财经周评（10-45）：限购是房产税的过渡性替代品
题外话：限购并不是政府扰乱市场的手段，而是纠正市场失灵的必要手段。但不能简单地将政策取向定为打压房价，因为历史经验告诉我们靠政策调控是压不下房价的，这也是为什么房价不断上涨的原因。因此，政策应该立足于限制多套房的持有。限购令正在接近这一政策取向。
由于物业税或房产税出台困难，面对房价不断上涨的现实，及时出台限购令是必要的，但应该是临时性政策，必须过渡到物业税（近期是房产税）上来。对多套房的持有加重税，让投资者得不偿失。因此，限购是房产税的过渡性替代品。
一方面要对高收入者限购或限制持有多套房，另一方面，要对中低收入群体大量提供廉租房和公租房，必要时也可提供经济适用房和限价房。这样，在限购的同时，也加大了供应量，缓解供求矛盾。
作为临时性政策，限购令退市的前提是房产税出台。近日，有关部门会签房产税试点方案显示房产税已经开始倒计时。
彭澎：新政对房价是否有影响关键在于房产税
2010-10-14来源：腾讯广州房产
摘要：从04年房地产新政开始，政府每一年都会出台新的政策调控房价。今年上下半年，更是连续出台了两个新政，倍受大众关注。腾讯蓝房32期楼市观察，我们请到了广州社科院彭澎博士，为我们畅谈楼市新政。
从收入比来看，当前房价偏高
首先，彭博士拿他周围的朋友举例，并从收入比的角度，也即是中等阶级收入水平与房价的均价之比分析，得出了当前房价偏高的结论。他称，一些人收入比较高，就把买房子当做一种投资的手段，并认为房子比任何都可靠；但是另外一些刚刚毕业不久的人，他就会感到焦虑，且这种焦虑是普遍性的；第三种则是彭博士自身的这种人，美国的教授在学校附近买一个别墅很正常，但是在中国，确实不可想象的。不过，政府如果能够提供大量的保障性住房，那么房价高一点也无所谓。
广州拥有一流的经济实力、二流的房价
说到不同城市尤其是北上广深四市的房价差异，彭博士认为，判断广州房价主要从三个方面：第一，广州比同类型的城市房价低很多，拥有一流的经济实力，二流的房价，但是也存在泡沫；第二，最近两年尤其是2010年以来，广州房价相比起其他城市是来看是停滞的。因此，部分地区存在着政策一刀切的特点。由于房地产是区域性很强的，政策应该区别对待。鉴于此，地方也会出现相应的差异化政策；第三，广州投资客本地人较多，但是北京、上海、深圳的投资客来自全国、全世界，因此房价更加高，加上广州城市容积率比起其他三市要高，所以城市定位的房价就只能是这么高。
限购令只是不得已的临时性措施
限购令是本次调控的一大亮点，但是其中又是否会引起其他一些问题呢？对此，彭博士表示，限购是一种不得已的手段，但是，实施起来是没有问题的。首先，房子是特殊商品，土地由国家提供，政府可以对它进行控制；其次，市场是可以干预的，无论是自由市场，还是计划市场；第三，房子问题关系到重大民生问题，政府不得不为了国家经济的健康运行和发展，对它采取相应的措施。限购是一项临时性的措施，最终是要先衔接到房产税和物业税上的。
新政对房价是否有影响关键在于房产税
谈到新政对市场的影响，彭博士称，在短期内，对成交量是会有影响的，至于后续能否对房价有影响，关键在于房产税是否能出台，并且设计合理。对三套以上房子加重税，是合理的政策。中国推行房改的时间比较短，在保持经济高速增长的过程中，房地产行业起到了重要的作用，因此政府对房地产业是比较依赖的，所以必须从税收方面解决房产问题，否则中国的房地产市场会全面崩溃。
物业税是否能够降低房价？对此，彭博士表示，这首先要搞清楚物业税的目的是什么。目前物业税是为了限制持有多套房屋，因此对房价肯定是有影响的，且是符合潮流的。一套合理的房产税，应该是如此的：一套房免征税，二套房按照面积征收，第三套继续多征，加到购房者承受不了的程度。这样的话，物业税对房价是绝对能够产生比较重大的影响的。
应客观看待开发商在房改中的作用
另外，在房改的过程中，彭博士表示还应该客观看待开发商的作用。在居民整个居住条件的改善和城市化进程中，开发商立下了不小的功劳，房子的不断改善，装修水平的不断提升，等等，都离不开开发商的功劳，但是也不能高估他们的作用。有说法认为中国是靠房子来强国的，这本身就是一种偏差。
对于经济适用房的建设，彭博士说刚开始的时候自己是持反对观点的，它会带来投机，扭曲房产市场。但是近年来，房价已经刹不住了，经济适用房就变得有存在的必要性了。高房价会使低素质群体从大城市淘汰，但是这个大城市的前提是有高额的支付费用。这种思路现在还需要观望，如果它不成立，那么我们需要把这些群体留在城市里，就得提供大量的廉租房。
调控楼市，政府需多管齐下
最后，彭博士站在政府雇员的角度，总结了调控带来的反思：多年下来，楼市调控见效的时间都很短，且到后面往往是失效的。这给人的印象是，新政也不过如此。但是对于本次调控，彭博士认为已经开始接近于健康楼市的实质问题了。调控楼市，需要从经济手段、法律手段以及行政手段等多方面等多管齐下，使楼市往健康的方向发展。