【商业地产面临的难题】
1.供应量太大：前几年的商业项目大量上马，导致市场竞争剧烈；
a)2008年商业物业供应量218万方，比07年涨24%.
2.良莠不齐：优质商业地产项目很少。有些不适合做商业的地方要求做商业，不适合做写字楼的地方做写字楼。
3.专业能力不强：有些是在错误的地方做了错误的事情。有些是定位出了问题，还有些是经营出了问题。
4.金融危机的影响：企业不景气，导致租金下滑，空置率提高。
a)第一季度总体空置率创至4年以来新高，达到12.3%，浦东空置率16.5%高于浦西9.7%，陆家嘴空置率达。整体市场租金季度环比下跌6.2%。目前还处在下滑趋势。
b)中资企业承租力比较强，外资企业承租下滑明显。海外市场巴黎中心商业区的签约租赁面积减少５３％，下滑程度比上海厉害的多。
c)内需消费依旧还没有回暖，上海服饰零售店营业额下跌1-3成，中型餐饮的流水也明显下挫，不少的店年后处于亏损状态。
d)一季度上海市中心商铺租金下降1.5%，严重的地方，如淮海路东段商铺3楼以上空置率近6成。
5.资金压力大：商业地产不论从销售还是从租金角度，回款都是比住宅慢，资金压力大。

【导致难题的原因】
1.政策导向：政府在财政税收上的导向，加大了商业及办公项目的供应密度，分布散，规划上缺乏考量，有些位置难以形成商业的集客能力。这样导致商业项目良莠不齐，不单纯是产品上的问题，还有位置上的问题。
2.开发商对商业项目比较陌生，以前都是擅长开发住宅项目，对商业项目是摸着石头过河，缺乏经验和商业运作能力。另外专业的商业地产服务机构也比较缺乏，多是急功近利去做营销。
但是商业的成功取决于对业态的准确把握，对产品的精心缔造，对经营管理的长效努力。通过品牌运作、商业资源运作，获取商业集客能力。
3.REITs: 金融市场上的缺乏对商业项目开发的退出机制，这问题越来越突出。这是商业地产资本运作的很大瓶颈。
a)举例：开发商需要通过销售来回笼资金，但如果总价高于5000万、1个亿的商业单体，即使租金收益很好也往往就卖不掉。原因是在中国，商铺产品的购买者都是小业主，没有房地产基金公司，总价高了就买不起。于是开发商迫于销售回款就要切小商铺，结果导致业态组合能力很差，主力店少、散铺多。不利于开展后期招商和获取集客能力。这对开发商是一对矛盾的问题，难以两头兼顾。
b)在海外不一样，房地产基金REITS很发达，基金募集比较自由便利，往往喜欢购买持有单体或整体商业物业，获取长期收益。
c)在中国，商业物业开发在金融市场上的退出机制是否能建立，直接影响到商业地产市场是否能够健康发展。国内reits的建立就迫在眉睫。
与其让这么多资金流入股市、住宅市场，倒不如流入房地产基金市场，这样推动商业地产健康发展，而不是住宅价格的泡沫。

【预计商业地产会在2010年会逐渐好转】
1.中国宏观经济正在构筑底部，部分行业的率先回暖会帮助一些专业市场、产业地产环节招商以及经营压力，如钢材、建材、弱电设备等。
2.流动性充沛推动股市、房市发展，有助于拉动内需，带动大众消费。如家庭投资、家用电器等商业零售消费等。
3.国内在积极推动和尝试商业地产基金REITs的建立与募集，有些国企的领头羊如陆家嘴集团，持有大量商业物业，具备条件。这对鼓励开发商建设大体量商业单体，优化商业业态有积极帮助。