解析物权法（74）

解析物权法（74）

陈绪国

【原文】〖建筑区划内的共有部分〗

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

【解析】〖业主的共有权利〗

本条款，规定了建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属，一般属于业主共有，个别属于个人所有。这是遵从“共同出资，共同所有；共同生活，共同享有”的基本原则，以业主的土地使用权、住宅生活权为中心，将建筑物区分所有权、专有权与建筑物区划内共有权、共管权联结为一个整体，以保障业主们方便生活、安全生活，满足他们基本的生活需要、生活品质，属于人性化的物权法律条款。凭据此条款，业主们可以厘清与房地产开发商、物业管理公司及其他人的物权关系。

◎〖法定建筑物区划内的共有权〗

建筑物区划内的共有权，指建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属，一般属于业主共有的权利。这种权利的划分，遵从“共同出资，共同所有；共同生活，共同享有”的基本法则，重点在于保护业主的土地使用权、住宅生活权。客观上，需要将建筑物区分所有权、专有权与建筑物区划内共有权、共管权联结为一个整体，以保障业主们方便生活、安全生活，满足基本的生活需要、生活品质。建筑物区划内的共有权，是业主共有权的一个有机组成部分，基于大多数标的物为法定的业主共有，极少数标的物为约定共有。本条款所明示的标的物，属于法定的建筑物区划内的共有权。

法定建筑物区划内的共有权，是物权法完全肯定、明确昭示了的业主共有权。从大的方面分析，他的出发点是为了维护物业小区公共利益；从小的方面讲，他的出发点是为了维护业主基本的利益。同时，物业小区公共利益、业主基本的利益又旨在区别于房地产开发商、物业管理机构和其他人的不同利益。为了定分止争，物权法本着公开公正公平合理的原则，规定了建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属，一般属于业主共有的权利。

这种“法定”共有的权利与“约定”共有的权利有着本质上的区别。其区别点有以下几点：一是，“法定”共有的权利是物权法完全肯定、明确昭示了主体的业主共有权，“约定”共有的权利是物权法既不能肯定又不能否定、又不能明确昭示主体的业主共有权或者专有权。二是，“法定”共有的权利构成法定建筑物区划内的共有权，权利归属及其生效由法律说了算；“约定”共有的权利构成约定建筑物区划内的共有权或者专有权，权利归属及其生效最终由当事人初始化约定的合约说了算。三是，“法定”共有的权利是业主基本的主流的权利，“约定”共有的或者专有的权利是业主外延的支流的权利。

为什么物权法能够将建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属，一般“法定”属于业主共有的权利？

第一，物权法需要均衡当事人的利益关系。

物权法需要本着公开公正公平合理的原则，兼顾“共同出资，共同所有；共同生活，共同享有”的基本法则和“保障业主们方便生活、安全生活，满足基本的生活需要、生活品质”的基本原则，从而达到业主们与开发商、物业公司的利益均衡、制度均衡，达到业主建筑物区分所有权的动态平衡的两个均衡的目的。开发商在出售商品房过程中，已经从业主身上获得了巨大利益，按照权利与义务对应的原则，应当适当地放权让利，这是一层利益均衡关系；物业管理公司是为业主服务的劳务公司，不能与开发商一起合伙坑害业主，不能与业主争取不当得利，更不能凌驾于业主之上损害业主的共有权利，按照权利与义务对应的原则，应当适当地放权让利，这是另一层利益均衡关系。

物权法能够将建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属，一般“法定”属于业主共有的权利，就是利益关系均衡的结果，是完全合情合理的物权“法定”设置。否则，业主最基本的土地使用权、通行权、绿地使用权、公用设施使用权、物业服务使用权和公共场所使用权等共有权就不能得到保障，不利于小区的和谐发展，也无助于解决物权纠纷。

第二，物权法需要遵从商品价值法则。

商品价值法则，是关乎各个社会团体或者个人利益的法则，是平衡商品价值与物权取向的法则。商品作为交换的标的物和价值的载体，是在人与人的合约中完成的。当一定的货币与一定的标的物实现对等交换时，货币的主人和标的物的主人也实现了交换。按照合同物权交换的定式，甲方用货币与乙方交换取得动产或者不动产所有权，乙方用动产或者不动产取得货币所有权，这就是“货币—物权”交换和“物权—货币”交换的合同交换过程，最终形成债物权和物债权的主体交换。

商品价值法则，就是调节商品生产和商品流通的价值交换法则，也就是调节动产与不动产物权关系的物权变更、物权转移法则，是建立在合同合意基础上的价值交换法则。具体到建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的价值交换上来，我们是可调查到其商品价值交换的蛛丝马迹的。

譬如，业主从房地产开发商手中购买到若干套间若干平方米建筑物，尽管准业主购房时所购买的是房屋，而其使用房屋必须需要足够的配套设施和配套的权利，因此，准业主、业主购买房屋决不仅仅限于房屋的那一块小天地。接着，我们不难发现，商品房一平方米的造价可能只有1000元至2000元，但是，开发商出售的价钱高达2000元以上甚至20000元以上。除去暴利的成分，还有一个重要线索，开发商在出售房屋的过程中，实际上已经将房屋周边的土地使用权、配套设施共有权一并出卖给了各个业主。特别是城镇的建筑物土地使用权，开发商是花了很大的价钱才从政府手里购买到的，这些成本，已经全部分摊到各个业主以及每平方米建筑物之中去了。

图解物权法本条款的本义，之所以将建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所明确规定为业主所共有，就是一切从实际出发，从业主与开发商的商品价值法则上来全面考量的：既然业主建筑物区分所有权是套装的权利，业主与开发商的购房合同不仅仅限于房屋的标的物，其商品交换也不仅仅局限于房屋的商品交换，而是包括了建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的整套交换，而是属于房屋的商品质量与商品价值的整套交换，而是包括建筑物所有权、专有权和共有权、共管权等等一系列权利的整套交换。

第三，物权法需要定分止争。

制订物权法的目的，就是为了确认和保护物权，以便于物尽其用，人尽其权，最大限度地定分止争，最大限度理顺社会主义的商品经济关系。

首先，土地权属方面需要定分止争。

按照国家现行政策规定，建设用地的所有权属于国家所有，建设用地的使用权属于使用权人所有，这是一种“两权分离”的政策，是完全正确的政策。理顺土地权属关系，是理顺建筑物区分所有权、共有权的一个最基本步骤。

土地权属定分止争，所涉及的对象是“三角四方两极”。三角，是指开发商、业主、物业公司这个物权纠纷的三角；四方，是指国家（地方政府）、开发商、业主、物业公司这个物权纠纷的四方。一般而论，三角纠纷为其主要纠纷，而以业主与开发商的纠纷最为显著，而某些物业公司实际上是开发商的关系人，或者是开发商的留守处。两极，就是开发商与业主这两极，开发商代表强势利益的一方，业主代表弱势利益的一方，这两极之间经常存在根本的利害冲突。

按照利益均沾、利益均衡原则，物权法定的基调应当适当地向弱势者一方倾斜，具体来说，就是应当向业主一方倾斜。对于开发商而言，无论是处于买方市场或者是卖方市场地位，无论是销售火爆或者是销售停滞，情景上仍然是处于强势、优势地位，而业主是处于弱势、劣势地位。当开发商的优先权过于庞大时，应当适当削减其优先权地位；当业主的优先权过于渺小时，应当适当增加其优先权地位。唯有如此，法律的天平就可以达到相对公平的情势。

开发商从政府手中购买得土地使用权，形成了建筑物的地产所有权，当建筑物的产权转移到业主手中时，该土地使用权与地产所有权也一并转移给了业主。此时，国家（政府）的土地权属是“影子”的地权—土地所有权，但不具有土地使用权，实际的土地支配权属于业主，建筑物区分所有权、专有权和共有权、共管权均属于业主，建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所与国家并无物权关系，与开发商也了断了物权关系。道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所都是建设在土地之上的人造物，与土地使用权、作用权、利用权密不可分，既然这些权利已经转移到业主份上，那么，以上项目属于业主是天经地义的了，同时，也排除了物业公司所有的“法定”物权关系。

当然，也不排除开发商、物业公司通过一定的途径加入到业主的队伍中来，并一同享受其他业主对等的共有权、共管权等整套物权权利。这是另外一个话题。

其次，公共设施需要定分止争。

在这里，将道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所统称为“公共设施”。基本思路，还是“谁出资，谁所有；共同出资，共同所有；共同生活，共同享有。”以此来界定各自的权利。

定分止争的标的物如下：

1、业主的道路共有权。物权法已经确定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

解读：第一，区划内的道路权属。房地产建筑规划区内的道路，由开发商所建，在出售商品房的同时将该道路打包出售给了众业主，其所有权已经转移给了众业主。每个业主所获得的权利是道路共有权、适当的汽车停放权。物业公司获得道路享用权。第二，区划以外的道路权属。这里的城镇公共道路，是指建筑规划区以外的道路，一般为市政所建，所有权属于政府建设者。如果是地方民间捐资修建的，也归属于城镇政府所有。而各个小区的业主，可以从城镇政府所有者方面获得道路的享用权，但以免费通行为限，不包括停放汽车的权利在内。

2、绿地共有权。物权法已经确定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

解读：第一，建筑区划内的绿地，属于业主共有。这是由于业主的土地使用共有权派生出的业主绿地共有权，包括楼房四至范围的林木、绿草地和荒地、空地在内。绿地，对于业主来说是环境配套的权利。但是，有的开发商却利用业主的大片绿地来开发房地产业，牟取暴利。如果开发商侵占了业主的绿地，业主可以向开发商讨说法，要求开发商赔偿土地使用权、利用权、作用权的损失。第二，属于城镇公共绿地，属于全城镇居民共有。业主和开发商及其他人不得侵占，侵占城镇公共绿地，就是]侵犯了城镇的土地所有权、土地使用权、利用权、作用权，政府有权拆除违章建筑，并要求当事人赔偿损失。城镇的绿地所有权，也是全城镇居民的绿地共有权，其分界线，就是业主建筑规划区以外的绿地。第三，建筑区划内的绿地或者建筑区划外的绿地，属于个人所有的例外情形。这种例外情形，一是多数出现在城中村与建筑小区相互穿插的区划范围内，二是出现在大小区套小小区的规划区域范围内。比较常见的是小别墅区内，存在个人独有或者几个人共有的个人绿地。但是，物权法原则上不赞成公共小区的绿地分片瓜分给私人所有。

3、业主的公共场所共有权。物权法已经确定，建筑区划内的公共场所属于业主共有。

业主的公共场所，是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已经分摊进入住房销售价格的非经营性车库、公益性文体和娱乐场所、防空洞及地道、地下室、公共厕所，也包括室外的蓝球场、羽毛球场、运动场等体育场。这些公共场所，有些是开发商建造的，有的是业主集资、捐资建造的，不过，以上公共场所的共有权属于业主共有。以上场所，一般不作为营利性的场所使用，假设作营利场所使用，需要通过业主大会讨论通过，并由全体业主享有共同管理、共同收益的权利。

4、业主的公用设施共有权。物权法已经确定，建筑区划内的公用设施属于业主共有。

业主的公用设施，是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已经分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、雨水管、水箱水池、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明系统、路灯、锅炉、暖气线路、消防设施、沟渠、池井、公共走廊、天台、晒衣台、围墙。上述的1公路、2绿地，实际上也是归属于公用设施，只是产权需要进一步明确，才分离开来而已。所有这些项目的共有权，是与业主的专有权紧密关联的，一般而论，比较容易理解。其中，有的锅炉、暖气线路可能会涉及到若干个小区的业主共有权。

5、业主的物业服务用房共有权。物权法已经确定，建筑区划内的物业服务用房属于业主共有。

业主的物业服务用房，是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已经分摊进入住房销售价格的物业管理中心用房、保安哨位哨房、厨房、职工宿舍。这些房屋的信托使用权是属于物业公司的，而共有权是属于全体业主的。物业公司不能擅自处分物业服务用房。如果出租物业服务用房，须经业主大会讨论通过，所得收益由全体业主分享。物业服务企业及其管理人员应当接受业主委员会的指导与帮助，替全体业主负责。

本条款，所涉及的是“法定”的建筑物区划内的共有权，除此之外，涉及“约定”的建筑物区划内的共有权另当别论。

◎〖本条款设置的焦点〗

本条款设置的背景、焦点，也就是“法定”的建筑物区划内的共有权设置的背景、焦点。因为涉及“三角四方两极”的利益关系，全国人大常委会立法机关经过反复酝酿反复征求意见，才形成了以上决定。这种决定，给予广大业主吃了一剂定心丸。

物权法起草、审议和征求意见过程中，多数意见反映，目前建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所权属不明，导致业主与开发商、物业公司纠纷不断，矛盾多多，物权法应当对建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属作出明确规定。物权法从第三稿直到第七稿，最后到2007年3月16日第十届全国人民代表大会讨论通过，才最后定谳：建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的财产归业主共有。

本条款的立法成功，是“排”字当头，“立”在其中。

第一，排除了“道路是市政设施，应当属于国家所有，业主享有使用权”的狭隘观点，以建筑物区划内与外为两个基本点，既确立了市政的道路所有权，又确立了业主的道路共有权。

第二．排除了“绿地是土地的一种使用功能，业主只有使用权，没有所有权，城市土地属于国家所有，绿地所有权也就属于国家所有”的混乱概念，既确立了业主的绿地使用权，又确认了业主的绿地附着物所有权，又不影响国家的土地所有权。

第三，排除了“业主购房通常不支付物业管理用房的价款，对物业管理用房不存在权利”的理念，确立了业主的主人地位和相应的配套权利，同时也不影响物业公司的正常使用。

第四，排除了“建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的所有权归属，应本着谁投资谁所有的原则”的偏颇观点，肯定了众业主高价购买房屋包涵了以上费用，实现了所有权的价值转移，并且肯定了以上共有的权利是业主建筑物区分所有权、专有权不可或缺的一部分，从而斩钉截铁地确立了业主的以上几种共有权。

综上所述，物权法以业主为本，排除歧义，正确地设置了“法定”的建筑物区划内的共有权，正确地定分止争，具有划时代的创新意义。

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