重要的是未来：“面粉与面包”是简单但不恰当的比喻

近来土地市场飙升剧烈，无论是长风地块、外滩滨江地块，外高桥森兰，还是美兰湖—罗店地块，等等。类似面粉贵过面包的说法自然而然就产生了。众说纷纭之间，TERRY有点小看法。

首先，这一轮的土地市场发展情况不管最终会走到哪里，其基本还是遵循一个价值驱动规律的：楼价影响地价。土地与房子之关系，恰如原料与产品的关系，一个真空状态的土地是不具备商业价值的，其价值最终还是由其产生的楼市产品所决定。从时间上来分析，我们可以清楚地看到，2008年底到2009年初其实是市场最为低迷的时候，此时的房价是缩水，而土地市场几乎是静水，一动不动。

从2009年一季度开始，楼市逐步恢复，但是此时土地市场还是较为淡静的。根本性的原因自然是当时大多数受市场和调控影响的发展商还处于严冬中恢复的时段，资金并不很充裕。二来大家对于市场本身的发展趋势也不好下判断。一直到4月之后，楼市、房价都进入一个快速发展阶段，此时土地市场才有所萌动。直到6月以后，楼市已经从缓慢的恢复性增长变为较为快速的爆发性增长。大家也都开始明确这一次的楼市发展是较为有效的。此时，土地市场才进入一个加速发展的阶段。因此，我们看到这里存在一个时间的滞后性，相对来说，土地市场的恢复通常是滞后于房产市场的。应该说这也是一个合理的情况，因为这里有一个资金的时间周期和企业资金运营管理的要求。

有人也许会说这种面粉贵过面包的情况是否合理，那请问你是用什么时间的面粉和面包来比较的，现在的面粉价格是对应于现在的面包价格吗？不是，近期的面粉价格是对应于未来的面包的。至少是2011-2012年甚至更远的未来的，通常相对高价地块的开发周期都会比较长一些。当然，由于这个溢价的存在，对于一些近期的楼盘来说也是有推动作用的。但是这个作用不是绝对的，不到火候，不要寄希望于有过多、过高的提前拉升。

这里就导出第二个概念。面粉和面包，本质上还是消费品，而且最重要的是，面包是时间性很强的快速消费品，过期的面包就不适合食用了，不仅跌价，甚至于要做处理。而土地和房屋则会随着时间的推移，存在相当大的增值可能（姑且不把话说太满，否则有人又会说跌价，但是从长计议，城市土地和房屋市场的增值带有一定的必然性）。一片面包的适合时间也许就在0-7个小时，再之后就过期了。而一片住宅用地的使用年限是70年，7小时与70年，性质已经完全不同了。在它们身上最大的差异，就是未来。一个是价值递增的，而一个是快速递减的。

面粉贵过面包，在快速消费品市场是一种道理，但是在房地产市场来说，是一个不太恰当的比喻。面粉贵过面包是有其内在逻辑的。换言之，世界上又有哪几个发达地区和城市是依靠低地价、低房价来进行发展的？经济的发展最终也要让城市越来越有价值，如果一个城市的土地资源都是不断在走低价的，那我们倒不清楚这意味着什么了。