西部接过帅旗，明年短期依旧看涨

——2010济南楼市走向之一

本小文作于09年12月，刊于《齐鲁周刊》。尽管中央宏观调控很紧，但是真正能够看懂中国房地产包括济南楼市的人还是少，能够从中国政治经济文化发展的角度看中国房地产的人还是少。最新的支持本文观点的证明：2009年1月19日上午，济南市委书记焉荣竹参加政协分组讨论时表示，去年一年济南房地产价格上涨比较快，但是综合地讲,在二线城市中，济南房产价格处于中下游水平，济南的房地产市场需求基本是刚性的。

 09年济南的重戏全运会已经胜利完成使命，这次盛会除了给济南留下几个偌大的体育场外，另一个最大的贡献就是彻底把济南东部地产的概念做足了功夫，成功把均价放到6500左右，且部分楼盘单价突破万元大关。如果没有大的意外，明年济南东部区域还将维持现在的局面，在相对较高的位置上慢慢等待机会，因为相对来说，偏高的房价也不会有太多人再大力追捧，一方面现在投资的升值空间有限，如果在新一轮调控过程中搞不好就高位站岗，二方面东部概念已经不再有太大热点，这些年来的持续开发已经满足了相当大的居住需求，现在入市的人已经大多是改善型和投资型甚至投机赌明年大通胀型的人居多了。

与东部遥相呼应，提前造势的“高铁”和同步启动的“园博”概念也在今年崛起，但与全运概念比起来，今年风头还是差了些。巨大的政治政治推动是主要原因，另外怕是还有区域、时间等因素影响，但更多的是长期以来形成的观念和文化影响，结果就是东部火得一蹋糊涂，西部却相对冷清一些。传统观念上，以往济南的西部城区向来不被市民看好，多少年来济南西部城区自然景观和人文环境都相较南部和东部有差距，也就形成了人们普遍倾向东、南的居住思想。

自08年以来，传统东、南区域依旧强势外，西部和北部开始大变革，迫使人们不得不重新审视西部我们再重新审视西、北部，今年以来济南的西城正在悄然发生着结构性的巨大变化，展现出强劲的发展势头，也在创造着不同以往的房地产机会。在全运之后，济南在一段时间里再无全国性热点，西部必然以“高铁+园博概念”接过泉城楼市的帅旗，引领济南楼市继续前行。

“园博”概念正式把长清划入大济南城区版图，在山东建工、三庆等公司试水之后，鲁商强势入驻，以常春藤启动，以御龙湾为高点，硬硬的把长清房价中枢拉到4000以上，高端项目已经逼近9000元。这其中园博园发挥巨大的拉动作用，过硬的自然环境，良好的高校气氛，长远的轨道交通计划都把这一区域的潜力展现了出来，现在已经是项目林立了。这里的房价在一段时间内只会上升，甚至翻番都有可能，说这里是价值洼地一点也不过份。

“高铁”概念更是了不得，遗憾的是多数济南人还没有认识到，多少年来济南已经没有这种大项目了，感觉不到这种大项目对城市未来发展巨大的推动力，多数人可能要到高铁人流如织，房价上万后才恍然醒悟，原来这里这么好，也会后悔，早干什么去了。首先高铁项目是国家级规划，不管是资金、理念还是设计、建造等哪一方面都是强势的，大量的钱会扔到这里，最终会变成土地的增值。其次高铁对济南城市发展的推动是革命性的，实际上是再造了济南西部一座新城，　按照国家批准的有关规划，西部新城规划面积达55平方公里，主要包括西客站片区、峨眉片区、王府片区、腊山片区和白马山片区等。西客站片区规划面积26平方公里，东到二环西路，西到京福高速公路，北到小清河，南到腊山分洪河，是西部新城的核心区域，也是济南历史上最大规模的新区开发项目，建设由多个不同功能综合体共同组成的、涵盖所有城市服务功能的现代化、复合式、超大型城市综合体，精心打造济南乃至山东的交易中心、会展中心、文化中心、商业中心、总部中心，概算总投入2500亿元。济南市委书记焉荣竹要求，举全市之力加快推进西客站片区的开发建设，保证西客站片区建设成为带动西部城区乃至整个城市建设的重点工程，把西客站片区建设摆到更加突出的战略位置，把它作为全运会后拉动全市投资增长、加快现代化城市建设的重中之重。高铁西客站必然引领省城房价一路走高，在可预见的三到五年，随着高铁及其配套工程的崛起，西部房价直追东部已经成为必然，在眼前投资西部依然可以静等巨大升值空间的到来。

 

“七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~~~请点击进入~