谢逸枫:契税上调3%量价不会大跌
全国八城市二套房契税上调3% “税大炮”瞄准投资客

  财政部、国税总局和住建部联合9月29日发布通知,对个人购房契税及个人所得税优惠实行调整,并于2010年10月1日起执行。根据新政策,购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的,契税减半征收。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。该《通知》表示,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。在以上大的政策下，全国各城市纷纷出台契税新规，其中绝大多数城市针对市民购买第二套房及多套房，契税税率全部上调到3%。

  无锡：已对契税进行调整，新的标准从10月1日起开始实施，以合同备案时间为准：家庭唯一普通住宅，面积小于90平方米，契税为1%;家庭唯一普通住宅，面积大于90且小于144平方米，契税为1.5%;家庭非唯一普通住宅及非普通住宅，契税为3%。此外，10月1日后个人所得税不再退税。

  南京:如果是首套房，90平方米以下仍能享受1%的优惠契税，90平方米以上仍能享受契税为1.5%的优惠。但如所购房屋为第二套住房，契税一律按3%执行。

  常州：自2010年10月1日起，首套住房90平方米以下征收总房价1%，90-144平方米征收总房价1.5%，144平方米以上首套或任何非首套征收总房价3%。

  武汉：如果是首套房，90平方米以下仍能享受1%的优惠契税，90平方米以上仍能享受契税为1.5%的优惠。但如所购房屋为第二套住房，契税一律按3%执行。

  合肥：购买144平方米以上房屋，契税税率为4%;购买144平方米以下、90平方米以上普通住房，契税减半征收，税率为2%;购买90平方米以下普通住房，如果是家庭唯一住房，减按1%税率来征收契税。但如果不是家庭唯一住房，契税税率依然为4%。

  芜湖:暂行征收契税标准是144平方米以下房子征收总房款的2%，144平方米以上征收总房款的4%。但对首套房等特定群体，市财政补贴一半契税。

  杭州：个人购买90平方米及以下普通住房且属于家庭唯一住房，按1%征契税;买二套房，不论面积，都要缴3%契税。

  北京：非首次购买普通住宅，税率从原来的1.5%上调到3%。

  新政出台后，北京市地税局已在9月30日紧急出台工作通知，要求各区县地税局马上执行相关契税调整政策。为此，部分区县地税局已启动应急预案，开放房地产交易全程办税大厅所有窗口，做好税款征收与服务工作，避免出现由于政策变化引起的征纳矛盾。新政实施后，其实1%、1.5%和3%的契税税率都还存在，只是可享受1%、1.5%优惠税率者减少了。预计近期本市相关部门还将出台进一步的实施细则，对如何通过部门联网等技术手段来验证、查询购房者是否首次购房等问题，进一步出台相关实施细则。

  笔者认为，事实上,随着一系列楼市调控政策的相继出台,楼市成交量虽然有小的下降，但是没有出现大幅度的萎缩。例如,好多人都说，今年十一黄金周期间北京的成交下降见严重，其实根本就没这回事。虽然楼市成交量国庆假期有所下滑，但是同比09年同期普遍上涨。其中，一线城市（北上广深杭），除杭州同比下跌外，其他均同比上涨。其中，深圳涨幅最大，达257%，其次为上海，涨幅为77.6%;二线城市中，重庆、武汉、青岛等城市成交量同比涨幅超过100%，成都同比下跌12.7%。

  因此，本次契税上调3%，难撼动楼市，就算二套房契税上调3%，房价也不会大跌，成交也不会大降，将保持稳定的局面。其实大部分购房者都早就计划好买房，甚至已经下了诚意金或者是下定金，剩余的时间就得下定选房或签定合同，新政根本不能改变其购房者的购房意向，属于翘尾现象。所以，新政要显现威力，将主要影响那些还在犹豫是否要购房的人群，这还需要一段时间。

  笔者认为，不过，契税上调3%除会增加购房者的成本外，将影响到购房者的购房计划，可能会令一些无购房计划或购房计划不稳定的购房者产生继续观望的现象，从而把部分购房需求抑制，延迟购房者入市的时间，还会抬高到购房者的置业门槛，尤其是改善型和二次置业者及部分首次置业的人。新的税收政策执行后,明确打击了投机、投资,使得投机者购房炒作的获利空间再次减小,而且也沉重打击了炒房客对市场逆势回暖的预期。

  随着第一轮调控政策的逐步深入，主要城市楼市成交量一直低位运行。随着“金九银十”销售旺季的到来，多数城市楼市成交量虽不及09年同期，但还是有明显回升。为了进一步深入、全面地贯彻实施楼市调控政策，二次调控政策在国庆节前全面启动。二次调控政策包括差别化住房信贷、增加有效供给、加大交易检查力度等方面，不仅加强、深化了第一轮调控的力度，还提出了更加严格的市场规范。

  在二次调控下，国庆黄金周依然能给楼市交易带来量的突破。纵观国庆假期楼市交易情况，一方面，可以看出第二轮楼市调控政策的实施，加强了调控力度，对楼市交易状况的影响更加迅速和直接。另外一方面虽然有了先前调控政策的支持，短期之内，政策的效果不会立竿见影。

  如果按照新的契税标准,如果购买第二套普通住宅,比如100平方米的房子,按每平方米两万元算,这个月要交的契税,比上个月至少要多掏3万块。

  新政后 购买家庭唯一住房 二次购房
  总价200万 90平方米以下 90-140平方米 140平方米 不论面积
  契税税率 1% 1.50% 3% 3%
  契税 2万 3万 6万 6万

  新政前 购买家庭唯一住房 不论第几套房
  总价200万 90平方米以下 90-140平方米 140平方米以上
  契税税率 1% 1.50% 3%
  契税 2万 3万 6万