谢逸枫:“零成交”遭政策调控“假摔跌
摘要：2010年1月13日，广州日报报道《楼市吹冷风
广州一手楼网签数已连续五天为“零”》的新闻。此消息一经报道，立刻在中国房地产行业传言纷纷，说什么政策寒潮到来或者是楼市拐点来了。有的专家称是政策压力导致的，或者说是调控到底了。一时引起全国各地媒介四处转报，导致部分楼市的购房者停止购房行动和投资客抛盘套现的加快。后被广州市国土房管局揭露其五天网签“零成交”的缘故，不知道是媒体报道“失实”？还是“网签”数据有问题?
文章中称：“2010年开年，广州楼市随天气一同趋冷。据广州阳光家缘网的监控数据显示，今年头六日，广州一手住宅网签量为1007套，同比上月下降近两成。从7日开始至11日，一连五日成交量更显示为零，截至记者发稿时止，在阳光家缘官网上，并无系统升级或出错的公告。
经过中央2009年12月和2010年1月两次强烈的政策“组合拳”调控后，全国出现二次出现销售网签“零成交”的楼市“杯具”。第一次曝光“零成交”的四川成都在1月2日，网签无一个销售成交数据是真的。第二曝光“零成交”的广东广州在7日开始至11日，而本次销售网签零成交却是假的，成为2010年中央政策调控下，第一个出现楼市销售网签数据“假摔跌”的现象。2010年1月13日，出现5天网签数据“假摔跌”后，广州楼市网签暴增30.7%。
第一，2010年1月13日，广州阳光家缘公布1月7日-12日住宅网签数据，1月7日-12日广州一手住宅网签量共1640套，此前，该网站在1月7日-11日突然显示“零成交”。数据显示，积压了6天的销售量将这一周（1月6日-1月12日）的网签数推向了1884套的高峰，平均每天269套，同比去年12月30日—1月5日的1441套，足足增加了443套，成交上涨30.7%。这一周是2010年以来最高的周销售总量。对比上一周，成交面积也是上涨了29.1%，楼价提高了一成多，均价达到10217元/平方米。
第二，2010年1月14日，羊城晚报报道《广州楼市网签“零成交”？
官方称只是网络故障》的新闻。文章中称：“据羊城晚报记者调查，早前媒体报道的广州楼市网签量在1月7日-11日“零成交”是事出有因。广州市国土房管局透露，阳光家缘网前几日系统调试，现在已经恢复正常。昨日网上公布了积压5天的成交数据。本周(1月6日-12日)的网签数为1884套，同比上一周的1441套，增加了443套，上涨比例为30.7%，而网签均价为10217元/平方米，比前一周的成交均价9267元/平方米提高了一成。
有一些学者或研究机构的人认为，目前多个城市成交量出现下滑主要受两方面因素影响，一方面是，岁末年初，决策层频频发出调控信号，从营业税优惠政策终止到“国四条”，至近期出台的“国十一条”、上调存款准备金率，政策调控力度逐渐趋紧、调控手段愈加丰富全面，在包括收缩金融信贷、加大供给、加强市场监管、收紧税收优惠等方面的综合调控作用下，政策导向对楼市的影响力也在逐步增强。受此影响，购房人难以对楼市走向作出明确判断，导致了短期观望情绪的加重，使得楼市成交出现下滑。另一方面，楼市在经历了去年一年的飙升，房价已攀升至历史同期的最高水平，而楼市购买力的增长速度却远远低于房价的上涨幅度，承受能力的不足导致部分购房人被迫搁置购房意愿，从而引发成交量回落。
有部分媒介报道《广深楼市成交狂泄二到五成
政策观望期开发商仓促出货》，最重的政策靴子终于落下，疯狂近一年的广深楼市由此进入成交量狂泄期。日前发布的新“国11条”中，二套房政策去掉了“改善性需求”，从中央层面尺度被完全收紧，不留任何松动的口径，其严厉程度已经回到了2007年9月二套房政策收紧之时。珠三角部分开发商已经闻“风声”而动，通过提前开盘或适当下调开盘价格仓促出货。珠三角楼市目前进入量缩价滞的政策博弈观望期，今年二季度，随着楼市供应量的上升，普通住宅市场将率先进入价格调整期和量缩价滞局面。
2010年1月份，中央政策调控进入“白热化”阶段。在过去一个月时间内，中央六度出台频繁调控楼市政策，但是调控力度对于每个城市的效果却是显然不同。有的影响到销售成交萎缩到四成，例如广州元旦三天楼市，一手房销售成交萎缩到四成，而二手销售成交下降到30%。有的城市竟然出现“零成交”的，例如四川成都元旦三天之中的一天，无一楼盘成交。有的城市房价继续上涨和成交逐渐回暖。例如1月13日央行更是将存款准备金率上调0.5个百分点,楼市“拐点论”再度兴起。
这一个数据说明中央政策调控“太温柔”，传递调控楼市的信心是针对开发商的，调控新政没有为楼市降温。虽然在短短一个多月的时间里，国家针对房地产市场的调控政策不断出台，同时，在多个不同场合不断地对调控基调和措施进行多次重申。但是，广州等多个城市一、二手商品房成交量基本上保持着上升现象，并且目前全国部分城市房价仍在继续上涨。
例如，2009年12月全国京、沪、穗、深、津五大城市二手住宅市场价格指数延续全年楼市的惯性继续上扬，环比涨幅均超过2%以上。其中上海涨幅最高，环比涨幅达到3.88%；广州位居第二，为3.23%；其他均在3.00%以下。国家发改委、国家统计局发布去年12月70个大中城市房屋销售价格，广州新建住房售价涨幅高达19.9%，涨幅居全国首位。这已经是广州自去年9月开始，连续4个月楼价涨幅居全国首位了。
2009年年终，中央不断释放遏制房价过快上涨的信号，从中央经济工作会议，到二手房营业税“二变五”；从楼市政策“国四条”，到五部委土地新政。面对楼市政策组合拳，房价似乎无动于衷。虽然说政策的执行到落实需要时间，但关键是，现在出台的房地产市场缺少可操作性和具体的针对性。因此，最近出台的房地产政策‘组合拳’缺少力度，除给中国房地产市场带来‘风声’外，基本上影响不了楼市房价继续上涨和开发商抢夺土地的信心。