2009重庆秋交会购房需求大调查研究分析报告
第一章 调查综述
在2009年重庆秋季房交会开幕之前，为更好反映市民的购房态度，了解市民购房的需求，进而更好为市民研究、判断重庆楼市的发展，重庆晚报、新浪网联合重庆康维投资顾问公司进行了广泛的市民购房需求调查，并对搜集到第一手的资料和数据进行分析。本次调查采用大样本随机抽样的方法，在新浪网频道、重庆晚报、晚报网站上发布市民购房需求调查问卷，最后共收到1192份有效的样本问卷。
第二章 市民购房需求特征分析
一、对购房消费行为的感受
调查显示：本次调查对购房置业这一消费行为，有22.1%的人觉得很犹豫；19.5%的人觉得焦虑；13.6%的人觉得疲惫；13.1%的人觉得心烦；12.4%的人觉得彷徨；7.7%的人觉得激动；6.7%的人觉得快乐；还有4.9%的人选择其他。
从本次调查结果中可以看出，市民大众对于购房消费这一人人都要面对的问题，超过八成的市民觉得购房买房是一件让人犹豫、焦虑、疲惫和心烦的事情，购房买房已经成为市民的“心病”，只有14.4%的市民觉得购房买房是件让人激动或者快乐的事。由此可见，购房置业这关系到民生的消费行为已成为大众的一种负担和压力了。
二、目前是否有购房的想法以及购房时限分析
1、是否有购房的想法和需求
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目前是否有购房的想法和需求？ |
2、预计什么时候购房
调查显示：24%的市民预计两年之后再买；23.2%的市民预计在两年内购房；19%的市民预计在1年之内购房；18%的市民预计在半年内购房；还有15.8%的市民选择会在本次秋交会上购房置业。
根据数据分析发现，目前，市民中仍有超过六成的市民有明确的购房置业的想法和需求，并且，在这一部分市民中，在最近两年内会出手购房的比例占了76%，还有14.8%的市民对是否购房态度不明确，这一部分也可以发展成未来的潜在消费者，由此可见，由于庞大的购买需求的支撑，我市房地产市场仍然潜力巨大。
三、近期购房的最根本原因分析
调查显示：受访的市民中，因结婚、成家要购买房屋的比例占26.7%；其次是选择其他的占到被访者的18.4%；因原来房子太小太旧要换新房占到被访者的16.9%；买套房子出租投资的占到被访者的16.6%；子女读书要买房的占到被访者的10.7%；家里人口增加要买房的占6.5%；原来房子拆迁了必须买房的占4.2%。
根据以上调查数据分析，受传统“结婚成家、自立门户”观念的影响，结婚买房成为市民购房最主要的需求诱因，婚房，仍然是我市目前商品房需求市场中最大的组成部分。同时，随着人们生活水平的逐步提高，抛旧换新、升级换代买房和买套房子保值增值，居住投资两不误也成为市民购房置业的主要原因之一。
第三章 市民购房主要影响因素分析
一、除价格与户型因素外的主要影响因素分析
调查数据显示，除了价格与户型这两个直接影响市民购房的核心因素外，市民最关心的、对市民购房置业影响最大的要素分别是：项目的商业及生活配套，比例占到了24.3%；其次就是交通的便利性，占到了17.3%；小区环境和景观占到了15.3%；教育配套占到了13.6%；项目地段占到了11.8%；其余的江山湖景资源、开发商品牌与实力、物业管理、交房时间早晚以及其他共占了17.7%。
由此可以看出，一个项目的商业及生活配套是否完善齐全，成为影响市民购房置业的最主要的因素，一旦买房入住后，日常购物、生活配套的便利性就成为市民最关心的问题，也成为影响市民生活成本、生活品质的关键因素，因此，越来越理性的市民在购买房子前，考虑得最多的是项目周边的商业配套、生活配套设施是否齐备。其次，项目的交通便利性、小区环境景观的打造等因素，也是消费者购房时重点考虑的关键因素。
二、拆迁后所选房子的区域分析
数据显示，本次调查中，因拆迁而需要购房的市民中，有24.2%的市民首先会选择在江北区买房；选择在渝北区买房的占到12.9%；选择在南岸区的占了11.8%；沙坪坝区占了9.5%；九龙坡、渝中区、北部新区、北碚、巴南、大渡口分别占了7.3%、7.2%、7%、2.3%、1.3%、1.1%；还有15.4%的市民选择了其他区域。
可见，随着江北、渝北、北部新区“三北区域”的新规划、大发展，加上“两江新区”发展前景的巨大吸引，江北、渝北区两个区域成为市民购房置业的首选区域，占了购房总数的37.1%。“重庆向北”的发展趋势已深入人心、不可逆转。
拆迁后预计新购买商品房的面积
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81-90㎡ |
31.00% |
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100㎡以上 |
21.70% |
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71-80㎡ |
21.40% |
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60-70㎡ |
17.00% |
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60㎡以内 |
8.90% |
根据数据显示，对于因拆迁而再次买房的市民来说，购买一套中等面积、比较宽大舒适的新房成了他们的主力需求。仅有8.9%的市民表示，会选择购买套内面积在60㎡以内的房子，其余的市民中，31%的市民选择购买套内81—90平米的中等户型商品房，还有21.7%的市民选择购买100平米以上的中大户型商品房。由于重庆拆迁补偿标准的提高，拆迁居民购房开始抛弃小户型，回归中大面积舒适户型。
三、对秋交会的看法分析
是否会去秋交会现场实地观看
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不一定，看情况 |
37.10% |
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很有可能去 |
28.10% |
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肯定会去 |
26.90% |
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肯定不会去 |
7.90% |
如果在秋交会遇到大幅的优惠和促销是否会提前买房
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看实际优惠情况而论 |
53.50% |
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会 |
25.70% |
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不会 |
12.80% |
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说不清 |
8.00% |
本次调查数据显示，有51.9%的受访市民对本届秋交会是不是一个买房子的好时机这个问题表示“说不清楚”，而只有18.3%的市民觉得本届秋交会是买房的好时机。
而对于是否会亲自去秋交会现场实地参观、购房这个问题，有26.9%的市民表示“肯定会去”；有37.1%的市民表示“不一定会去，要看情况”；还有28.1%的市民表示“很有可能会去”；只有7.9%的市民表示“肯定不会去”。由此看来，政府每年组织举办的春、秋两次房交会，对市民大众了解房地产市场，选房、淘房、买房都搭建了一个良好的平台，市民不管有没有买房的需求，都非常关注和重视这类型的大型房交会，超过半数的市民都会亲临展会现场参观。
对于是否会因为有大幅优惠和促销政策而提前下订单这个问题，有53.5%的人选择看实际优惠情况而论；25.7%的人选择会；12.8%的人选择不会；还有8%的人说不清楚。数据说明，房交会的政策优惠和促销力度大小对市民买房的影响和拉动效应明显，出台有吸引力的政策，加大优惠力度可以大大促进消费，带动市民的下叉购买。
一年一度的秋交会，对重庆的楼市来讲是一个至关重要的时期。秋交会前后房价的波动和发展趋势，也成为市民关心的话题。调查数据显示，有34.5%的市民认为本届秋交会后，重庆的平均房价会“小幅上涨”，有25.7%的市民认为本届秋交会后重庆的平均房价会“小幅下跌”，还有17.5%的市民表示“说不清楚，无法判断”，10.4%的市民表示会“与现在持平”。超过三分之一比例的市民对秋交会后房价会小幅上涨的预期，必将会对本次秋交会的房屋交易，带来一个正面的推动和促进，因此，本届秋交会的成交量、成交价格也让人充满设想，值得期待。
四、购房者对开发商品牌和实力的关注分析
由品牌开发商和知名企业所开发的项目，是不是您买房的首选
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优先选择品牌企业的项目 |
71.40% |
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无所谓 |
18.70% |
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只买品牌企业的项目 |
8.40% |
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不买品牌企业的项目 |
1.50% |
数据显示，79.7%的市民对开发商的品牌和实力持“比较关注和非常关注”的态度，而且有71.4%的市民会优先选择品牌企业开发的项目，仅仅有4.4%的市民对开发商的品牌和实力不太关注，1.5%的市民明确表示不买品牌企业的项目。这说明，品牌的影响力成为影响市民购房置业的决定性因素，企业的品牌和实力对市民的买房置业有明显的引导和促进作用。
从对于品牌企业开发的楼盘项目，44.2%的市民选择不愿意高价买；有52%的市民在高出10%以内的愿意买，仅有3.8%的人在高出平均售价20%的情况下愿意买，由此可见，品牌是市民追求的，实惠也是市民期待的，买到“物美价廉、性价比高”的商品房始终是市民大众不变的需求。
第四章 市民对产品户型的偏好分析
一、希望购买房屋的面积类型
本次调查显示，有19.2％的市民倾向于购买套内面积为71—80㎡的房子；有18.2%的市民选择了购买套内81-90㎡的房子；有16.1%的市民选择了购买套内91-100㎡的房子；有14.3%的市民选择了套内61-70㎡的房子；有11.6%的市民选择了套内100-120㎡的房子；前面这几个选项，占总体调查比例的份额的差别都不大，并且占据了总体的近八成比例（79.4%）。
由此可见，套内面积70-100㎡的商品房，是目前市民最愿意购买、最能接受的产品类型，也是最受市民欢迎的户型。一味地、单纯地追求小户型、低总价逐渐不再成为市民购房的首选，注重户型、面积的舒适性和实用性成为市民购房的新流行趋势。
是否愿意购买户型越来越小的物业产品
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不愿意购买 |
60.70% |
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比较喜欢，愿意购买 |
19.50% |
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单价高，迫不得已去买 |
16.60% |
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非常愿意 |
3.20% |
由上表可以看出，60.7%的市民不再愿意购买小户型，只有22.7%的市民愿意购买和非常愿意购买。由此可见，小户型的春天已经过去，中等户型产品的回归逐渐成为市场的主流和消费需求的主导。
二、在主城区购房的心理总价分析
调查显示，市民在主城区购房的心理总价在26-30万元之间的比例，占总数的21.7%；总价在21-25万元的占到了17.6%；总价在31-35万元的占到了14.9%；总价在36-40万元的占到了11.6%；总价在16-20万元的占到了10.9%；总价在10-15万元的占到了6%；总价在46-50万元的占到了5.4%；总价在41-45万元的占到了4.5%；总价在51-55万元占到了2.7%；总价在56-60万元的占到了2.5%；61万元以上的占到了2.2%。
根据以上数据的汇总与分析，有54.2%的市民购房的总价，心理预期控制在20-35万元之间，这个总价区间的商品房，是半数市民都能够接受的范围；有21.5%的市民能够接受总价在36-50万元间的房子，仅有7.4%的人可接受总价在50万以上的房子。
心理上可以接受的销售单价（套内单价）
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3001—3500元 |
24.80% |
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3501—4000元 |
22.70% |
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4001—4500元 |
17.80% |
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3000元以下 |
16.40% |
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4501—5000元 |
9.50% |
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5001—5500元 |
4.90% |
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5500—6000元 |
2.50% |
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6000元及以上 |
1.40% |
数据分析显示，47.5%的市民可接受套内销售单价在3000-4000元/平米的商品房，有27.3%的市民可接受套内销售均价在4000-5000元/平米的商品房，还有8.8%的市民可接受套内销售单价在5000元以上的房子。
三、购房者期望购买的物业产品类型分析
调查数据显示，普通电梯房是最受市民欢迎的物业产品类型，占到了54%；花园洋房占到了22%；普通多层占到了17.6%；公寓占到了3.7%、别墅占到了1.5%；还有1.2%的市民选择了其他。
可见，普通电梯房仍是市民大众、普通购房消费者首选的物业类型。而随着市民收入水平的提升，市民对生活品质、生活档次的要求也越来越高，市民在买房的时候，对花园洋房类型的物业产品的需求也在逐步增加，本次调查显示，22%的市民消费者准备购买花园洋房产品，这个比例几乎占据了拟购房消费者的近四分之一份额。
调查数据显示：市民购房时对楼层高低的选择也有明显的偏好。41.8%的市民购房首选18层以下的小高层物业；24.5%的市民购房喜欢购买8层以下的多层物业；购买33层以下高层大厦物业的市民占15%比例，购买超高层物业的市民仅占3.4%。
四、有购房需求但最近不会购买的原因分析
调查显示，对于虽有购房需求但最近又不准备购买的原因，有46.4%的市民选择了“房价太高，买不起”；16.9%的市民选择“等一等，看清市场走向后再买”；还有11.7%的市民觉得“到目前为止还没看到让自己满意的房子”；10.7%的市民认为“目前有房子住，暂时不慌购买”；同样的，也有10.7%的市民认为“现在还不是买房的最佳时机”；还有3.6%的市民选择了其他。
数据分析显示，有接近半数的市民还是认为重庆的房价太贵，自己买不起房；还有近三成的市民对重庆的楼市抱有一种观望、摇摆的态度，在等待最佳购房时机。
五、市民对于重庆房价的评判
本次调查显示，认为重庆的房价非常高了，买不起的市民占到了46.1%；认为比较高了，但还能承受的占了40.4%；认为价格适中，比较正常的占到了12.2%；而认为价格还比较低的只有1.3%的比例。
我们将重庆目前的房价水平比拟为一座大山的高度，让市民对重庆房价进行比拟，数据显示：50.6%的市民认为“重庆目前的房价接近山顶”，36.9%的市民认为“重庆目前的房价还处于半山腰”,有10%的市民认为“重庆目前的房价已经处于山顶最高峰”，仅有2.5%的市民认为“重庆目前的房价还处于山脚下”。
综合以上两组数据分析发现，接近一半比例的市民认为重庆的房价比较高了，快接近山顶了，但自己还能承受，还可以买房。这说明重庆的房价目前处于一个比较敏感的临界点、分水岭上，如果再持续上涨，这四成的市民对房价的敏感度将突破“还能承受”的极限，由“能承受”转化到“买不起”的阵营，当超过一半达到六成、七成的市民都表示买不起房的时候，房价的水平就真正偏离平均水平，处于一个高不可攀的位置，这时，市场供应与有效需求之间的背离就很明显地显现出来了。
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