搜房网: 您觉得造成重庆上半年楼市急速回暖的现象最根本的原因是什么？

陈华睿: 其实，我们看一看全国其他城市的商品房交易情况就可以发现，上半年楼市回暖，交易放量不仅仅是重庆独有的现象，全国主要大中城市上半年的交易量都有明显的增加。

究其根本原因，我分析认为，还是由于2008年全国楼市交易量急剧萎缩，导致市场需求被人为克制、压抑后，2009年来的一次反弹和需求集中释放。此外，重庆市政府在08—09年期间通过旧城改造、拆迁搬迁额外制造和新增的几百万平米的购房需求，也为重庆楼市的交易火爆锦上添花。综合说来，2009年上半年重庆楼市的回暖，一是因为需求的反弹释放，二是政府的外部助推。

搜房网: 您对二套房贷的收紧有什么看法？对重庆楼市的影响大吗？

陈华睿: 我曾经说过，政府对房地产市场的宏观调控，效果最明显，调控力度最强的措施，其实就是运用金融杠杆，对消费者购房的首付比例，按揭利息的调控。因此，如果政府对二手房的信贷又出政策加以限制、收紧，对楼市的调控影响又会马上显现出来。

由于大部分消费者购房，都是进行“提档升级”，因此，目前购房的消费者绝大部分都是在进行二次置业、三次置业，如果对消费者购买二套房进行限制，我认为对楼市的打压、影响是非常大的。

搜房网: 上半年土地市场火爆全国，重庆也出现了类似“鸿恩寺一役”的“地王之争 ”对于重庆的土地市场您有什么看法？下半年高价拿地的现象会持续吗？

陈华睿: 我们细心一点可以发现，今年上半年，拿地的开发企业有两个特点，一是上市公司多，二是国有企业多。真正中小型的民营企业、私营企业，在上半年的地王之争中，少有身影。

分析其原因，我认为至少说明三个问题。

第一，中国的商品房开发市场，已经进入优胜劣汰、剧烈洗牌的竞争格局，房地产市场凸显出明显的“马太效应”。

第二，上市公司拥有良好的融资平台，需要有漂亮的业绩作为支撑，因此，他们在上半年的土地市场里表现活跃、志在必得；而国有企业，因为有政府、财政作为“后台”，银行纷纷给予巨额的授信融资，因此也“不差钱”，在上半年跑马圈地的竞争中，也不甘示弱。正是这两类企业成为今年上半年土地市场的主要需求和拿地企业。

第三，由于上市公司的频频出手，土地市场国进民退的现象突出，所以稀缺的土地资源正逐步在朝“大鳄”集中，“寡头垄断”的格局也明显起来，当土地都集中在很少的一部分大开发商手里时，房价的波动就会更剧烈，各地房价的持续上涨就不可避免。

搜房网: 简单谈一下，您认为影响重庆楼市下半年走势最重要的因素是什么，为什么 ？

陈华睿: 归纳起来，我认为有三点会影响重庆楼市下半年的走势。

其一，中国经济出现通货膨胀的可能性和迹象有多大？因为，如果中国出现通货膨胀的预期，老百姓一定会将钱投资在一些资产上面，这会促进楼市的成交和持续向上。

其二，政府和主管部门会不会收紧对二套房的金融政策？如果说出现通胀的预期会让楼市升温的话，那么，出台限制二套房的金融政策，则会迅速对楼市降温。

其三，我对10年来重庆楼市的价格、成交、发展的统计分析发现，房价的涨幅也是影响重庆楼市的重要因素之一。当市场回暖、交易火爆、房子供不应求的时候，商人逐利的本性必将会让开发商们不约而同地提价，但是，如果提价幅度太快，价格涨幅过高，超过消费者的经济承受力，楼市又会立马陷入观望、胶着和低靡。

所以，我认为，影响重庆楼市下半年走势的一个重要原因，还包括商品房价格的涨幅高低。

----2009年7月21日接受搜房网采访纪要

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