一  五部委会不会把房地产行业作为振兴规划10大行业之一？

1.  房地产该不该保：该，房地产是拉动经济的好工具；效果好、见效快。

2.  遇到的问题是什么：房价过高是振兴楼市的最大绊脚石。不降——买不起，刚性需求难以入市。降——又不能降太多，跌破30%，银行就会出问题。

3.  怎么保法子：保房地产，保成交量，不会保房价。政府通过兴建保障性住宅以及动拆迁两大抓手

a)可以拉动房地产的上下游产业，促经济增长。

b)土地收入可以继续进财政，绕开开发商利润，降低房价。

c)双轨供应，拉低郊区房价，促进消费。

d)拉低房价就可以盘活动迁。

e)盘活动迁，就可以消化经济适用房。

【2009展望】

二．经济面

1. 不利因素：

1)周期重合：地球人都知道这是个寒冷的冬天，2008经济180度大转弯，国内外经济的下行周期在2009年高度重合。中国经济三架马车的“出口、投资、消费”，均出现下滑，直接影响到房地产市场。

1.出口：09年外需会进一步萎缩，进出口行业形式更加严峻。

2.消费：大众过冬，捂紧口袋，对房产和汽车等大宗消费更加谨慎。导致经济调整期延长。

3.投资：经济紧缩造成社会产能萎缩，进而导致居民收入和消费能力的降低。CPI和PPI也会伴随节节走低。

2)实体经济受到冲击：

1.企业：“就地趴下，静观其变，去化库存，压缩生产”。

2.转型：产业难以快速转型，企业对流动性需求在下降，而且流动性灌溉不到中小企业。这都不利于经济复苏。

2. 有利因素：

1)政府：连续出重拳拯救经济，2009年GDP力保8%。

2)流动性：2009年基础货币供应激增，流动性逐渐充裕。

3)金融危机中国不是发源地，加上以前经济高速发展的惯性作用，另外政府的大力救市，预期2009年下半年中国会领先全球经济出现好转。

三．政策面：2009年很多政策会连续出台，眼花缭乱，涉及多行业，目标都是“保经济，促发展”。

1.房地产政策先松绑，后扩张：逐步松绑至2005年以前。结合采取一定的扩张性消费政策。

2.政府会采取的措施

a)督促市场降价，拉升成交量（简单直接，房价不降很难实施振兴计划，建议在30%以内越多越好）

b)税收进一步减免：2009年预计还会有新的房产税收政策出台，可能会出现在交易环节和开发环节的进一步减免和优惠。营业税、个人所得税、契税；开发环节税。其中购房退税值得提倡。

c)启动新一轮动迁（功能很全面，还可配合经济保障房消化）

d)蓝印户口政策，政府不到万不得已不会推（功能单一，不是高明政策）

四．市场面

1.  住宅市场：

a)  成交：2008年商品房成交890万方，比07年下滑四成多。预计09会在900-1200万附近。

b) 房价：房价出现下调就能换来成交量回升，不完全是“买张不买跌”。预计09年上半年依旧有下调空间，下调动力。

c) 供应：2009年商品房供应减少，保障房供应增多。400万方保障住房与商品房平分秋色。双轨供应格局会主动拉低郊区房价。

d) 需求：刚性需求依旧强烈，年轻人购房和家庭改善型住房。会在09年下半年形成一定的积累和释放，但不足以形成竞价局面。

2.  办公商业：写字楼市场比住宅糟糕

a)  2008年：甲级写字楼供应84万方，空置率由5%上升至15%，浦东最为严重。

b)  2009年：预计新增甲级写字楼85万方，大部分分布浦东。预计09年写字楼空置率会突破20%，租金下滑达到10%。

3.  土地：

a) 不乐观：08年土地流标严重，60%土地以底价成交。09年土地市场依旧不够乐观，这与开发商的资金紧张，以及对市场走向尚不明朗有关。

b) 限外政策逐渐松绑，转为鼓励外资投资房地产。

五．行业面

1.  周期：房价过高是振兴楼市的最大绊脚石。而中途救市导致房价未调整到位，楼市的调整期更加漫长，U型底部至少2年。

2.  消费信心：房市观望和经济观望双重情绪。消费信心依旧有待恢复。

3.  预期：

a) 2009年上海楼市有望率先转好，但仅限于“价格止跌企稳，成交量好转”。

b) 股市不好，房市也难：这是香港经验。

c) 看好2010年。