谢逸枫：广州16日或扔综合版“限购令”?
四城“限购令”一对比 压根都是“短命鬼”
9月26日，国土部、住建部联合发文称，闲置土地一年以上的房企禁拿地。这是继4月份针对楼市的史上最严厉政策出台后的第二波调控。楼市二次调控的“靴子”终于落地。9月29日，多个部委出台的“最严厉调控政策”，明确要求各地“立即”制定细则，已发细则的地区要进一步调整和完善。其措施包括，三套房停贷以及首套房首付上调，限制购房套数等;之前楼市在经历了几个月的僵持之后，再现疯狂苗头，多个一线城市楼市到9月份已是量价齐升。形势紧迫之下，国庆前夕，楼市调控再出五记重拳。在此次新政中，限定居民家庭购房套数、三套房贷款暂停发放及加快推进房产税改革试点，被认为是影响市场最大的三个亮点。
例如，首付提高至三成，是杀伤力最大的一项。限定购房套数，对异地购房者的影响不大。随着4月17日国务院颁发“新国十条”和“929新五项措施”中关于限购政策的出台，4月30日，北京作为全国首个扔出“限购令”的城市。接着9月30日深圳作为第二个城市的出台，然后是二线城市的厦门也出，而10月7日上海发“海12条”，其中有限购的政策。纵观北京、深圳、厦门、上海、四地的房地产调控细则的，“限购令”成了一个2010年最主要的楼市关键词。不过目前“限购令”的作用，也许只是高烧楼市的“止疼药”，还算不上是那颗能真正降温的“退烧药”。
在利益博弈下，“限购令”在地方执行中变形的很正常的，此次调控政策总体上还是进一步细化和落实新“国十条”，相对而言，超出“国十条”范畴的政策只有“信贷和税收”。可以看出，此次新政旨在问责地方政府执行力，一些地方认为房价上涨并不快的原因是，担心调控可能影响地方经济和财政收入。博弈中，地方细则还是要出。但是出归出，对于如何执行则很难说。事实上，“新国十条”从4月17日出台至今，调控效果还是有的。由于供应不平衡，房价下降的幅度比较小，大部分城市的房价依然未下降。如北京8月房价与去年同期相比增长9.3%，上海则环比上涨6%。
时至今日，多个地方尚未出台地方调控的细则。目前地方的博弈源于GDP，这也是一些地方调控的细则迟迟不出台的主因。在国家层面已对抑制投机和控制房价提上日程的背景下，地方政府正在研究，是否很有必要选择一个适当的时机，给“高房价”一个权威的定论，提纲挈领之后新政才能发挥威力，而这个时机正恰逢即将召开的十七届五中全会。因此，高房价问题有望在10月15日召开十七届五中全会时给出“一个说法”。
2010年10月2日，广东省广州市国土房管局房屋交易监管中心主任史小明表示，如果房价出现明显反弹，不排除采取限购等更严厉的措施。进入9月广州楼市成交量和价格的确有反弹。房管局给出的一份数据显示，新政前广州楼市成交平稳，但“4·15”新政出台后开始萎缩，7月降至谷底，但到了9月成交量和价格都开始反弹。8至9月成交量和价格都有所反弹，这有客观原因。八九月本身是传统的楼市销售旺季，另外，也有召开亚运会的原因。
2010年10月8日，广州市国土房管局表示，广州已就是否限购等研究完毕并形成方案，目前已报市政府审批，预计很快就有落地细则，但未必会在下周出台。为了保证定位为非户籍人口购买的亚运城销售，“限购令”预计不会在下周出台。另外，上海住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。对此，广州公积金中心表示，广州公积金政策不排除调整可能，但目前暂时未有变动，二套房首付仍未提高到五成，三套房也未停贷。
笔者预测，广州如果出台“限购令”的时机，应该会现在10月16日或10月17日。首先是考虑到亚运城作为投资群体占到90%以上的楼盘，又是政府形象工程。其次是10月15日正好是十七届五中全会，到时“限购令”将多地跟进情况下，看十七届五中全会给楼市定调的政策方向再选择时机出。最后是多有时间去研究限购的政策和如何执行的问题及是否有必要出，不要过于着急或匆忙，避免市场出现不好的负面影响。另外在广州“限购令”的内容上可能会采取“参考“上海和深圳”的“广州综合版”政策，本市户籍家庭限新购一套房，而非本市户籍家庭限购一套房。在时间上也是一定期限内或者是到今年年底结束。”
作为开发商应该保持冷静和理智的头脑及市场判断力，多观察政策的走势和市场的反应及“限购令”的执行效果，另外是调查购房者的心理变化和市场的需求等。首先是开发商万万不可和政府对着干进行顶风作案，可以选择推迟新盘上市的时间，或者是延长产品登记时间或认购时间，避免出现政策之后的不良效果。其次，尤其是高端楼盘最好延迟开盘。因为“受到‘二次调控’和‘限购令’等地方新政的影响，面对严厉的调控政策，除了选择推迟新盘上市的时间，10月广州拟开盘的高端项目肯定比9月少。最后，与其他三个一线城市相比较，广州不属于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，所以仅会在一定时间内限定居民家庭购房套数。
扔出“限购令”等于承认房价过快上涨的城市。而上海又扔出“限购令”又坚持要扔“房产税”，其实等于承认是国务院重要调控的目标城市，属于部分城市之中房价最过快上涨的城市，属于房价过高,上涨过快,投机过度的城市。说明目前所有政策已经对上海楼市失去调控的效果，应该扔出“核武器”，就是除上海单独出“房产税”外，应该再增加“取消商品房预售许可证的单独试点城市和房地产商品房项目资本金上调35%”，其他城市就不需要了，不仅可以遏制上海作为全国城市房价最快上涨的势头，还可以威慑其他城市的楼市，同时，又可以大快人心，而上海的高房价自然会大跌到理性水平，或者说是老百姓预期的效果。
2010年中国商品房“限购令”各城具体细则对比分析研究，北京,4月30日,4月30日起同一购房家庭暂定只能在北京新购一套商品住房。商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款，且不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款也被暂停。(同一购房家庭只能新购一套房。)
弊端:从细则内容分析，一是无明确的限购期限，有可能随时会取消。二是限购的对象会导致出现“假北京人”或“假户口”或“假离婚”的现象。政策随时有取消的可能性，一旦取消，房价将继续被上涨。目前未取消，房价已经在上涨。
深圳,9月30日,从10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策，深圳市户籍居民家庭限购两套住房，对于能够提供在深圳1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购1套住房。暂停无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，非本市户籍居民在深圳购房。(深圳市户籍居民家庭限购两套住房, 非深圳户籍居民家庭,限购1套住房。）
弊端：从细则内容分析，一是无明确的限购期限，有可能随时会取消。二是限购的套数过宽。限购的对象会导致出现“假深圳人”或“假户口”或“假离婚”的现象。三是限购的套数过宽。没有规定的家庭总套数。政策随时有取消的可能性，一旦取消，房价将被上涨。政策一已，执行不到一周，房价继续上涨。
厦门，10月1日，从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。（同一购房家庭只能新购一套房。）
弊端：从细则内容分析，一是限购期限过短，效果难体现。二是没有明确规定限购的对象。政策随时有取消的可能性，一旦两过月之后取消，房价将被上涨。
上海，10月7日，在一定时期内限定居民家庭购房套数,暂定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商品住房(含二手存量住房)。对非本市居民在本市购买住房申请贷款的,应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的,商业银行暂停发放住房贷款。停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。（一户只能新购一套房。）
弊端：从细则内容分析，一是没有规定明确的期限，具有随时取消的可能效，将导致观望与价格“死撑”的现象。二是政策随时有取消的可能性。
2010年中国商品房“限购令”已上报内容待市政府审批的城市。广州，10月8日，笔者预测，广州是参考“上海和深圳”的“综合版”政策，本市户籍家庭限新购一套房，而非本市户籍家庭限购一套房。但是，不会限制家庭总套数。（本市户籍家庭限新购一套房，非本市户籍家庭限购一套房）
弊端：从细则内容分析，一是无明确的限购期限，有可能随时会取消。二是限购的对象会导致出现“假广州人”或“假户口”或“假离婚”的现象。三是限购的套数过宽，没有规定的家庭总套数。政策随时有取消的可能性，一旦取消，房价将被上涨。
南京，10月8日，对于本市户籍居民家庭，限购2套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。（属于深圳版本：本市户籍居民家庭限购两套住房, 非深圳户籍居民家庭,限购1套住房）
弊端：从细则内容分析，一是无明确的限购期限，有可能随时会取消。二是限购的对象会导致出现“假南京人”或“假户口”或“假离婚”的现象。三是限购的套数过宽，没有规定的家庭总套数。政策随时有取消的可能性，一旦取消，房价将被上涨。
“限购令”毫无疑问是“短命鬼”。一是具有浓厚的计划经济和市场经济现象的双层功能色彩，目标不明确，仅会恐吓楼市，或者威胁下开发商，要开发商不要太嚣张涨价。二是属于地方政府采取“行政强硬”手法干预市场行为，通过抑制短暂的市场购房需求，遏制炒房，达到供应增加的目的。从限购的期限看，都是临时性限购措施。三是“限购令”调控的本意究竟是什么？到现在或者是地方政府自己也不清楚。
“限购令”本意是为了遏制房地产投机，还是打击炒房，还是防止房价过快增长。通过四个城市的“限购令”对比分析和研究，内容其实都是“限购新房一套或两套”，而不是限制家庭拥有住房总套数，这样一来投资客还是可以新购房产。而若改为限制家庭拥有房屋总套数为2套或3套，那么即使是改善型需求，也需要先把原来的房子卖给无房户，达到真正遏制炒房的目的。例如2010年4月30日，北京就出台了与限购令相同本质的措施。但是，由于受到各种因素的影响，并没有真正遏止到投资过火的现象，北京的楼市在低调了几个月之后，又再次回暖。
2010年9月30日，尽管深圳已在第一时间出台了“限购令细则”，但接下来的数据却颇为尴尬：10月1日至4日，深圳一手房市场成交量高达近2000套;其中，1日、4日两天内，新房成交量均超过了600套大关，创下今年以来新房成交量的最高纪录。这并不奇怪，此次新政，主要宗旨在于9月份成交带来的楼市回暖可能导致的价格随之增长，明显感觉到了未来房价上涨的压力。
“限购令”是以行政强力遏制了购房需求，其短期或对调整房市有所影响，但正因为调控行为的非市场化，政策的连续性就让人存疑。实际上，房价之疯涨，炒房固然是其中一个因素，但在土地供应、房产开发等链端可能存在的权钱交易等腐败行为则更不容忽视。唯有从多角度对房产市场进行调控，房价才能避免陷入越调越高的尴尬中。
“限购令”彰显了地方政府遏制高房价顽疾的决心，其积极姿态当得到肯定。但“限购令”究竟能起到多少作用？其实，房产“限购令”并不能从根本上解决房价过高的问题，而且会引发其它不良的现象，尤其会误伤了真正的改善型买家。比如在北京、深圳、厦门、上海四城市已经实行房产“限购令”的城市，已经出现了借用他人名义买房的例子。甚至，买房人还是会想方设法去买房。
例如通过像假离婚、办假身证、假社保证、找亲戚联名等等新手段，达到投资或购房的目的。或者是采取“变相”的对策。例如对已购房的夫妻，房产全部在夫妻一方名下的，可以先办理假离婚，另一方可以再买两套，买房后可以再复婚。
由于“限购令”本身制度存在“问题”，地方政府是希望“用缩紧购房套数的政策限制，以期达到完全挤出炒房者的目的。”毫无疑问，“限购令”作为临时性的短期行政“瑕疵”政策措施，根本不能达到遏止投机和过度投资的效果，对遏止投机和扭转预期起不到决定性作用。
政策出台后，关键是操作环节如何落实。”政府需要认真考虑堵住政策的“漏洞”。例如“限购令”的异地购房者需提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的规定，依然可以通过不同的手段解决。只要购房者向税务局要求补齐纳税证明;如不能提供“异地购房者需提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明”也可以办按揭购房，可以通过购买小额税单的方式“钻空子”。
谢逸枫
2010年10月10日