中国房地产市场在2008年进入了阶段性调整，北京部分地区的房地产部分楼盘价格下降幅度接近40%。2008年北京房地产价格的下调，是由各方面的因素促成的，既有国际金融危机对中国市场心理因素的影响，也有国际游资撤离对中国市场的影响，还有中国经济经济运行本身出现问题对房地产市场的影响，当然还有政府对房地产市场的调控政策起了作用。我们应当还记得，2008年开始的价格调整对中国房地产市场造成了比较深远的影响，从表现形式上来看，深圳、广州等地在房地产价格下跌的情况下，出现了退房潮，市场销售一片冷清。

    在这一轮调整中，房地产价格大体下降接近30%，市场观望情绪严重，土地流拍，市场陷入低谷。房地产市场和整个中国的金融危机一起发生，中国的房地产市场发生了戏剧性变化。政府从改变整个经济景气走向的角度出发，提出了促进房地产消费的系列政策；例如，取消对购买第二套房的限制，取消对住房投机交易的限制、降低了首次购买住房的垫付资金比例等等一系列措施。同时从货币政策的角度来讲，中央政府采取积极的货币政策，扩大货币供应量、降低银行利率。

    一系列政策作用的后果，中国的房地产市场发生了惊天逆转。从2009年春节前后，中国房地产市场悄然复苏，慢慢地由恢复性上涨变为报复性上涨；2009年下半年中国房地产市场终于陷入疯狂的状态。中国房地产市场的疯狂主要有以下几个方面的表现：首先是住房价格疯狂上涨，以北京的北苑家园为例，在2009年这一年里，价格上涨幅度接近50%，有的楼盘一个月之内每平方米价格上涨超过3000元，由此可见中国的房地产市场疯狂到了何种程度；第二是土地交易价格不断攀升，地王频现。从2009年4月份开始，在地王的带动下，北京的房地产市场出现了报复性上涨，首先一举成名的是北京东二环边上的广渠门地块，到2010年年初，广州地王无论是从单价还是从总量上都刷新了记录；最近成交的北京地块，地块的楼面价格都接近了17000元，加上各种契税，这些地块上盖出来的房产最终销售价格都将接近3万元，这事毫无疑问的；第三个是销售场面的火爆，人为的制造了房地产市场的恐慌情绪。2009年底，北京的房地产市场出现了房号一号难求的局面，一个购房的号码都需要十多万元来购买，在这种疯狂状况的推动下，北京的房地产市场疯狂上涨。北京有部分市场人士进一步指出，北京的房价即将进入5万元时代；更有大胆的论者认为，不出10年北京房地产市场将迎来10万元时代。

   在这里我不想探讨未来三到五年，北京房地产市场是否会到达5万元或者10万元时代，只想简单回顾中国房地产市场的市场化进程。中国的住房市场改革启动于1999年。在房地产商品化之处，房地产市场在中国市场是一个非常艰难的市场，也是一个微利的市场，在2004年以前，北京的房地产企业需要到处雇人卖房子，参加一次住房交易会能够成交几套房子都是非常罕见的事情。以北京为代表的中国房地产市场，经历了非典以后的缓慢的恢复性上涨，2004-2007年中国房地产市场年均上涨幅度接近20%(这一数字远远高于官方统计的年均低于5%的增长率)，也远远高于官方统计的人均收入的增长，同样也远远高于中国GDP的增长率。房地产行业的销售利润率和投资利润率更是远远高于其他行业。进入2009年以来，北京的房地产价格上涨的幅度恐怕要接近50%了（以北京四环和五环的房价为准，三环以内住房交易数量较少，价格发现功能较弱）。

   2009年以来中国房地产价格迅速上涨，是有其特定原因的。为了刺激经济，从2008年底开始，中央政府出台了一系列经济政策，包括八大产业振兴政策、积极的财政和货币政策。具体到货币政策，就是降低银行利率、扩大货币供应量、放松银行信贷管制；积极地财政政策主要体现在公共设施投资、对于企业的转移支付、对于民间消费的刺激等等。在所有这些政策的刺激下，中国经济逐渐开始复苏。中国经济的复苏从2009年中期开始，2009年三、四季度，中国经济增长率不断提高，最终实现了全年增长8.7%的良好成绩。在这一场刺激经济的全球竞赛中，中国经济无疑拔得头筹，中国经济被称为这次复苏的龙头，极大的带动了全球经济复苏，对全球经济贡献巨大。

但是经济复苏的部门却有先有后，房地产、汽车、家电等行业是这次中国经济复苏的先导性行业。尤其是房地产行业以价格疯狂性上涨和销售量的大幅度攀升极大地带动了中国经济恢复。其他支柱产业都是在价格相对平稳而销售量上涨的情况下实现行业恢复和增长，唯独房地产这个行业是价格疯狂性上涨和销售量的大幅度攀升的。从销售额的绝对值来看，房地产占GDP的比重恐怕已经成为国民经济的头号支柱产业，从利润率来看，房地产行业在2009年实现的销售利润率绝对要超过50%，要远远高于其他行业（其他行业获得的是社会平均利润，而房地产行业获得的绝对是超额垄断利润）。从上面这些分析来看，如果仅仅是着眼眼前，那么房地产行业无论如何都是一个支柱产业了。

但是房地产行业的这种高价和暴利是否会长期存在呢？要回答这个问题，我们就应该看看2009年房地产价格上涨是如何实现的。在2009年全年，由于扩张性货币政策的实行，我国全年多增发货币10000多亿元。前面我们说过，中国经济的复苏首先是从房地产行业开始的，2009年初，中国的生产型行业（或者说实体经济部门）比如石油化工、机械电子等行业都是负增长的，市场前景不明朗，银行不敢将资金贷给这些部门，因此大量的资金流入了银行和股市。在2009年中国的股市和房地产市场都实现了大幅度的攀升，上证指数从2008年年末的1800点上升到2009年年末的3200点，上涨幅度大约为78%，而房地产市场价格上涨幅度大致为50%（以北京市场为例，这个市场是全国市场的代表和风向标）。房地产市场价格上涨不仅受益于银根放松，而且受益于贷款的行业政策，从2008年底，房地产新政实际上已经取消了对第二套住房贷款的贷款利率限制、首付比例限制等等，极大的刺激了投机性住房需求。

在2008年中国房地产市场实现了价格整体上涨50%的“辉煌成就”，于是乐观的市场人士纷纷预测，未来三到五年内，北京市五环左右的住房将步入5万元或者10万元时代，房地产市场的乐观情绪一片。俨然一副大干快上，赶英超美的镜头浮现在中国人民眼前。

我们不妨按照这些人士的预测来评估一下北京的房地产市场，即使是五年后的2014年五环的房价达到5万元/平方米，整个北京市房价平均房价达到10万元/平方米，那么中国仅仅拿出一个北京，就可以购买整个美国，估计问题应该不大了。中国还要搞什么经济建设呢？开发房地产就够了，中国也没有资金用于发展生产了，因为所有的资金都将涌入房地产行业。按照北京五环附近现在的房地产价格为1.5万元/平方米进行计算，那么2015年要实现5万元的单价，价格翻两番，年均增长幅度至少应该达到35%。这个价格增长幅度绝对是无论是从绝对值还是从持续时间上来看都将是超越历史的。

2009年的中国房地产市场本身就是一个不正常的市场，他的不正常体现在在绝大多数商品价格出现下降的情况下，他的价格上涨幅度接近50%已经于整体经济相违背；其次还体现在大量资金没有涌入实体经济行业而涌入了房地产和股市等行业，造成了泡沫经济。

中国的经济学家和房地产市场人士好像都不愿意承认房地产市场也是一个市场，任何一个市场在其运行的过程中都是存在产业周期的。从理论上来讲，行业的景气一般受产业周期和宏观经济周期以及产业生命周期多重因素的影响。对于中国的房地产分析人士来说，不仅中国的房地产市场没有周期，而且全世界的房地产市场也是没有周期的。他们从来都不愿意承认日本在“广场协议”以后，房地产泡沫破灭，至今房地产价格还没有恢复到1990年的水平；受亚洲金融危机影响的香港房地产市场价格至今还没有恢复到1998年的水平。

即使是市场人士出于自身利益的考虑而鼓吹房地产市场永远辉煌灿烂的，但是中国的经济学家不应该一味的迎合这些无知的言论。有良知的学者应该知道过度的房地产泡沫将会导致过多社会资源被配置到房地产市场，而影响实体经济的发展。以日本为例，肇事于1990年的房地产泡沫破灭，所导致的结果不仅仅是房地产市场的崩溃，而且由于日本的大财团长期将资金投入房地产市场而刚松了对汽车、电子、船舶等优势领域的投资，而在新技术领域（比如IT、生物技术）又大大落后日本，导致从1990年开始，日本陷入了长期的衰退。中国的经济学者应该站在国民经济发展的角度上，从维护经济健康持续增长的角度出发，提出合理的房地产市场发展建议。

中国的相关主管部门在房地产市场一直持有暧昧的态度，这是导致中国房地产市场不断上涨的原因。他们也被利益集团绑架了或者与利益集团相勾结，全然不顾整个市场的健康性。好在中国的最高当局眼睛一直是雪亮的。温家宝总量在2009年年底就房地产市场发表讲话，认为房地产市场已经出现了泡沫，住房难已经成为中国经济生活中的一个重要问题，中国政府有信心、也有能力解决中国老百姓的住房问题。

温家宝总理的讲话时中国房地产市场的一个转折点。中国的最高层很少就房地产市场直接表态，或者态度如此明晰。这表明中国房地产市场健康稳定的新时代必将很快到来。