陈真诚：圈地敢死队千里挑一
——土地市场分析系列之九：夏日飘雪9
文/陈真诚
（内容导读：逆市拿地尤其是逆市溢价拿地的开发商，也许真可称得上“圈地敢死队”…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
今年来主要开发商拿地情况
今年3、4月以来，在北京、上海等一些城市，由于部分大型开发商等开始入市拿的，使得土地市场的成交量相对而言有了一定的增加，甚至溢价成交的地块相对增加。不过，客观而言，这主要与政府推出部分优质土地、下调地价或起始价格和资金相对充足厚的大型品牌开发商出手等有关，但并不能说明全国土地市场已经全面回暖，不能说明大多数开发商已经或准备大举入市拿地。
事实上，总的来说，今年以来，至5月21日，全国在一级市场拿地的开发商并不多。据不完全统计，在有一定影响的地块交易中，能找到主要买地开发商如下：
保利，年初在五城市用17亿元拿地，5月15日，再次在北京拿地：保利北京以3.85亿元的底价拿下密云云水名苑居住项目用地，该地块占地面积178099.1平方米，规划建筑面积315580.468平方米，楼面价为1219.97元/平方米，这是今年年内北京土地市场交易土地中面积最大的地块。
绿地，年初在上海拿到百万平方米项目土地。2月，斥资近3亿元购入天津蓟县1013亩土地，规划建筑面积近100万平方米。4月，在南昌、上海拿下四宗土地。4月5日，以9.57亿元的高价拿下上海今年总价最贵的地块——松江区辰花路15号B地块，溢价幅度36%。5月14日，再次以12亿元底价拿下上海今年第27号挂牌公告中的徐汇斜土街道107街坊地块。绿地还表示，确定将参与上海真如城市副中心现代服务业综合项目的开发建设和嘉定新城的开发建设。
杭州润枫置业有限公司，1月22日，以47568万元拿下杭州住宅用地水湘地块，面积30440平方米。
北京安瑞基业投资服务有限公司，1月22日，以3008万元拿下杭州九堡地块，面积3817平方米。1月13日，再以3263万元拿下九堡地块，面积4142平方米。
杭州新天地，2月拿下“下城区创新创业区”三宗商业用地。自去年12月9日以来，新天地分五次拿下杭州下城区创新创业区八宗土地，总面积达18.75万平方米，总价23.86亿元，综合楼面地价3220元/平方米。1-4月，杭州共出让15宗房地产经营用地，除一宗面积不到46亩的地块是住宅用地外，其余15宗全部是商业用地。
北京金隅嘉业，3月6日，以5373万元竞得石景山区金顶街居住项目的国有土地使用权。
北京城开，3月16日，以9974.63万元竞得昌平区回龙观(F01地块)商业金融项目的国有土地使用权，同时以11113.44万元竞得昌平区回龙观(F03东-1、F03东-2地块)商业项目的国有土地使用权。
北京长信达房地产开发有限公司，3月30日，以6620万元拿下北京市大兴区黄村镇居住用地(电信局线路局改造项目用地)地块。该地块用途为用于建设住宅及公居住共服务设施综的合用地，建设用地10746.62平方米，建筑面积约2.36万平方米，挂牌起始价为5300万元，成交价高出底价25%，楼面地价约2800元/平方米。
大连万达，表示今年计划投资200亿增加土地储备。3月30日，以10.45亿元价格竞得天津河东区地块。4月30日，以12.87亿元拿下了武汉新华西路地块(原华中果品批发市场所在地)，地块净用地总面积约163.53亩。5月5日，以1.1亿元竞得位于长春市朝阳区红旗街以东、虎林路以西、信义路以南、长春市量具刃具厂以北地块。该地块土地用途为居住、商业，规划总用地面积12485平方米，出让面积为11227平方米，其中居住用地8982平方米、商业用地2245平方米。
汤臣集团，4月27日发布公告称，将从上海的合作公司手中收购30%股权，有望获得浦东近148万平方米的土地，包括80万平方米的高尔夫球场用地及68万平方米的住宅，收购代价约14.4亿，分期支付。
天津松江市政建设有限公司，4月27日，以9.49亿元的总价摘得天津津丽张2004-049号宗地一期开发地块。该地块为居住、商业、公共设施综合用地，面积154385.3。
大连金赛置地有限公司，4月28日，以37.48亿元总价连续拿下大连高新区庙岭村红凌路两侧7宗地块，成为2008年市场调整以来的首个总价“地王”。
金地，4月29日, 突破10家房企的重重包围，以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块,总价超出底价82%,成为2008年以来上海溢价率最高的地块。只是，由于政府下调了出让底价，使得该地块起拍价仅相当于一年多前同区域地块成交价格的一半左右，因此说，尽管总价超出底价82%，但其成交价依然比周边同类地块的历史价格要低。金地表示今年计划拿地50亿至100亿元之间，但和招商地产一样，重点将集中在一线城市拿地，其他地区只会考虑可能在公司目前已进入的二三线城市拿地。
重庆仁强房地产开发有限公司，4月29日，以4900万元竞得重庆渝北区地块土地，面积为5426平方米。
重庆悦顺实业有限公司，4月29日，以3320万元竞得重庆巴南区地块土地，面积为12588平方米。
浙江梅园投资置业有限公司，4月29日，以总价约3.7亿元、每亩683万元的价格竞得合肥一宗商业用地，地块面积54.1亩。该地块这是合肥今年以来出让的商业地块中价格最高的一宗，可能成为今年合肥商业地块出让的“地王”。
深圳市尚模发展有限公司，4月29日，以8亿元竞得以捆绑的形式出让、位于深圳龙岗回龙埔的两块旧改用地，起价5.3亿元。
杭州上城区投资控股集团有限公司，4月30日，以7亿元竞得位于杭州上城区南山路的商办用地地块，溢价幅度高达127%，成交楼面地价46284元/平方米，创下“地王”新纪录，溢价幅度高达127%。不过，距离2007年历史高位有较大差距。
上海世茂股份有限公司、青岛世奥房地产开发公司，5月4日，以9.1亿元拿得位于青岛东海西路45、47号的一宗综合用地地块（住宅、商服、金融），有可能建成青岛第一高楼。该地块土地出让面积10723.1平方米，规划建筑面积达214462平方米，楼面地价4250元/平方米。
福建群升置业有限公司，5月6日，共历时近20分钟，经过几十轮的竞价，以5.64亿元竞得曾遭融信地产退地的“地王”福州白马路地块。该地块位于福州台江区的白马南路东侧，为原福州玻璃厂和原保温瓶厂地块（两地块也合二为一出让），总占地31031平米。原为融信地产于2007年9月11日以9.04亿摘得，后于2008年2月28日遭退地，此后多次上市都遭流拍。相比于9.04亿元，5.64亿元的成交价也已经低了许多。
北京德隆泰房地产开发有限公司，5月7日，以6408.4907万元竞得北京房山区拱辰街道办事处一街村（良乡鸿顺园东区K2-05）住宅项目，规划建筑面积47483.3125平方米。
北京亿城房地产开发有限公司，5月7日，以59500万元竞得北京海淀区中关村办公商业项目，规划建筑面积82594.812平方米。
龙湖集团子公司北京龙湖庆华置业有限公司，5月12日，以45810.47万元竞得北京顺义区牛栏山镇居住用地（张庄片区旧村改造二期），规划建筑面积225017.46平方米。
京汉置业集团股份有限公司，5月12日，以8260万元竞得北京石景山区衙门口东路北侧居住及配套项目用地，规划建筑面积21331.0675平方米。
北京大成开发集团有限公司，5月12日，以26780万元竞得北京海淀区五棵松路32号多功能项目用地，规划建筑面积62217.72平方米。
东莞市龙泉实业发展有限公司，5月12日，以38430万元拍得虎门金洲村商住地块，面积7.48万平方米，起价32930万元，成交折合楼面地价为1283.8元/平方米，远低于2007年号称虎门“地王”的“虎门1号”的3513元/平方米。
万科（江苏苏南万科房地产有限公司），5月15日，以55703万元购得无锡新区叙丰里地块（商办、居住用地），总建筑面积30万平方米，是今年以来无锡出让的最大面积商办、居住综合类项目。5月21日，经历与保利、中海等多家巨头的一番争抢之后，万科以13.86亿元的总价再次拿下被称为“今年佛山最优质、最高底价”的“佛南(挂)2009-015”商住用地。该地块出让面积为224969.6平方米，用途为“城镇住宅(普通商品房)兼容批发零售及其他商服用地”，最高容积率2.6，起始价9.36亿元，起开始楼面地价为1600元/平方米，成交的楼面地价为2400元/平方米，溢价50%。
恒隆地产，5月15日，以人民币4.15亿元的价格购得无锡市崇安区健康路一幅商办类用地，位于城市商业的绝对中心，面积为1.67万平方米。连同之前已购得的另一幅开发用地，恒隆计划以55亿元的投资开发无锡恒隆广场。
北京麦金利地产开发有限公司，5月19日，在经过80轮竞价之后，以6.24 亿元竞得通州区通胡大街70号地。该地块为居住、商业项目用地，规划建筑面积约13.7万平米，竞价起始价3.8亿元，成交价超出底价2.44亿，溢价六成。
富力地产（北京富力城房地产开发公司），5月21日，经过89轮竞拍、以10.22亿拿下广渠路10号居住用地地块，楼面价约1.5万元/平方米，创造今年北京楼面价新“地王”。地块周边的项目北京富力城和冠城名敦道的住宅售价在18000-20000元/平方米。
……
入市拿地的开发商可能不到全国开发商总数的千分之一
有资料显示，2006年，全国房地产开发企业就有58710家。其后，一方面，由于房地产高热导致房地产导致高涨，不少行业外资金进入放地产业成立新的房地产开发企业。另一方面，近几年来各地大搞城市建设、城市经营，一些为政府修路、修桥、河堤整治或建设其他政府公共项目而获得土地补偿性支付的建筑商、投资商等，也因拥有土地资源而新成立房地产开发企业。再则，一些大型开发商向异地拓展或因不同项目运作等而单独或合作成立新的房地产开发企业。而2006年以来，房地产开发企业倒闭的尚不多。因此，本文作者陈真诚分析认为，到2009年5月，全国房地产开发企业总数，应当在2006年6万家的基础再有不少的增加。对比来看，今年1月起至5月中旬，已入市拍有土地的房地产开发企业数，可能不到全国开发企业数的千分之一。参照战争中先锋敢死队的用法，在目前这个房地产大势下，逆市拿地尤其是逆市溢价拿地的开发商，也许真可称得上“圈地敢死队”。这些拿地的开发商可能不及全国开发企业数的千分之一，或真可称得上“千里挑一”。
由此可见，就全国整体市场来看，目前的土地市场依然是处于飘雪的寒冬季节，入市拍地房地产开发企业只是极少数，而绝大多数开发商没有入市买地。因此，可以说，尽管一些房企开始在北京、上海等等城市的某些区域拿地，并不能代表全国土地市场现状，并不能反映大多数开发商的普遍情况，并不能说明所有的土地已经走俏。
大多数开发商不入市拿地的主要原因有四
绝大多数开发商没有入市买地的原因，本文作者陈真诚分析认为，主要是如下四种情况，要么是由于手上握有土地存货未开发不需要买地，要么是因房地产市场还处在深度调整周期而观望，要么是因嫌地价过高而不愿意买地，要么是由于资金短缺而无力买地。
房地产开发企业普遍面临资金短缺压力问题，一直是舆论所高度关注的问题。众所周知，今年，房地产开发商依然面临回笼资金问题，行业整体仍面临资金压力问题。最近，已有多家开发商，包括一些知名的品牌开发商，接连曝出资金危机问题。如，中新地产被曝一笔约1.5亿元人民币票息逾期未付，资金链遭受严峻考验。绿城中国被评估机构“降级”，被暴出高负债率高达140%、低现金流动性的问题。碧桂园一直面临资金短缺的舆论质疑，也面临评级下调可能。合生创展年内面临支付即将到期的土地款和重大短期再融资需求的双重考验。全亚洲最长的单体楼世纪星城因延期交房也被怀疑资金困局。众多“地王”企业一直处在资金短缺的重压之下，有“地王”企业不得不因“地王”项目而停止其他项目的开工或继续建设……
舆论所高度关注的另一个问题是，不少开发商手上尚有大量存货待消化。5月6日，有机构在发布了《企业、城市和土地》报告。该报告选取上海市场的15家房地产企业做报告对象，从土地储备总量、土地结构、区域分布、地价水平等角度进行比较，透露出的土地市场信息值得重视。该报告透露，和黄已经两年没有在上海拿地，但历年来已在上海共购置了124万平方米的土地储备，足够开发近19.5年。而且，其中76%的土地，虽然是位于中环以内的绝对优质地块，但土地成本只有3471元/平方米。内地企业中，万科历年来在上海购置的土地储备已达到299万平方米，已成为上海房地产市场的最大“地主”，目前的土地储备也够开发6.3年。2007年以来，虽然在上海市场的销售额有125亿元，但万科只花了47亿元用于购买土地。而且，万科近年来在上海的大多数土地储备都是通过在二级市场收购其他房地产公司的方式而获得的，非公开市场的拿地幅数和公开市场的拿地幅数之比达到了21比1。上海目前土地储备位列第二的绿地，在上海的土地储备也达到了277万平方米，够期按照目前的开发、销售进度开发5年。而且，绿地和合生创展等一些品牌房企一样，其土地储备，有六成也是来自于非公开市场的土地二级市场，而非从政府招拍挂中取得。
综合全国市场来看，客观而言，尽管现在自然季节已经进入炎热的夏季，但土地市场依然是飘雪结冰的寒季。由于房地产市场继续深度调整，土地市场持续低迷，不少开发商对房地产市场的未来前景依然“把握不准”。大多数开发商，对地方政府的土地供应持观望态度，纷纷不愿意出手从政府手中买地。如富力地产联席董事长张力在“中国房地产变革之路”论坛上表示，“在未来的1-2年，我们买地的速度会放慢，除非是很好、很便宜的地才买，不像去年那样疯狂地去买”。5月21日，富力地产经过89轮竞拍、以10.22亿拿下广渠路10号居住用地地块，楼面价14096.55元/平方米。而作为中国最大住宅开发企业的万科，总裁郁亮在2008年业绩说明会上称，万科已腾出了上百亿元资金用于并购，但因各地救助政策使得本应出现的并购机会并未大量出现。其言下之意，2009年万科在并购拿地方面难有大的作为，从政府手中通过招拍挂拿地的可能性更小。不过， 5月8日，自今年1月份以来已连续几个月没有新增土地储备的万科，与长春（万科在2001年就已进入，并已开发了6个项目）市政府签署了战略合作协议，投资30亿元，进行通过拿地进行房地产开发、工业化住宅体系建设、城市综合体等，意味着万科可能又在启动新一轮的土地储备战略，包括象长春这样与地方政府战略合作和并购方式以低价获得丰厚的土地储备。有媒体报道来自万科内部的消息称，万科今年在一线城市可能增加大规模投资，将令行业震惊。万科总裁郁亮曾说过，万科认为2009年会有很多购置性价比高的土地机会，希望在今年买一些以前不容易买到的地，买一些有战略价值的土地，因此，万科一直在等待并购机会……
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