资金的充足率和资金的分配合理性是资金格局的关键。

    正是由于商业地产需要前期对资金的投入大，才需要开发商充分地重视这一点。否则，当资金链太紧，或者缺口太大，在营销阶段对回款的要求就很高。这样，就导致很多商业地产项目必须考虑销售来获得需要的回款量。商业地产销售往往散卖后就又会造成经营上的困难，最终导致项目运营的不理想甚至失败。

    而即便是需要通过销售获得大量的回款，最佳的途径也是通过整售的方式解决。而一般在商业地产运营的前期，由于项目的未来经营和客户群体很难界定，就造成了无论是银行方面的资金或是投资基金，都很难在过早的阶段确定意向，很难达到开发商预期的目标。

    而作为投资公司对整购商业项目的要求，一般至少是在项目已经达到封顶阶段，并且已经拥有了一定比例较为稳定的客户意向。而对于投资公司最佳的投资标的，最好是已经培育成熟，使其能够作为财务投资的角度来很容易核算出投资回报的数据。而要做到这一点，无疑开发商在前期都要在项目的营销上，投入更多的资金来完成这部分工作。

    所以，预算清在商业地产开发过程中，所要在各环节投入的资金量，做好充分的准备，或前期一定做好在资金层面上的融资策划，才是保障项目顺利进行的必要条件。

    另外，在开发商业地产的过程中，资金投入的分配也是要科学把握的。众所周知，商业地产开发在融资方面较普通住宅要困难的多。在本身融资途径就缺乏的环境中，仅有的银行资金由于并不十分支持商业地产的开发性贷款发放，所以，很多情况下，通过营销途径获得资金支持对很多没有其他资本融资方案的开发商来说，几乎是唯一的途径。所以，在自有资金的运用分配中，就要考虑不应一味地将有限的资金大比例地投入到工程方面，只预留极少的资金分配到营销上。正确的做法是合理分配，尽量多侧重在营销层面的资金支持，使有限的资金具备在市场上的造血功能，通过更大力的营销途径，获得尽可能多的市场回款，从而达到滚动发展的目标。

    当营销工作进行越顺利的时候，就越早确定项目的未来经营预期，也就越早能达到投资基金向项目投出橄榄枝的标准。这样就能够达到加速项目向市场、客户、资金多方面互相促进，形成良性循环的目的。

    实例：我在接触过的一个规模性商业开发项目，本身开发商自由资金只有5000万左右（扣除拿地方面的资金）。项目工程建设投入至少还有2亿左右的缺口，项目状况是无法争取到银行的贷款支持，最多只能争取到工程承包和材料供应方面的部分短期垫资。而开发商在资金投入分配中，一味考虑的是将资金都堆砌到砖头瓦块上，只预留不到100万在营销方面，但还要幻想通过臆想的乐观市场来对接上后期对资金的需求，其结果可想而知，几乎变成了与市场的对赌。而恰恰由于运气和时机不佳，市场并没有给予它投机取巧的机会，如果营销投入没有达到500万以上的量，几乎杯水车薪的时候，项目陷入了资金链断裂，无法动弹的境地。当我们通过分析，发现了市场的机会，只要营销推广的投入达到这个量，并科学进行营销和市场的整合，确实有机会抓住机遇获得成功的时候，开发商所有的资金已经全部投入到了工程上，结果是工程做了个半吊子，营销上没有了经费而陷入停滞，营销的无力导致无法达到理想回款，回款不足又大大拖累了工程的形象进度，从而影响了客户对项目实力的信心，更加谨慎投资......恶性循环带来了无法想象的噩梦。这个项目如果没有办法通过其他途径获得融资，几乎命运注定是死亡。而如果当初是将资金进行合理分配，4500万投入工程、预留出500万支持营销专款专用，通过合理的营销策划和市场启动，形成投入和回款的良性滚动，其结果将大大不同。

    商业地产成功与失败的决定因素取决于什么？很多人会回答是市场、客户、地段、运营团队、专业机构等等。其实，真正的决定因素就是开发商本身。开发商的格局决定了商业地产的命运。

                                                                            （待续）