2009年第一季度以来，随着楼市成交量的上升，一个被喻为“小阳春”的楼市销售热潮在全国范围内蔓延开来。与之相配合的是 ，不少开发商、中介在经过一年多的沉寂之后，纷纷祭出了种类繁多的营销手段——如大量赠送面积、N房改N+1房等等——以吸 引消费者尽快入市购房，更有甚者还推出了“买婚房送新娘”狠招。

 

    那么，这些五花八门的营销手段是否真的能给消费者带来实际的好处？消费者面对开发商的诱惑，又应该怎样选择适合自己的购房时机？楼市的真正复苏又应该怎样实现？

 

    2009年五月一日上午11时，搜狐网第一场访谈，特别邀请了“2008年度深圳地产理论先锋”、全国房地产经理人联盟常务理事戴欣明(戴欣明博客,戴欣明新闻,戴欣明说吧)博士，雅颂机构资深研究员张辉作客搜狐网2009春交会直播间，就以上问题进行深入浅出的探讨，并与现场市民进行面对面沟通，敬请期待！

 

 

探讨话题：

1.如何看待目前楼市的“小阳春”，当前的楼价和成交量是否真实？  

2.当前形势下，开发商和代理商应该如何进行正确的营销？

3.在营销攻势下，消费者应该怎样进行合理的选择，如何判断合理的入市时机？

 

现场直播实录如下：

 

【焦点房地产网：肖福音】大家都是老朋友了，今天非常欢迎戴老师和张辉老师来到我们的搜狐现场的直播室，我们想你们二位都是属于深圳这么多届的房交会你们都是来参观的，你们应该有一个比较直观的认识，我想听一下你们二位步入这个会场以后走到我们这里来，看到的这些情况你们有一些什么样的想法？

 

 

【戴欣明】我第一个感觉就是营销变得比较简单了，为什么这样讲？因为我第一次映入我眼帘的是举牌子的，往年我感觉这种举牌子的人非常之少，今年举牌子来营销的人非常多。而另外一点，我认为这种营销平淡，比如说北京出现了一种点子营销“买房送新娘”，这个目前在北京炒得也很热。目前在深圳来讲我们会发现“买房送车”等等这种营销在前段时间有的目前都销声匿迹了。

 

【焦点房地产网：肖福音】为什么呢？

 

 

【戴欣明】为什么这些营销手段销声匿迹了或者是营销趋于平淡？是因为政府在推市的作用下房地产的又一轮的小高潮或者是“房地产热”又到来了，明显我们可以看到一些大的品牌开发商没有来参加展会，这是在历届春交会当中唯一的一次，原因是什么？我认为有两个方面的原因：

 

第一，他们不用通过春交会已经实现他们的销售了，因为有深圳的推市。

再有一点，我们感觉到一些开发商没有来的原因是因为为了节约他们的成本。

 

这说明未来的房地产市场是一个比较复杂的环境。

 

所以我们觉得更应该在这里为广大的置业者解释未来房地产的走势。

 

……

 

【焦点房地产网：肖福音】刚刚二位都提到了深圳成交量和一些大的品牌商的缺席，有一些说法说开发商确实卖得比较好了不愿意再来了，可能也有一种人为的因素在里面。我们看到今年第一季度成交量很高，但是我们面临这么多的成交量又风传出了一些新闻，包括有一些数据的传闻等等，他们对这种高位的数据产生了很深层次的怀疑，现在这种成交量我们所展现的无论是在网站上还是媒体曝出来的成交量的情况是不是一种真实的情况？

 

……

 

【戴欣明】刚才谈到的是数据问题，我一直是这样认为的，中国的房地产数据一直是非常之乱的，所以说我们认为买房子千万不要过份地依赖这种数据，因为专家他自己都搞不清楚。

 

我举一个例子，大家都知道有一个“徐滇庆打赌”的事情，他是“中国民营银行之父”，他在民营银行的研究是造极的是“之父”的造诣，但是他针对经济学的货币流通等等名词和数据来判断房地产的走势，我们的确人们手上有大量的钱，这些钱没有地方去，没有股票、没有期货等等地方去，一味地认为一定去的是房地产市场，确实中国人却不是这么做的。

 

【戴欣明】这说明什么问题呢？中国人看房价的问题，我认为从社会学角度和人文角度看更重要，中国人文的角度来看，中国人需要一定要有一套房，这是中国人的一种概念，骨子里的概念。到深圳的话，为什么深圳一直是中国房地产涨跌的风向标呢？

 

深圳是一个移民的城市，现在来的人可能没有感觉，深圳原来就是一万多人的城市，而现在是一千四百多万，翻了一千四百多倍。这种情况下你来了深圳以后可能没有祖屋在这里，你如果没有一套房子的话你可能不能成为深圳人。

 

所以这一次来讲，刚才也有媒体问我，我认为作为深圳人你无论如何都要有一套房子，第二套房子我就不主张大家有钱没钱一定要买了，第一套房子你无论如何都要去买。

 

大家会发现一个特点，目前来讲不管如何唱跌，你会发现房价没有怎么下跌。

 

很多人认为深圳还可以房价下跌，包括我自己理论上我告诉大家深圳的房地产是可以跌回到6年前2005年、2003年的那个时候，但是我可以清楚地告诉你，政府是不会让你跌到那个时候的，因为我们这个政策性的市场，只有在这种情况下大家问“要不要买房？”我从去年的3、4月份就告诉大家，如果你一套房都没有的话，你还有能力的话你不买房一定会后悔。

 

目前来讲已经证明了这一点，房价并没有像预期像很多人去想的下跌50%，跌到了多少年以前2003甚至2002年以前，不会的，很多的房价非常之坚挺。为什么这么坚挺？我们从社会学的角度看不要看数据，专家把这些数据看得乱七八糟，本身很多的专家研究机构那些数据为了实现他的目的他的数据是编的，所以不要看数据，你会发现一个什么问题呢？房价为什么涨呢？因为目前我有一个数据要看的就是中国的制造业非常之“寒冷”，如果大家稍微学过经济学的人就会发现，当一个产业非常“寒冷”的时候需要另外的产业来调整，这种情况下我们要找一个比较容易“热”的产业是什么？找来找去找到房地产。

 

去年的时候有人问房地产由支柱产业变成了重要的支柱产业，大家不知道这个“重要”的原因在哪儿，为什么变成重要的支柱产业？这“重要”的两个字的解释是什么呢？当经济出现危机的时候我们需要一个产业来调整，这个产业成为了一个调整经济的杀手锏，而这个反过来是什么？就是房地产，因为房地产容易调解。

 

【戴欣明】另外一点我们明显看出来的，大家都知道金融海啸，美国在疯狂印钞，现在美国的救市是几千万亿，相当于美国多少年出兵打仗还有拯救他的企业等等，不管是战争加起来的使用的货币量都没有现在的多，这是用通胀的形式来解决美国的内部经济问题。

 

中国对美国或者是和欧洲依附度是非常之高的尤其是出口，这种情况下人民币面临贬值的情况下。这种情况下我们会发现一个特点，很有可能用通胀的形式解决我们目前面临的高房价的问题。因为政府不像让房价降下来，因为降下来以后银行出问题，各种相关的50、60个行业出问题，这些行业都出问题以后整个中国的经济就完了。

 

稍微学过经济学的人都知道，国家的钱是谁的？转来转去就是你兜里的钱，如果这个银行出问题了，银行的钱是谁的？还是你兜里的钱。整个都出问题以后整个损失是谁呢？还是广大的老百姓，这种情况下你连房子都住不了。

 

【戴欣明】目前的这种情况下我们明显看到是“托市”，当我第一次提到托市的时候很多人不相信，去年很明显的就是“托市”，今年是“推市”，托是不同的，托是一步步托，我不让他跌得太狠，去年已经做到这一点了。“推城市就是我有可能让他上涨，我要推到政治调节认为能够达到的状态，目前已经达到这个状态了。我们之所以看到“小阳春”，我可以说是政府推市的作用，我们这次看营销可以发现一个特点，你走来走去大家没有什么新的花样出来，早在去年的时候有很多的新花样。

 

但是我们可以看到另外的一个特点就是北京有新花样出来了，比如“买房送新娘”这样的点子营销出来了，为什么我们这样的花样少了？因为业主的维权少了，因为房价上涨的情况下维权的情况少了，大家不关心我这个房子有没有什么治安的问题，而是更关心我是不是买到这个房子的问题了，所以目前你能够看到这个房地产市场在深圳营销的花样少了。

 

所以说我人为还是讲到千万不要从数据看，一定要从政治角度看，一个要从社会角度看，一个最重要的中国人要从人文的角度看，一个要从经济角度看。

 

我们会发现整个经济的推动房地产首当其冲，未来的情况下我们也知道这次万科没有来，王石曾经说过这么一句话，这句话我在早他半年就说了，就是说“我们大家如果有钱买房子的你要买”，而王石是被问到的他现在是改口说“有钱的人可以买房。”因为中国的房地产市场政府不让他下跌，所以他不会下跌，叫“假性买方市场”，我们知道2007年开始是买方市场，现在的“假性买方市场”是什么概念？虽然是买方市场了，但是在政府的推市作用下有可能会形成一个上涨的局面，我们大概在9个月前推断今年的房地产市场是叫“弹性的房地产市场”，这是历来没有过的房地产市场，为什么？

 

因为我们只有让房地产市场具有弹性以后，整个的中国经济才能具有弹性，而这种情况下弹性的目的是什么？弹性需要房地产市场活跃，而我们发现今年的“小阳春”就是让房地产市场活跃，而我们不一定发现了很多房地产市场一定是上涨的，也有的房地产价格是下跌的，这说明另外的一个问题是人文的因素。

 

有的房子是资源性比较好的，你会发现它上涨了，资源性比较差的会是下跌的。

 

【戴欣明】我用最后一句话来总结一下，大家如果在看房子的时候一定要从人文的角度来看房子，不要从数据的角度看房子。什么叫“人文的角度”？这个房子是好房子，综合素质比较好的，它有升值潜力的。另外一点，现在目前投机炒作的人有，但是比较少了，他们关心什么？他们关心这个房子未来可不可以升值，他们在设定这个炒作期大约是3—5年，而不是3—5个月，甚至是3—5天，原来是这样的说法的，现在不是了。现在很多的好房子逐渐被大家抢完了，数据显示按目前的销售速度深圳的房子大约5个月可以把存量销售完毕，去年的9月份之前大家有人说深圳的房子按目前的销售可能要10年才能销售完，这是当时的数据，当时也借鉴了香港的情况，说香港97年到2007年才把存量销售完。深圳不会，随着深圳市场化程度非常之低，甚至没有市场化，政策性市场主导的房地产市场，不可能一味地看空，一定要看政府干什么。

 

【焦点房地产网：肖福音】刚刚戴老师提到了一个说法就是“推市”，你好像始终没有说这个“推市”应该推到什么程度？现在我们知道房价在往上涨，虽然有很多企业的老总或者是业界的专家都认为这种上涨可能会对楼市的成交量产生一种有害的影响，会导致这个楼市下一个博弈观望的过程，您刚才说到这是一个“推市”，应该是推到一个什么样的程度才能达到您所说的这种效果？

 

【戴欣明】深圳这个房地产市场有一个特点，大概还有一年的时间明年就要实现全部精装修房的销售，这个精装修房的销售在其他城市早已经实现了，我们会发现一个特点，深圳的房子假如说一年以后房价没有变化，实际上也是下跌了，因为他“停止”也一定会提升的。

 

我举一个例子，以5年前买电脑和今天买电脑可能价格是一样的，但是你会发现这个“停止”完全不是这个“停止”了。未来房地产市场的走势，应该讲整体上成交量是交易量逐渐上升，价格逐渐地下行，有一部分的房子跟大家没有关的是称之为“豪宅”这一部分，这一部分的房子有可能会上升，而现在有的时候我们大家看数据会会搞糊涂，成交几套豪宅马上房地产的价格上去了，所以你千万不要单独看数据，就会有这个问题。但是豪宅跟一般广大的置业者是没有什么关系的，我认为也没有必要去关心他，主要来讲一般的房地产项目经过“停止”的提升以后，即使价格不变也是下降的。

 

【焦点房地产网：肖福音】戴老师，我们看到作为很多的促销的办法，消费者走进这么一个会场，面对这么多的“狂轰烂炸”，怎么样才能做出正确的判断？

 

【戴欣明】深圳这么一个城市，因为我们今天是深圳的春交会，我肯定要谈谈时针所谓的经济形势的走势和数据，特别要强调一点深圳历来是这样的一个城市，怎么看待这个数据呢？我们如果说深圳的经济指标不好看，结果是什么？政府投资多一点就是了。包括我们说的中心区市民中心旁边的火车站都是在这样的背景下出现的，所以说这种情况下我们说深圳整个的经济转型实际上更多的还是政府在投资拉动，真正从市场化的角度来讲我认为是不够乐观的。当一个新的项目产生以后就会有新的服务收费出来，就会推高整个营商成本进而让我们的生活成本上升，而我们有一个明显的例子就是停车费，深圳的停车费是全国最高的，真正谁受益了吗？你会发现最后谁也没有受益，深圳的经济状况属于一个高通胀发展的层次。

 

今年我认为是一个弹性的房地产市场，我们需要他具有弹性；未来8年的周期等等是不是这样的，市场的规律是这样的，而我一直主张解决中国的问题最多不会超过3年。这是中国出现问题大概在半年左右，应该是2007年年底的时候、08年年初的时候我说这个话的，当时很多的人并不认为说我们中国的经济需要8—10年，你会发现一个特点，在这样的大背景形势下我们中国的经济最多2—3年，原因是因为我们整个中国制造业的影响很深，中国制造业的恢复大概的时间是2—3年，这2—3年是有根据的。

 

【戴欣明】在这种前提下我们会发现一个问题，2—3年内中国制造业产业经济恢复的前提下这个时间有一个真空期，这个真空期我们需要什么来弥补？难道我们等2、3年以后再恢复吗？不可能等，现在有一个特点，你只要等，整个经济就会下滑的。特别我们强调一点，比如说我们今天提到的为什么要立足“保8”，因为你不保8%的增长，扣除通胀率等等很多的因素就是0增长，这种情况下我们在真空期内必须要让整个经济热起来，你会发现投资容易热，就是制造业没有热，没有谁去投入过多的制造业。

 

3月份东莞有一个很明显的特点，东莞制造业的投资增长只有2%多，而服务业的增长大概达到了50%以上，这说明什么问题？在投资制造业上是没有人敢投资，整个就是一个“灰谷”的状态。东莞这种城市，他的金融海啸登录在东莞，他大量的投入服务业，而深圳做什么？大量地投入基础产业。比如说你现在会发现行车很难、停车难，原因是什么？这也是另外一方面看似好的现象，因为我们在搞大量的基础现象，同时有200多个地铁口在露天的建设，到处的道路在做高架桥。这种情况下，我们说深圳目前叫做“投资拉动经济发展”，而房地产属于投资拉动的其中一项，所以说房地产必须要在真空期间内让它热，让他承担他应该承担的历史使命。

 

【戴欣明】另外一点，因为房地产的使命太多了，所以说房地产产业是是非最多的行业，而目前来讲大家所企盼的房地产大幅下跌的可能我认为已经成为泡影了。两个原因，第一是通胀的因素，第二是拉动经济的因素。所以说，我认为大家指望房地产大幅下跌这是不现实的。

 

……

 

【戴欣明】有两点我要补充一下。

 

第一，目前深圳是市房地产物业税试点城市之一，但是目前没有实行物业税；专业词汇是“空转”，物业税其实是打压房价一个比较好的手段，让你拥有房子、拥有更多的成本。比如美国的房地产税是3—10%，是非常高的比例的，他是只有一套就可以征的，我们这边没有搞清楚，到底是一套就征还是第二套开始征，怎么征也没有搞清楚。这个预期是一定要实现的。我的观点是房价未来交易量上升价格会逐渐下行而不会非常之快，而是逐渐下行，会经过多少年的下行。这两年已经明显看到这一点了，什么是“托市”呢？就是慢慢地“托”慢慢地上。所以我们觉得物业税要开征以后可能是几年以后，而不是明年，也不会是今年。

 

第二，保障性住房。我们测算过保障性住房大概要达到35%左右能够起到抑制房价的作用，也就是说大概有35%左右的人可以不要去买商品房，买一些经济适用房、保障性住房，甚至是租房，可以解决这一部分人的生存问题。这种情况下解决这个问题大概也需要2—3年的时间。

 

我们会发现有3个2—3年，第一是制造业的问题解决要2—3年，物业税大概2—3年，还有一个是解决保障性住房建设比例是达到35%左右也要2—3年。所以说，我认为房地产的市场大家不用再担心他会暴涨，只是说他有一个变化，因为不同的人往后会有不同的层次，低收入的人住保障性的住房，中等收入的人买商品房，高收入的人买豪宅。这个分得比较明显了，而之前大家都在买保障性的住房，没有保障性的住房，只有福利房变成了公务员的一个特权。这个时期房地产市场会有极度地热、极度上涨都是可能的，也就是说他一定要具有弹性，对大家是有利的。

 

……

 

【焦点房地产网：肖福音】最后一个问题，我们到这里来今天谈了这么多深圳的，还看到了很多东莞、惠州这些地方，包括一些土地展包括常州、无锡他们都来了。现在在座的市民如果有一定的资金的话，特别是想买第二套房的那种市民，他们是应该再继续看好深圳的市场，还是应该在内地或是什么地方有更大的投资价值？

 

【戴欣明】投资价值是另外的一种说法，如果你认为哪里有投资价值的话可以去，我不主要谈这个问题。我谈另外一个问题，你在深圳要不要买房？我认为每个城市的经济发展会淘汰一批人，会让一批人不适合于在某个城市工作，比如说有些人这只能说你人生的规划来看，有可能你在你那个城市生活得很好，你在那里买房可能比在深圳买房、生活、发展都会很好，我认为应该是在这一次金融海啸的影响下大家应该思考这样的问题，而不是说一定要在深圳买房。因为在深圳买房的话，有些城市的房价现在均价2千多块钱，再高也高不到哪里去，再贵也贵不到哪里去。而深圳现在是1.1万多，这是差别非常大的。

 

这涉及到一个非常深刻的问题，你不一定在深圳创业，有可能到别的城市发展，这种情况下你有可能买别的城市的房子，不一定买深圳市的房子，有可能你买深圳市的房子你这一辈子就是供楼，供半天都供不了，你会发现这是一个很大的负担，自己的生活都成了问题。

 

主要是看你自身适不适合在深圳市学习、生活、工作、经商，再有一个你有闲钱的话在某些的城市投资未尝不可，比如东莞，因为东莞离我们近一体化的程度高，包括轻轨都可以跑到东莞去。惠州可能次之，珠海都不是经常去的，你会发现那些房子都是有主的，都不知道是谁的，但是仔细一看会发现是拥有量三套房子以上的人买这些房子的。这些看法我认为是一份为二来看的。