政策的背景。由于之前地方执行调控政策力度不甚理想，此次国务院通知，也表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。
在宏观经济普遍不景气的大环境下，2009年的房地产业显然是一个异数：房价飙升、地王频现、炒房疯狂……新一轮房地产政策一路走来，轨迹愈发明显，政策组合拳能否“拳拳到肉”，切实发挥调控效力呢？这要看后续跟进的实操细则能够多大程度的落实到位。调控政策屡屡奏效，回顾过去十年，第一次调控是2003年底、2004年结构性的调整，第二次是2007~2008年的调控，第三次是2008年10月份的刺激性政策出台，使房地产能够恢复元气。
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影响力：★
关键词：417新政
政策：2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，俗称为“新国十条”。“新国十条”再次重申严打“炒房”现象，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
资深房地产专家谢逸枫点评：“新国十条”的优点，这是近几年最严厉的调控政策，每一个都是重磅炸弹，是全方位的调控政策，对整个地产业而言，不亚于一次西伯利亚寒流。 此次政策延续并加大了保障性住房的供应、房贷政策收紧、打击圈地屯地等措施的调控力度，对当下房地产市场的弊病加以政策性的深化整治。特别是在房贷政策收紧一项中特别指出，在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，对贷款购买第三套及以上住房的，商业银行可根据风险状况，暂停发放该项住房贷款，这一记猛拳无疑将此次政策深化部分推向了高潮。
这次的政策不仅坚持了传统的调控方向，政府还加大力度推翻了以往的“曲线救市”的路线，注入了前所未有的转型性力量，直指房地产市场的死穴。在国十条中政府破天荒地将调控重点指向了加强政府的执行力和监管力度上，开启了楼市调控的转型风潮。一直以来，由于政策执行力的缺失，造成了开发商捂盘惜售、囤积居奇、哄抬房价这些“恶行”屡禁不止，伴随着开发商拿地冲动的频频高发，“地王”价码接二连三地被刷新纪录，再加上新闻媒体也在一旁“煽风点火”，最终造成了不利于房市平稳健康发展的舆论氛围。在这次新政中还专门提到了“加大交易秩序监管力度，加强对房地产开发企业购地和融资的监管”，“新闻媒体要加强正面引导”等政策内容，由于国十条开创性地用大篇幅深刻强调提高政府的监管和执行力，从而把这次次宏观调控推向了“史无前例”的转型高度。
“新国十条”的政策漏洞，政府调控房地产市场的行政手段主要有三种：一是建设保障房；二是限制拥有房数量，提高按揭比例；第三就是税收。“新国十条”前两种手段已经在使用了，惟有税收调控，文件仅仅提到了“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”，并未出台实际的落地政策。 通知中关于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”的说法细细品来着实模糊，陈述缺乏明确的指向性，各地方在操作时很容易偷换概念进行混淆处理，房价何等高度堪算过高？多快的涨幅堪称过快？供求比达到什么程度算供应紧张？这些问题恐怕很难寻找出准确的标准答案，这无疑在今后的政策实施中埋下了“定时炸弹”，留下了政策执行的漏洞，这也就休怪日后地方政府来钻政策的空子了。 如何界定“第三套房”成为难解的问题、政策盲点，因为目前还未有定义标准。
对“新国十条”的评价，“新国十条”中关于“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”的条款，蕴含两层含义：一方面为传闻中的房产税出台埋下伏笔，另一方面也是给市场增加预期，即调控力度将越来越严格。如果说信贷调控主要作用是阻止新的投资投机行
为，房产税的作用是迫使原有的投资投机者将其房产抛售到市场。这是一种双向调控，威力不可小视。 除了对购房者征收的税费外，土地增值税的全面清理带给部分开发商的也将是毁灭性灾难。土地增值税虽然早在1994年就已提出，但很多城市实际上并未足额征收。上市公司里，也只有万科等极少数企业预提了土地增值税，如果国家税务总局动真格的，全面清理土地增值税，后果很严重。
个别城市出现的物业税“替身”呼之欲出，上海正在研究开征的“房产保有税”和重庆提到的“特别房产消费税”都被业界解读为疑似“物业税”。前者实质为一种财产税，后者则是一种对消费行为的征税。 此次调控政策对于能够刺激开发成本，以及对开发商出售回笼资金形成依赖作用的加息问题并没有如期而至，从而在开发商主动降价道路上也设置了一道“前途未卜”的关卡。由此可见，本轮楼市调控也留下了政策升级强化的空间，如果现有政策无法降住居高的房价，将有更加严厉的调控政策继续出台发挥抑制作用。
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关键词：929新政
政策：9月29日，国家多部委联手出台了一揽子控政策，对居民家庭购买第三套及以上住房和对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款;对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定;调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减免征收契税(即按1.5%征收契税)、对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税、对出售自由住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
资深房地产专家谢逸枫点评：此次出台的政策不能说是“新政”，更多的是此前出台的一系列政策的沿袭。首付比例提高、二套房首付及贷款利率增加不仅提高了刚性需求购房门槛，也增加了改善性购房成本，暂停三套以上房贷更抑制了投资和投机购房行为，市场观望情绪将逐渐浓厚。
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影响力：★★
关键词：公租房
政策：9月27日，财政部和国税总局联合发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，明确了包括对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税;对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征;对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税;对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除;对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税在内的一系列税收优惠。
资深房地产专家谢逸枫点评：公租房是住房保障体系的重要组成部分，是解决“夹心层”住房问题的一贴良药。在此之前，目前各个城市的公租房建设一直是靠地方政府，而全靠地方政府来做，永远只能是‘小保障’。如今鼓励社会机构、社会资本的加入，形成多元化主体、多层次供应的格局将着实为公租房的建设起到‘添砖加瓦’的作用。然而，现有公租房制度还有不少问题亟待解决，如租金标准问题、公租房的土地供应问题、退出机制问题以及实际政策优惠等问题。
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关键词：土地调控
政策：9月27日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(以下简称《通知》)，强调保障性住房供地占比70%以上，要求各地结合实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公租房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。同时，《通知》明确提出，保障性住房和中小套型住房等用地计划供应完不成的，不得供应大户型住宅用地。《通知》还要求住房建设部门配合国土部门对闲置地进行清理，对企业自身原因造成土地闲置的，必须依法坚决查处;对政府及部门原因造成土地闲置的，要求联合限期清查整改。企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将被禁止拍地。
资深房地产专家谢逸枫点评：如果政策执行得力，将大大减少房地产企业囤地、炒地以及闲置土地事件，加快房地产企业土地开发，增加商品房供应量。“增加市场有效供给也是调控房价上涨的‘法宝’之一。”此项政策虽然能在一定程度上对开发商囤地起到震慑的作用，可是闲置土地清理并非一时之举，关键是如何有效减少土地闲置。此项政策的关键在于地方政府的执行力度,由于该项政策看起来杀伤力不大，执行起来更缺乏杀伤力。
国家统计局最新公布的数据显示，8月中国70个大中城市房价同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1个百分点，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%。新国十条”从4月17日出台到目前已有多月，但到目前为止，新政对楼市的调控效果却依然不明显。最近中央一再重申，将继续加强房地产调控政策，但号称“史上最严厉”的楼市调控新政实行5个月来，全国房价却依然上涨。如北京8月房价与去年同期相比增长9.3%，上海则环比上涨6%。“不差钱”房地产开发商之所以敢于继续坚挺房价，是看到新政执行的不彻底性，或许将倒逼中央二次调控政策的出台。
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关键词猜想一：房产税
资深房地产专家谢逸枫点评：随着调控政策逐步加码，如果房价继续疯狂上涨过快,未见回落,还有后续调控政策出台，其中房产税是关注的焦点。9月29日，国务院所属八部委出台新一轮楼市调控措施时，明确提出加快推进房地产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。据悉，上海、重庆的房地产税试点已经是箭在弦上。但是,房产税明年在一线重点城市推行,之后可能会在全国推行的可能性不大。房产税一直是“雷声大雨点小”，并且这个政策的威力不一定有想象的那么大。一是税率有多高?我认为并不会太高，对于真正想买房的人增加多大的成本也不一定;二是这个成本完全有可能被转嫁掉，比如在二手房市场这个成本就很容易被转嫁给买方，结果反而会推高房价。
目前现行的税种仅有十九种，却未见有房产税。尤其是2年时间特别的短暂，说明中央研究部门完成是没有经过深思熟虑和具备条件情况下，被“人为”因素和偏好所发起的一场“闹剧”或者是是“起哄”做秀。房产税本身完善到社会等专家讨论，到税法修改及到市场接受，再到城市施行最后到开征，至少需要5年到10年时间。其实，房产税开征最大的问题是税法修改和开征的对象和标点范围及税率等问题的确定。房产税最困难来源于国务院和各部委及国家税务总局等财政部“内部”意见不一样。其实就是税收的利益归属和现行的税种增加是否合适及时机上是否合适等税方面法律法规的修改未产生统一的意见。另外是房产税本身缺乏完整的理论体系和实践的操作经验。尤其是开征的标点对象和标点范围及税率幅度大小等问题未解决。
所以，房产税试行到出台再到开征要不就是“难产”，要不“流产”，结果到目前依然停留在“研究和讨论及是否条件成熟”的沟通中。说明房产税是一项未经国务院认可和国家税务总局及财政部等相关部门认可的税种，更加不要说在什么时间开征了。其次，“税总”从未正面肯定和表示要是否推出房产税。或者说要修改或者增加新的税种草案等提议。最后，房产税是否真的可以起到遏制房价和下降房价的“双层”功能，目前大家对此存在怀疑。房产税绝对不是遏制或抑制房价上涨最好“猛药”，也不是楼市调控房价下降最好的“利器”。不可能真的起到稳定房价的效果。首先房产税税率过大市场接受不了，房产税税率过小根本就对房价产生不了遏制的效果。其次，就算房产税税率在1.5%-2%,对于资金过多的投资炒房和财大气粗的开发商，简直是不伤筋骨，一点都不影响投资炒房继续把资金往楼市砸钱和开发商继续上涨房价。最后，房产税对于楼市调控的效果或作用比较缓慢和微小，甚至难以“撼动”高房价的根基，就是有钱人和开发商的“心理”预期。
同时，房产税不合适作为调控楼市最后的武器。况且，调控楼市的最厉害的武器就是房地产项目资本金，只要继续严格执行新“国十条”和收紧货币政策及上调房地产项目资本金到35%，取消现在的20%，开发商自然会下降房价，投资炒房客自然会退出楼市。相反，房产税一旦开征，可能导致房价上涨到暴涨的后果。每次政策调控产生的房价下降“成本”，开发商无不转到购房者身上，让购房者增加购房和生活及银行贷款的压力，结果让更多想购房的人购买不起。
房产税出不出房价照样继续上涨到暴涨，住建部再怎么讲调控房价照样继续上涨到暴涨。如果出一个房产税就可以遏止房价上涨，让房价降下来，让中国大部分购买不起房的买到房，简直是愚弄老百姓。 或者说中央拿房地产拯救经济GDP“保八”和稳定经济及解决内需不足等问题，或者是消化地方2.8万亿债务和拉动投资及扩展投资渠道。同时城镇和农村的土地被国有化的速度飞快，和城市的购买需求力增加一样。农村的老百姓没地，生活无着落，唯有进城打工，就产生了新的购买力。在房地产“妖魔化”后，房地产成为经济发展支柱产业思想，并且写入规划提纲，房价继续上涨基本上是被人写进了历史。
房价上涨势头虽暂时被遏制，但是未来房价继续上涨到暴涨的时间将会越来越短暂，因为政策调控周期比较长。只要刚性需求和改善的购房者一入市，政策调控已经起不到遏制的效果。在中国楼市“政策市”产生所谓市场供应机制下，越来越多外来资金和热钱疯狂进入楼市。尤其是保险行业和金融机构及制造等建筑行业的资金。 目前银行贷款和部分资金已经在楼市，而中国大部分富人的钱也在房产市场。另外只要地方政府为完成土地财政收入和城市发展经济指标及利益集团考虑，不管住建部和国土部及为降房价奋斗一辈子的专家怎么“天天讲出什么政策调控，或者是来一个什么二次调控，或者说政策调控不放松，或者说出一个房产税调控楼市”，根本就解决不了高房价问题。
一定要冷静，千万不要太冲动。目前各部委对于楼市政策调控是否退出或者是否二次政策调控，或者是是否继续加码调控或微调楼市的言论，基本上天天可看见和听见。但是，却不见房价停止上涨，或者说下降到究竟多少，是否达到调控目的。官员的言论不仅代表一个部委甚至代表政府，要考虑到言论对于楼市调控的负面影响力。现在是政策调控“非常时期”。
不要在活动或者论坛上，随意传播未经中央国务院确定和准备实施的政策及将出台的政策，而引起市场上的“混乱”和房地产人士的猜测及投资购房人员的恐慌，甚至是出现几个部委互相重复“避谣”的现象，导致中央调控楼市的公信力丧失，损失政府的权威。楼市调控应该是从长之计，任重道远。不应该争强好胜，或者是争一时之面子。
出台可能性：★★
关键词猜想二：限房价、竞地价
资深房地产专家谢逸枫点评：2010年4月15日，北京市将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式，改进过去“价高者得”的挂牌出让方式。在‘限购’、‘限贷’、‘限外’后，‘限价’会出台吗?”所谓房产调控的“第四限”已成为近期不少人谈论的话题。“限房价、竞地价”即在锁定房价上限的前提下，再由开发商去竞争地价。据了解，这一政策在北京、深圳等城市已进行过试点，本意是为了对土地地价进行限制以抑制房价，但是这种方式还是遭到了各方质疑：“对价格进行限制，基本上也就锁定了开发商的利润空间。单纯
从市场角度来说，这个项目不会引起开发商的兴趣，甚至有可能流标。这一方式有可能导致开发商在项目开发时片面追求低成本，降低建筑质量、环境及小区功能建设上的投入。“限房价、竞地价”意味着在房价确定的情况下，开发商综合衡量自身的成本控制能力和可承受的利润空间进行竞价；而“限地价、竞政策性住房面积”则意味着，在地块价格总价限制的情况下，开发商依据自身的利润控制和做贡献意愿，谁能多盖政策性住房给谁。这两项政策都意图在保证合理房价范围内，对开发商的让利能力进行考核。
出台可能性：★