摘要：“五一”后，中国房地产市场交易量出现回落，很多人在找原因。近期，由于H1N1流感的漫延，很多人就把猪流感与房地产市场回落联系起来，认为猪流感是中国房地产市场回落的主要原因，因此本文就猪流感中国传播的可能性分析，以及猪流感是否对房地产市场交易量的影响，提出个人认为中国房地产市场交易回落真正的原因。　

　　

　　第一问题，猪流感对中国房地产业影响站不住脚

　　

　　第一，从影响时间的角度，猪流感对“五一”后中国房地产市场不具有可能性。中国猪流感的疫情不重。直到2009年5月13日，中国才发现确诊二例H1N1流感，与五一后的房地产市场回落在时间上不吻合，如果说是世界其它国家暴发猪流感而使得很多购房需求者不买房，这根本就站不住脚，根本就不存在很多人担心说是因为猪流感很多人不愿买房。

　　

　　第二，从影响的传播可能和预防经验角度，中国是一个开放性国家，大量人口流动是开放国家的基本条件，出境人流和入境人流都给流感进入中国提供了可供之机。但是，中国有2003年SARS的成功经验，中国人的创新能力被怀疑不足为怪，但是中国人的经验主义，接受教训和利用经验的能力在世界是很有自己一手的，因为中国人民善于总结，低调，有错必改的民族精神是值得称颂的。因而猪流感在中国漫延的可能性不大。

　　

　　第三，猪流感对房地产市场交易量的影响。猪流感的不断漫延，在中国会到达一个什么程度，或者以后对房地产市场有没有影响，个人觉得，影响肯定是有，但是影响不大。当漫延到很大的范围时，我觉得会造成一定影响，但是那种可能性不大。小范围的影响对房地产市场的购买行为构不成威胁，更何况现在的购房方式多种，

　　

　　第二个问题，中国房地产市场“五一”后回落的真正原因分析

　　

　　第一，从产业的角度，现在的房地产业属于建筑业，不是真正的房地产业。中国制造业出现了许多问题，因而房地产市场交易回落也在情理之中。个人认为，真正意义上的房地产业的发展不是增量房的增长时期（住房建造期），而是存量房市场的兴起时期。很多经济学家将社会分为前工业化社会，工业化社会，后工业化社会。前工业化社会是主要是发展农业和采掘业。工业化是主要是制造业的发展。后工业化社会是服务业的发展。而中国目前所处的是工业化阶段，也即是制造业阶段，即中国房地产业还只是一个初期，远远没有进入一个快速发展阶段，在中国所谓的房地产业只是建筑业的一个表现，现在我们看到的很多楼盘小区都是由一栋栋楼房撑起来的，其本质就是建筑业的发展。就是制造房子，建房子等制造活动。而房地产由于在建筑业的前后过程阶段，确实是属于服务业的范畴。中国的房地产业的发展还有很长时间，

　　

　　第二，从国民经济的角度，中国的整体经济实体环境没有起来。中国的国民经济发展在这次经济危机中也受到很大的损害和阻碍，房地产业是先导产业，三月份的小阳春给中国房地产市场带来了生机，很多人认为一定会带动中国整个实体经济的好转，又会促使中国房地产市场的扬起的这样一个循环运转过程。而事实上，中国整个社会还处在工业化社会，制造业是推动中国经济发展的一个原动力，整个制造业环境没有改善起来，或者制造业的产业链没有形成很好的发展态势，中国实体经济想有快速的好转是一个困难。资本市场，金融市场，货币市场的矛盾（即虚拟经济）没有解决，实体经济就好转不了。因而那个好的循环设想也就运转不下去，因而出现房地产市场交易的回落是可以预想的。

　　

　　第三，从土地市场的角度，中国土地市场又开始活跃使得开发商的信心高涨。四月底，中国很多大的开发商，就开始大量购置土地，不管是进行土地发，还是进行房产开发，土地的流转和拍卖市场进入一个新的抢购期。不管是出于开发商的战略眼光，还是投机决策，这都表明开发商或者投资商对中国房地产市场的信心高涨，因而现在低价出售地产，还不如囤积等市场好的时候再卖，也即开发商的市场预期高涨。土地市场的活跃使得房地产市场的供需双方又进入了博弈状态，而房地产市场回落也在情理之中。

　　

　　第四，从房产市场的角度，刚性需求应该要重新审视。真正的房地产需求是一个很多人不懂的经济学问题。需求是有需要且有能力买房的人。中国房地产市场价格虚高是一个事实，中国有多少人能买得起这样高价的房子。2008年及2009年初，中国房地产市场很多楼盘公开或者隐约降价，个人认为，这不是刚性需求，而是降价所带来的需求，应该是柔性需求，当降价时那一部份人才能买得起，怎么把这部人叫做刚性需求呢。中国真正能买得起的人他们对房子没有居住的需求，只有投机或者投资的需求，在经济危机的形势下，资金流动很困难，因而他们也不敢进入房地产市场。中国差不多能买得起房子的人，因为降价时，所以买了房子，这符合他们的需求，因而进入了中国三月份的小阳春。而那部分买不起房子的人，房价再降他们也不会买房，没有能力或者需要的情绪不高，或者怕影响自己的资金组合投资计划。因而出现房地产市场回落也可以理解。