海南楼市重演“95泡沫大爆炸”灾难吗?


谢逸枫:海南楼市重演“95泡沫大爆炸”灾难吗?
海南土地出让“叫停令”后房价最高一天涨五千
  2009年12月份中央政府连续出台政策“组合拳”发起第一轮调控楼市风暴,随着房价继续不断上涨和投资投机活跃及地王再现,意味着首轮政策以失败而告终。2010年1月份,中央政府又发起第二轮强烈的政策调控,除了全国部分少数几个城市的销售成交萎缩了一点和部分少的投资客抛盘套现外,房价依然在高位运行,元旦三天楼市过后,成交上升速度惊人。同时,中央政府在调控楼市,挤压泡沫,而一 些地方政府却在拯救楼市,制造泡沫。
 
  海南鼓吹房价上涨要继续的说法,让全国各地所有投资“炒房团或炒地团”浩浩荡荡齐紧海南,导致海南酒店挤得爆,甚至拉动了汽车销售市场和相关产业的消费。例如,海南目前在打造国际旅游岛,就说海南房价要一路飙升。有海南高层表示,房价上升主要因为岛外需求增加,海南楼市岛外需求为主,三亚房价未到1.1万元。另外是海南高速,低价旅游股 受益海南房价上涨;还有海南琼海打"博鳌牌""生态牌" 房价逼近3000等信号,无不表示着海南房价要暴涨。
 
  2010年01月18日第一财经日报报道《海南暂停土地出让后房价最高一天涨五千》, 控制好供地数量和建设节奏的政策,或许反而成为房价进一步上涨的推手。自1月15日海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目后,海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨,甚至一日一价。此前已经圈占大量土地的中粮集团、华润集团、鲁能集团、海航置业以及雅居乐、富力地产等企业,手中资源越发变得奇货可居。而一些原本销售火爆的地产楼盘项目一夜之间突然封盘,开发商捂盘惜售的情况已经普遍。
 
  新闻中称:“2010年1月15日下午,海南省召开推进海南国际旅游岛建设动员大会,标志着海南国际旅游岛建设正式拉开序幕。海南省委书记卫留成在该会上明确表示,今年3月前,在海南国际旅游岛建设总规划正式获得国家审批前,暂停土地出让和审批新的土地开发项目,以利海南国际旅游岛长远的建设发展。卫留成称,自1月4日国务院关于推进海南国际旅游岛发展建设的若干意见以来,许多开发商闻讯而来,市县应接不暇。但若没有很好的规划,就会搞乱;只顾眼前的利益,是对海南人民不负责任,也是对全国人民犯罪。土地开发要控制好供地数量和建设节奏,在规划下做好建设项目的品质,“多留一点土地给子孙后代是负责任”。

  海南阿里巴巴投资管理有限公司地产部负责人方舟向《第一财经日报》表示:“暂停土地出让对市场的影响非常巨大,疯狂抢地的人比以前更疯狂,而房价更是一天一涨。”这一段时间,方舟接待了很多从全国各地来海南考察地产的朋友和公司,带着这些人开着车到处找地成为他的一项重要工作内容。海口某一楼盘16日的价格为每平方米1.5万元,17日已经上涨到1.7万元,而该楼盘2008年的售价为每平方米4000多元。海口市海甸岛的一个高档楼盘,别墅卖到每平方米4万多,公寓每平方米售价也高达1.6万元,“此前无人问津,但前两天被抢购一空,我一个朋友从浙江过来拿现金都没买到。”

  据报道,就在此前不久,三亚凤凰岛刚刚创造出销售奇迹,该项目一期开盘700套,在1月11日开盘当天便销售一空,均价每平方米高达6.5万元,不但在海南创下销售纪录,在全国也极为罕见。海南另一房地产资深人士曹雨在接受本报采访时也表示,在短短几天内,以海口、三亚、琼海为中心,海南的房价出现了跳跃式上涨,琼海由每平方米4000元涨到七八千元,海口有的楼盘一天上涨5000元。曹雨说:“仅在海南建设国际旅游岛获得国务院批准后的5天内,整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和。”2008年,海南商品房销售额为171.12亿元。

  更耐人寻味的是,越来越多的开发商和私人携带巨资涌向海南,三亚和海口的高级酒店已经被全部订满,平时类似广州在广交会期间无房可住的情况也正出现在海南。方舟说,这些人过来无外乎是炒房炒地,为出行方便就地买车,海南车管所以前每天上车牌数量通常是100多辆,但现在每天上升到450辆,车管所都忙不过来。由于供不应求,开发商要求购房者缴纳诚意金已经相当普遍,缴纳数额由几万至数十万元不等。

  不过,相比之下,更多的是捂盘惜售。有知情人士说,原本销售火爆的海口市海甸岛的某一个大型地产项目,一夜之间突然封盘,暂停对外销售。海口时下开发建设中最热门的小区之一“八里银海”,因要求购房者交纳诚意金于去年12月14日被海口市住房和城乡建设局责令整改。据报道,日前,该项目干脆退回预售许可证,暂不对外销售。”

  在95年海南楼市泡沫记实媒介报道中说过,1995年海南楼市“泡沫”破裂时间不到三年(92年-95年)。其实,事实也证明,海南房价和地价飙升仅一年时间(1991年6月-1992年6月),1991年6月前,1000多元一平方米的公寓楼,到1992年6月已可卖到两三千元一平方米了,别墅也由2000多元涨到了五六千元一平方米,金贸区内的珠江广场、世界贸易中心的商品房价格更是曾一度突破10000元。买来用于居住和商务活动的只有30%左右,而70%是投机者囤积起来进行炒作的。而且炒房地产尤其是炒楼花的投机活动更是达到了疯狂的地步,预售的房子还在图纸上,就已经被炒来炒去。

  各位炒房炒地的同行们:也许还记得,“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”,成为到海南投资房地产的经典口号。自1995年,中国海南楼市泡沫破裂以后,所谓的“炒房团”成了“逃亡团”,多少投资客和投机者倾家荡产,一些开发商为逃避银行追债而四处“逃亡”。

  自1993年下半年,就如同海南这个热带岛屿天太热往往会出现兜头浇来的对流雨一样,随着国家加强对宏观经济调控的力度,海南的房地产热突然来了个大刹车,大量资金沉淀了,一大批被套牢的人和企业叫苦不迭,悔之不及。然而过度的投机给海南的金融业造成了几乎致命的打击。随着海南发展银行的倒闭,十几家信托投资公司消失,数百亿不良资产烂在银行手中。海南经济从此背上了沉重的历史包袱,正所谓“成也萧何,败也萧何”。房地产泡沫给海南的遗产是数目不详的金融不良资产。

  九十年代初,海口、北海、惠州等沿海城市楼市泡沫相继破灭,留下大量的尚未完成七通一平的住宅用地和数不清的烂尾楼,原本是面向财富阶层或为富豪二奶们建造的别墅,成了中国最豪华的养猪场,跳楼跳海者不胜其数,更重要的是区域整体经济遭受重创,海南发展银行被迫宣布破产还债,从此十多年这些地产泡沫破灭的地方经济一蹶不振,近千万民众深受其累,继续忍受穷困的煎熬。