投资买房正当时 

                                   文/阮雷

上半年我国房地产业表现出迅猛的回暖势头，1—6月份，商品房销售面积34108万平方米，同比增长31.7%；商品房销售金额15799亿元，同比增长53%，为我国经济回暖做出了重要的贡献。但是，近期对房地产业发展不利的新闻开始出现，如“京、沪、广等一线城市7月份价升量跌”、“深圳明年将开征物业税”、“六部委对房地产市场放从紧信号”等，再加上部分空头“学者”一直非理性地、声嘶力竭地鼓噪，令部分消费者看不懂下一步的房市走势。我认为，经济发展自有其客观规律，我国上半年房地产市场回暖不是偶然的，不会是昙花一现，而是新一轮上升周期的开始。当前投资买房正当时！

房地产需求以国内消费者为主，主要受国内的宏观政策、人口结构、利率水平、市场供求状况等多因素影响，同时也受消费者自身的居住状况、现实收入、未来收入预期、未来支出预期等因素影响。房地产需求受国际经济形势的影响相对较小。

1、国家政策支持房地产

2007年，中国经济表现为“高增长，高通胀”，因此，政府宏观调控目标为“防过热，防通胀”。无论是防过热，还是防通胀，都必须重点抑制作为国民经济龙头的房地产业的快速发展。政府从2007年9月份起，对房地产业重拳出击，出台了一系列紧缩政策：如不允许分期办理国土证，上调第二套房的购买利率和首付款比例，半年内五次上调银行准备金率和利率，压缩房地产企业贷款规模等。同时，媒体舆论也大肆唱空房地产业。在上述措施的共同作用下，现实消费需求急剧萎缩，房地产业迅速从高峰跌入低谷。2008年9月份，世界金融危机爆发，“屋漏偏逢连阴雨”，这对我国房地产业如同雪上加霜，使其在四季度非理性过度下滑……

物极必反。世界金融危机的爆发，使中国房地产业迎来了转机，令许多资金链濒临断裂的开发商避免了破产，其中不乏众多国内知名的大型品牌开发商。中国经济在2008年四季度急剧下滑，中央政府被迫紧急180度大转向，将宏观调控目标从“防过热、防通胀”迅速调整为“保增长、调结构、保民生”。短短几个月时间，中央出台了一系列有利于房地产发展的政策，如五次下调银行准备金率和利率，出台购房利率优惠政策，放松房地产企业银根等，这些措施保障了我国房地产业迅速回暖。

当前经济已经回暖但尚不稳定，房地产业对于中国经济增长的贡献，仍然非常重要。但是，政府对房地业也有两大担忧，一是房价成为民众的重点关注问题，房价上涨过快不利于社会的和谐和稳定；二是房地产市场过热，会加快通货膨胀的到来，并造成资源的扭曲配置。所以，在过去半年时间里，我们能充分感觉到政府对待房地产业的矛盾态度：价格下跌、成交量下降，政府赶忙出台多项措施救市；房价一上涨，政府又急忙通过舆论来打压。总的来说，在过去三个季度里，政府对待房地产业的真实态度是以扶植为主。

为了保障社会稳定和促进就业，中国经济必须保持一定的增长速度。只要出口形势一天不好转，中国的经济增长就必须高度依靠房地产业在投资和消费领域的贡献，政府就不会出重拳打压房地产业。在世界整体经济形势复苏之前，我国的出口形势很难好转，因此，至少在未来二年内，即便政府会间或出台一些措施来抑制房价的过快上涨，但是总体来说，政府对待房地业的态度，应该是支持其健康平稳发展为主，政策环境会比较宽松。                                           

2、有真实需求支撑

受五、六十年代婴儿潮的影响，我国即使保持目前生育水平不变的话，未来人口的增长还要持续40年左右，到2040年达到高峰值15.4亿左右，才能实现零增长及负增长。根据2005年的抽样调查，我国现有人口中，19岁以下占比28.05%，65岁以上占比8%，多数人口为青、壮年。其中婴儿潮出生人口在3亿人左右，目前正处于消费力较强的时期。

此外，我国的城市化水平，自1996年开始增速加快，这与世界其它国家的城市化历程基本一致，即当城市化水平达到或超过30%之后，这个国家会进入到快速城市化时期。2008年末，中国城市化率达到45.7，若将未有城市户籍但是长期在城市工作、生活的农民工计算在内，我国目前的实际城市化率应该超过55%。人口结构决定了需求潜力，城市化是中国过去十年经济快速发展的主引擎之一。但即便如此，在过去十年里已经购买商品住房的消费者，不超过城市现有人口的1/3，大量的城市新老居民（详见），正等待着政府和开发商为他们解决居住问题。我相信，至少在未来二十年内，以房地产业为龙头的城市化产业，仍将是推动中国经济快速发展的主要动力，这是由我国当前经济发展所处的历史阶段、人口状况、自然资源状况、科技创新能力和生产力水平等综合因素决定的，是不以哪个组织和哪个个人的意志为转移的。中国房地产业的长远、健康发展，具有坚实的基础，不是一阵风来了就能吹倒的空中楼阁。

有收入作保障的需要才有可能成为需求。今年上半年，我国城镇居民人均可支配收入8856元，同比增长9.8%；扣除价格因素，实际增长11.2%。上半年农村居民现金收入人均2733元，同比增长8.1%，扣除价格因素，实际增长为8.1%。

现在买房便宜。目前利率比2008年高峰时下降了1.52，再加上地方政府出台的购房优惠政策，一套房子若价格不变，对于首次置业者来说，目前购买，因为利率和契税降低，比2008年上半年购买节约约11%的支出。

3、供求关系逆转

2007年全国房地产市场的施工量、新开工量均同比增加20%以上；2008年一季度全国房地产市场的施工量、新开工量同比增加25%以上。2008年，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。可见，2008年全国房地产市场是供给大幅度上升、需求大幅度下降，处于严重的供大于求状况。

从2008年二季度开始，全国施工面积和新开工面积急剧萎缩，逐月下滑，年末比年初下滑幅度超过一倍以上。2009年1-6月，全国房屋施工面积23.97亿平方米，同比增长12.7%，房屋新开工面积4.79亿平方米，同比下降10.4%，这将导致2009年下半年及2010年的房地产供给大幅度下降。2009年上半年，商品房销售同比增长31%。如果房屋新开工量不能马上大幅度提高，按照目前的市场态势，再经过不超过半年的库存消化，房地产市场将供不应求。

4、成本将大幅度上升

半年来，钢材价格上涨了约30%，特别是最近一个月来，钢材价格呈加速上涨趋势。随着经济回暖，各行业复苏，各种建筑材料价格及人工价格未来将总体呈上涨趋势。

此外，目前在售楼盘的土地，多是在2007年前取得，其中又以2006年以前取得的低价土地为主，这些土地的楼面价格，普遍比2007年高峰时取得土地的楼面价格低50%以上。以成都为例，在2007年出让的主城区土地中，住宅类用地成交62宗，成交土地总面积达3578.25亩，总规划建筑面积922.43万平米，平均楼面地价为4329.26元/平米。上述土地中，目前还有80%以上的项目尚未进入销售阶段，这些土地的楼面价格超过了5000元/平方米，将从今年开始陆续进入市场。成都6月份主城区住宅交易价格为5832元/平方米，只与上述土地的楼面价格相当。这些土地建成房子后的综合成本，将比目前在售楼盘的总平均售价高出2000元/平方米以上。在成都，经过前几年的开发，开发商2006年以前拿的低价土地已经基本消化完毕；2008年虽然土地价格大跌，但是新供应的土地量很少，对未来市场冲击不大； 2009年新出让土地的价格迅速回升，已接近2007年初的水平。

5、通胀预期抬头

上半年，金融机构投放了天量货币，广义货币供应量M2和狭义货币供应量M1的增长率均创下新高，资产价格快速上涨，通胀预期开始抬头。我国不同层次的货币供应量与资产价格之间具有不同程度的联系。从中长期来看，无论是广义货币供应量M2，还是狭义货币供应量M1，其增长都与房地产价格和股市价格的增长，存在中长期的均衡关系。M2的增长在一定程度上是引起房屋价格上涨的原因。

目前国内普通居民投资渠道很少，银行利率太低，存款跑不过通胀；随着经济复苏，债券收益率在逐步下降；金市价格已高，中短期内再上涨空间不大；股市半年来涨了一倍，虽然还有空间，但是投资风险很大。房地产具有能够抵御通胀的投资属性，随着消费者通胀预期的增强，将被更多的投资避险资金青睐。

近期，中国经济率先复苏，世界金融危机有所缓解，大量的境外热钱正重新流回国内，现阶段主要以投机股市为主。下半年，随着股市风险不断加大，上半年在股市获利的资金，和后续的国外热钱，将越来越多地转入房市。

6、当前正处于经济周期的上升阶段

房地产业的周期与GDP的总体趋势大体一致，房地产价格是经济的晴雨表，它能把未来的事件进行贴现。上半年中国GDP增长7.1，为房地产业持续复苏奠定了基础。从近几个月的土地市场、房地产销售市场数据可以看出，投资者、消费者的信心正在快速恢复中，情绪加速器开始发挥作用，房地产市场正步入快速增长中。

把股市和房地产市场放到经济周期来看，股市超前，通常这两个市场之间存在着3—6个月的时间差，房地产业一般是在几个月后跟随股票价格变化的。经济下滑时，股市触底，房市还在下降；经济开始复苏时，房市振荡触底，股市持续反弹；经济好转时，股市、房价都爆发性上升，但是股市先见顶。目前股市仍在反弹中，未见顶，按照上述规律，房地产市场还有很大的上升空间。

理论和历史经验都告诉我们，当利率、货币以及汇率三个要素互相配合，共同支撑货币政策扩展的时候，房地产市场就会有很大的支撑，有很大的机会。目前我国房地产业上有国家政策支持，下有庞大需求支撑，市场供求关系也即将逆转，另有通胀预期和成本上升预期的驱动，在情绪加速器的作用下，我国房地产业即将步入“量价齐升”的快速发展阶段。目前投资买房正当时！

未来，在出口形势全面好转之前，中央不会实质性打压房地产业，中国需要依靠房地产业来带动经济增长，这是由我国当前的经济结构和发展现状决定的。当然，在个别时期、个别城市，如果房价上涨过快，政府也会出台些减速措施，但是绝对不会允许房地产业出现停滞甚至倒退。只有到了经济再过热时，目前看至少也要两、三年后，在世界经济回暖，并推动中国经济过热时，中央才会实质性打压房地产业。但是，到了那时，消费者的信心正不断高涨，货币流通速度加快，国际热钱也会因人民币升值预期而大量涌入，恐怕不是短期内能够打压下去的。国家从2005年开始多次打压房地产业，但是每次打压之后都迎来更大的上涨，直到2008年，在世界金融危机的帮忙下，才把房地产业的头摁了下去。但刚刚摁下，又因为经济下滑而快速拉起来。归根到底一句话，中国目前的经济发展，离不开房地产业的支撑和贡献.

      

  

                                                               2009/08/10