谢逸枫:央行上调存款准备金率对楼市无实质性“杀伤力”
摘要：2010年1月12日19时许，笔者收到一位北京金融界研究专家朋友发来的一条爆炸性消息。2010年1月12日中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2008年6月以来央行首次上调存款准备金率。此外，央行决定，为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。
晚上9时20分许，笔者从公司办公室坐车回到家中正好十点，读完北京金融界研究专家朋友发来的短消息过后，接到北京某报房地产记者打电话采访笔者，正是关于央行上调存款准备金率对楼市和开发商是否有影响的采访内容。几十分钟采访完后，又接到上海及天津，广州和深圳等报纸网络记者致电笔者采访电话，基本上是同一个问题：“关于2010年1月18日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国房地产市场和开发商是否具有“实质”杀伤力或威慑力，是否会导致开发商价格上的调整和改变销售推广节奏？”
自2009年12月7-2010年1月10日起中央政策一直在对楼市马不停蹄出政策调控，尤其是对于目前中央政府密集出台的政策“组合拳”，或者是政策“重拳”调控楼市下，又恰巧遇上中国楼市销售淡季和2010年“国一十条”中的二套房贷首付四成的规定。2010年1月12日前，北京和上海及天津和杭州及深圳和广州等全国一线二线城市楼市，基本上处于楼市“滞涨状态和观望气氛及抛盘套现的现象”。如此政策压力和销售萎缩及房价高涨情况下，央行上调存款准备金率对中国房地产市场和开发商是否具有“实质”杀伤力或威慑力，是否会导致开发商价格上的调整和改变销售推广节奏？
笔者答全国部分报纸和网络媒介记者电话采访：“
我认为，2010年1月18日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国房地产市场和开发商没有一定具有“实质”的杀伤力或威慑力。因此，上调存款准备金率对中国房地产市场和大型实力开发商影响和作用不大。
首先，本次央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率，目的不是通过增加开发商的融资成本打压中国楼市和遏制房价上涨及投资炒房，而是通过央行上调存款准备金率微调信号，警告银行信贷今年首周过量放贷的疯狂现象。因为，2010年首周之内银行信贷狂飙达6000亿元人民币。
如果再回到2009年银行“天量”信贷，中国投资难免过热导致中国经济虚萎，一旦由于银行贷款负债巨大，或爆发严重的次贷危机，到时金融危机爆发，中国经济将出现毁灭性的后果。因此，央行微调发出信号，警告银行防止贷款过多影响到银行金融安全体系。
其次，自2009年3月份开始，央行微调政策出台一直存在相对滞后性。因此，导致央行相对于存款类金融机构2010年首周的巨额（6000亿）信贷投放，央行上调存款准备金率发出的政策微调和警告非常的不及时。所以，存款类金融机构2010年第一周高达6000亿巨大信贷投放，直接引发了央行发出政策调控的信号。
2010年1月12日，尽管央行1月18日正式上调款类金融机构人民币存款准备金率。但是，2009年12月7日-31日和2010年1月份，中央高层多次在会议上和媒介上发表讲话及报告强调：“2010年继续保持宽松舒适的货币政策和财政政策”。因此，2010年第一季度银行信贷基本上会保持到2-3万亿投放，全年信贷投放将与原计划同步。
由于，2009年款类金融机构信贷投放总量超过了2008年的预期，信贷投放基本上是保持着过度宽松的市场环境，在2010年继续保持宽松舒适的货币政策和财政政策背景下，2010年银行信贷有可能超过7.5万亿的预测和计划，将达到8万亿-9万亿银行信贷额。
最后，2010年1月18日本次央行上调存款准备金率，对目前中国房地产市场本来就存在观望气氛不能够产生促进作用，在投资客和改善型等购房者及部分开发商心理上的预期将远大过于给楼市带来的影响力。由于目前“空转”6年多的物业税本身存在技术不操作性和政策自身上的难点，不具有实际的可执行力。
2010年，开发商并没有在元旦三天楼市给购房者具有“实质性”折扣促销等价格优惠，反而再次上涨房价10%-30%。另外是2009年12月份和1月10日中央一系列政策紧密调控下，导致全国一线二线城市等楼市销售成交崩溃，基本上萎缩至少3成-5成之间，甚至出现个别二线城市元旦楼市三天之中，有可怕的“零成交”数据出现。
其实，主要原因有三个，1）开发商资金不紧张，不需要通过下降或下调房价促进销售量，回收资金。2）2009年在政策利好刺激楼市下，大部分开发商都回收了资金，并且销售了手中大部分房源，由于金融危机影响和市场不稳定及政策影响，开发商施工进度缓慢，另外是开发商有部分房源未推，导致产品供应偏紧，购房者追涨的现象。3）由于开发商资金不存在紧张问题，因此采取低折扣，高房价销售的办法，以获得高利润。
2010年1月10日国务院的“国十一条”政策出台，基本上已经确定政策不打压楼市的信号，仅会调整和整顿而已。所以，上调准备金率会适当的增加开发商的融资成本，对中国房地产市场和开发商无如何“实质”性的杀伤力或威慑力，不会影响到开发商价格上的调整和改变销售推广节奏，更加不会产生“实质性”改变目前中国房地产市场买卖双方互相僵持的现状。
